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Point de vue fiscal : Questions relatives à la TPS/TVH pour les sociétés en commandite qui investissent dans l’immobilier

août 21, 2018

Numéro 2018-30F

En bref

Dans le budget fédéral de 2018, le ministère des Finances a confirmé son intention d’aller de l’avant avec des propositions législatives ayant une incidence sur les sociétés en commandite de placement (SCP). Ces propositions ont pour effet de considérer les services de gestion ou d’administration fournis par le commandité d’une SCP comme des services taxables, ce qui l’obligera à percevoir la TPS/TVH sur la juste valeur marchande des services.

Le présent Point de vue fiscal traite des cas où une société en commandite est considérée comme une SCP, en mettant l’accent sur les sociétés en commandite qui investissent dans l’immobilier.

En détail

Qu’est-ce qu’une SCP?

Pour qu’une société en commandite soit considérée comme une SCP, les conditions suivantes doivent être réunies :

  • le principal objet de la société de personnes doit être d’investir des fonds dans des biens qui sont principalement des instruments financiers (p. ex. actions, créances, participations dans une société de personnes);
  • et que l’un des énoncés ci-après se vérifie :

– la société en commandite est présentée comme un fonds spéculatif, une société en commandite de placement, un fonds commun de placement, un fonds de capital-investissement, un fonds de capital-risque ou un autre mécanisme de placement collectif similaire ou fait partie d’un mécanisme ou d’une structure qui est ainsi présenté;

– la valeur totale des participations dans la société en commandite détenues par des institutions financières désignées correspond à 50 % ou plus de la valeur totale des participations dans la société en commandite.

Une société en commandite qui investit dans l’immobilier sera-t-elle une SCP?

Bien qu’une société en commandite qui détient directement des biens immobiliers puisse ne pas être considérée comme une SCP parce que son principal objet est de détenir des biens immobiliers, une société en commandite qui est une société de portefeuille avec des sociétés de personnes, des sociétés ou des fiducies sous-jacentes qui détiennent des biens immobiliers sous-jacents peut être une SCP si son principal objet est d’investir des fonds. 

 

L’avis sur la TPS/TVH no 308     (juillet 2018) de l’Agence du revenu du Canada (ARC) confirme qu’une société en commandite qui agit comme mécanisme de placement collectif pour détenir indirectement des biens immobiliers en acquérant des participations dans d’autres sociétés de personnes peut être une SCP. Plus précisément, l’ARC fournit les exemples suivants d’une société en commandite qui serait considérée comme une SCP :

  • Exemple 1 : Une société en commandite qui utilise tous les fonds qu’elle a obtenus de l’émission d’un prospectus pour acquérir des participations dans d’autres sociétés en commandite qui investissent dans des immeubles commerciaux et résidentiels.  
  • Exemple 7 : Une société en commandite qui est présentée comme une SCP qui investit dans des projets immobiliers, tous ses investissements dans l’immobilier se faisant indirectement par l’entremise de sociétés de personnes, de fiducies, etc.    

Quand le principal objet d’une société de personnes est-il d’investir dans des instruments financiers?

Aux fins de la TPS/TVH, un instrument financier comprend notamment une participation dans une société de personnes, des titres de créance, des titres de capitaux propres et des participations dans une fiducie. Bien que l’expression « investir des fonds dans des biens » ne soit pas définie, elle est généralement interprétée comme incluant des opérations telles que l’achat d’un bien pour le revenu qu’il peut générer ou pour un profit potentiel à la revente.

Pour déterminer le « principal objet » d’une société de personnes, on tient compte de ses intentions et de son activité principale qui, comme l’explique la Cour canadienne de l’impôt dans The Colleges of Applied Arts and Technology Pension Plan (2003 CCI 618), dépendent de l’importance de l’activité en vue d’atteindre les buts ou les objectifs de l’organisme.

Les intentions d’une personne (ou d’une société de personnes) sont généralement déterminées en fonction de sa ligne de conduite globale sur la base d’un examen objectif de la conduite et des mesures prises pour réaliser les intentions. Pour déterminer l’activité principale d’une société de personnes, l’ARC fait référence aux facteurs suivants dans le mémorandum sur la TPS/TVH 17.6 (juillet 2014) :

  • les bénéfices relatifs réalisés par chaque secteur de l’entreprise de la personne;
  • le nombre total de fournitures effectuées et la valeur totale des recettes provenant des fournitures effectuées dans chaque activité de l’entreprise;
  • la valeur relative des biens utilisés dans chaque activité de l’entreprise;
  • les pratiques commerciales de la personne, y compris le temps, l’attention et les efforts consacrés à chaque activité de l’entreprise par les employés, les administrateurs ou les dirigeants de la personne morale; et
  • les modalités de l’accord de société de personnes si la personne est une société de personnes.

