Нові механізми захисту прав інвесторів у будівництво

Нещодавно Верховною Радою України прийнято законопроект з реєстраційним номером 5091 «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Наразі документ направлено на підпис Президенту.

Основною метою прийняття закону є створення юридичних механізмів для гарантування державою речових прав інвесторів в об’єкти незавершеного будівництва/майбутні об’єкти нерухомості (фактично – покупців майбутніх квартир). 

Так, на сьогодні очевидною є проблема ошуканих інвесторів, особливо в житлове будівництво – і ситуація може тільки погіршитись, враховуючи військовий стан та економічне становище забудовників. Законодавець пропонує механізми запобігання порушення прав інвесторів, подвійним продажам квартир та іншим маніпуляціям з боку забудовників.

Парламентарями запропоновано наступні нововведення:

• введено поняття «спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості», як різновид майнового права, яке полягає у (1) володінні та розпорядженні таким об’єктом (виникає після отримання дозвільної документації на будівництво і припиняється після введення об’єкта в експлуатацію) (2) праві особи, за якою зареєстровано це право, вимагати закінчення будівництва об’єкта та прийняття його в експлуатацію
• спеціальне майнове право виникає з моменту державної реєстрації (аналогічно до права власності на нерухомість), на нього поширюються гарантії щодо захисту права власності, в тому числі усунення перешкод у здійсненні такого права
• також введено поняття «подільний об’єкт незавершеного будівництва» (багатоквартирний будинок) та «неподільний» (квартира)
• визначено виключний перелік способів залучення забудовниками/девелоперами коштів для будівництва: (1) шляхом укладення договорів купівлі-продажу неподільних об’єктів незавершеного будівництва/майбутніх об’єктів нерухомості; (2) шляхом укладення договорів про участь в фонді фінансування будівництва; (3) шляхом емісії цільових корпоративних облігацій, погашення яких здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва. Вказані вимоги не поширюватимуться на випадки фінансування об’єктів, що споруджуються виключно за рахунок власних, кредитних або позикових коштів замовника та/або девелопера
• продаж майбутніх квартир допускатиметься лише за наявності всієї необхідної дозвільної документації та після реєстрації таких об’єктів у відповідному реєстрі
• введено поняття «гарантійна частка», яка є частиною об’єкта будівництва, що не може бути продана забудовником/девелопером до введення об’єкта в експлуатацію. Таким чином, якщо забудовник не зможе добудувати об’єкт кошти на його добудову підуть з реалізації цієї гарантійної частки.

Наша команда продовжує моніторити, як зазначені нововведення запрацюють, чи матимуть вони позитивний ефект для будівельної галузі та підвищення рівня інвестиційної привабливості будівельних проектів, особливо в умовах війни.