Ces facteurs devraient également être pertinents pour évaluer le principal objet d’une société de personnes, de sorte qu’une société en commandite qui détient directement des biens immobiliers ne devrait pas avoir pour principal objet d’investir dans des instruments financiers (p. ex. d’autres sociétés de personnes) lorsque :

  • la valeur des biens immobiliers qu’elle détient directement est supérieure à la valeur des instruments financiers qu’elle détient; ou 
  • elle détient directement des biens immobiliers et la plupart de ses ressources sont consacrées à l’acquisition ou à la gestion directe de ces biens immobiliers plutôt qu’à la gestion de ses placements dans des instruments financiers (p. ex. d’autres sociétés de personnes), ce qui, étant donné le peu de ressources requises par un investisseur passif (c.-à-d. un commanditaire), est très plausible même si la valeur de son placement dans des instruments financiers est supérieure à la valeur des biens immobiliers détenus directement.

Quand une société de personnes est-elle présentée comme un mécanisme de placement collectif ou détenue à 50 % par des institutions financières désignées?

Comme nous l’avons mentionné, une SCP doit également être présentée comme un type de mécanisme de placement collectif ou être détenue à 50 % par des institutions financières désignées. 

Il existe quelque incertitude quant au moment où une société en commandite est considérée être présentée comme une catégorie particulière de mécanisme de placement collectif. Toutefois, étant donné qu’une règle distincte englobe les sociétés de personnes dans les institutions financières désignées en tant qu’investisseurs, le simple fait d’avoir plusieurs commanditaires ne fait pas en soi d’une société en commandite une SCP. Il faut plutôt émettre une certaine forme de notice d’offre ou de prospectus à l’intention des investisseurs potentiels, ce qui est conforme aux exemples donnés dans l’avis sur la TPS/TVH no 308 de l’ARC.  

Une « institution financière désignée » inclut les banques, les courtiers en valeurs mobilières, les assureurs et les régimes de placement. Un « régime de placement » comprend les sociétés de placement, les sociétés de placement à capital variable et certains types de fiducies, notamment celles qui sont régies par un régime de pension agréé, un régime de participation des employés aux bénéfices, un régime de prestations aux employés, une fiducie de fonds commun de placement ou une fiducie d’investissement à participation unitaire et, à compter du 1er janvier 2019, une SCP.  

Ainsi, une société en commandite dont les investisseurs sont principalement des régimes de pension ou d’autres régimes de placement sera généralement une SCP si son principal objet est d’investir dans des fonds constitués principalement d’instruments financiers.

Le commandité fournit-il des services de gestion ou d’administration à la SCP?

Aux fins de la TPS/TVH, l’expression « service de gestion ou d’administration » est définie expressément pour inclure un « service de gestion des actifs ». Un « service de gestion des actifs » comprend des fonctions telles que la gestion des actifs ou des passifs d’une personne, la recherche, l’analyse et les conseils relatifs aux actifs, la détermination des actifs à acquérir ou à céder et les mesures à prendre pour atteindre les cibles de rendement ou d’autres objectifs relatifs aux actifs. 

Selon les pouvoirs d’un commandité de gérer les affaires d’une société en commandite, les services qu’il fournit seront considérés inclure des services de gestion ou d’administration et, par conséquent, le commandité d’une SCP sera tenu de percevoir la TPS/TVH sur la juste valeur marchande de ces services. 

Quelle est la juste valeur marchande des services du commandité à une SCP?

Les tribunaux canadiens interprètent généralement l’expression « juste valeur marchande » comme signifiant le prix le plus élevé qu’un article pourrait raisonnablement rapporter s’il était vendu :

  • par la méthode normale pour la vente de l’article donné dans le cours normal des activités de l’entreprise;
  • sur un marché n’étant pas soumis à des pressions inhabituelles et qui est  constitué d’acheteurs disposés à acheter et des vendeurs disposés à vendre, qui n’ont entre eux aucun lien de dépendance et qui ne sont en aucune façon obligés d’acheter ou de vendre.

L’interprétation ci-dessus est appuyée par l’avis sur la TPS/TVH no 308 de l’ARC. Lorsqu’une SCP n’est qu’un investisseur passif dans une autre société en commandite (c.-à-d. que la SCP est un commanditaire), les services que le commandité fournit réellement à la SCP devraient être assez limités puisque les activités de la SCP se bornent généralement à traiter avec ses investisseurs et à recevoir des distributions de la société en commandite sous-jacente. Par conséquent, la valeur des services du commandité à la SCP devrait être négligeable et le fait que le commandité puisse recevoir une attribution des bénéfices ne devrait pas avoir d’incidence sur la valeur du service qu’il fournit à la SCP. 

En d’autres termes, c’est la société en commandite sous-jacente détenant le bien qui requiert la grande majorité des services de gestion et d’administration, et le commandité de la SCP ne fournit pas ces services à la SCP.

Comment PwC peut vous aider

PwC peut aider à déterminer si une société en commandite est une SCP et dans l’affirmative :

  • aider le commandité à se conformer à ses obligations de percevoir la TPS/TVH;
  • réduire au minimum l’incidence que la loi proposée pourrait avoir sur la SCP en restructurant les ententes de gestion;
  • quantifier les services qui sont effectivement fournis par le commandité de la SCP. 

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Mario Seyer

Mario Seyer

Associé, PwC Canada

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Samantha Delatolas

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