Créer de la valeur avec le facteur « S » de ESG dans l’immobilier

La quantification de l’impact social, une nouvelle tendance dans l’immobilier canadien

Selon notre rapport Emerging Trends in Real Estate 2023, les sociétés immobilières canadiennes tirent déjà avantage de leurs investissements ESG. Celles qui affichent de bonnes performances sont mieux à même d’attirer les investisseurs institutionnels qui se préoccupent de ces questions et d’accéder à des prêts à taux préférentiels pour des initiatives telles que la réduction des gaz à effet de serre ou le logement abordable.

Cependant, si les sociétés immobilières deviennent plus ambitieuses et s’améliorent dans l’évaluation de leurs performances environnementales, les attentes concernant leur impact social, et les opportunités, augmentent rapidement aussi. Par exemple, étant donné leur rôle dans la résolution de problèmes sociaux comme le logement, elles ont la possibilité de créer de la valeur en quantifiant les résultats de leurs initiatives en termes monétaires, ce qui leur donnera un avantage concurrentiel et distinctif.

Mesurer la création de valeur sociale, un premier pas essentiel

Les sociétés immobilières disposent de plusieurs moyens d’investir socialement et de créer de la valeur. Elles peuvent notamment :

• améliorer l’accès au logement abordable
• encourager l’engagement de leurs employés
• promouvoir la diversité, l’équité et l’inclusion
• offrir des possibilités d’emploi à des groupes désavantagés
• améliorer les relations avec les peuples autochtones
• adopter des pratiques d’approvisionnement responsables (particulièrement en ce qui concerne les matériaux de construction)
• investir dans les communautés, l’appropriation des espaces urbains et le bien-être des résidents.

Il est essentiel cependant de mesurer la création de valeur sociale d’un investissement afin de comprendre son incidence, la valeur ajoutée qui en découle pour l’entreprise et les avantages financiers indirects. Avant d’affirmer qu’une initiative crée de la valeur, son impact doit être rigoureusement quantifié et attribué à l’activité ou à l’investissement correspondant.

Or une évaluation rigoureuse doit aller au-delà de la compilation de données sur les intrants et extrants de base (p. ex. : un investissement de 250 000 $ dans une formation à la diversité, l’équité et l’inclusion pour 1 000 employés) pour mesurer les résultats et les incidences (p. ex. : une amélioration de 35 % de la sensibilité au biais inconscient qui a entraîné une augmentation de 25 % du taux de satisfaction concernant l’équité et la transparence du processus d’embauche, ce qui à son tour a engendré une hausse de la productivité et de la rétention du personnel dont la valeur est estimée à 750 000 $). Cet exemple montre comment un investissement dans les critères sociaux peut être soutenu par une stratégie et mesuré par l’entreprise.

La clé est dans l’incidence sur les résidents, les fournisseurs et les partenaires

La valeur apportée par une entreprise immobilière à la société se mesure à l’aune de son incidence sur les résidents, les fournisseurs et les partenaires.

Mais comment cela se traduit-il en pratique? L’une des entreprises canadiennes de promotion immobilière, par exemple, a lancé des initiatives pour l’amélioration du bien-être de ses résidents. Elle a notamment adopté Fitwel, une plateforme de certification immobilière de premier plan dont la mission est d'assurer la santé pour tous. Cette démarche a permis de mesurer l’impact social des stratégies de promotion de la santé et du bien-être dans ses immeubles.

Une étude récente a par ailleurs démontré l’incidence positive des stratégies d’amélioration de la santé et du bien-être sur la satisfaction des locataires et, par conséquent, sur les résultats financiers, notamment par la hausse des loyers ou des valorisations. Alors que le lien entre la qualité des immeubles et le bien-être des résidents est établi depuis longtemps, cette étude est importante, car elle démontre la corrélation directe entre l’impact social des stratégies, la satisfaction des locataires et les avantages financiers pour les propriétaires et investisseurs immobiliers. Plus précisément, les auteurs ont effectué une analyse de régression afin de tenir compte d’autres facteurs dans l’évaluation de l’incidence des notations Fitwel sur le Net Promoter Score (probabilité que les locataires recommandent l’immeuble) et sur l’augmentation du loyer au pied carré.

Attribuer une valeur monétaire à l’impact social

Une société immobilière du Royaume-Uni est allée un peu plus loin dans l’évaluation de son impact social, auquel elle a pu attribuer une valeur monétaire à l’aide d’un ensemble de coefficients mis au point par l’organisme Social Value Portal. Dans son rapport d’impact social 2021, elle a ainsi évalué à 500 000 £ le résultat de ses programmes, en analysant les avantages qu’ils ont apportés par rapport au maintien du statu quo.

Elle a ensuite découvert qu’une stratégie ESG incluant une lutte contre l’itinérance des jeunes et l’accès à des programmes d’apprentissage pourrait générer une valeur sociale estimée à 10 millions £.

Si elles encouragent leurs fournisseurs à adopter la même méthodologie, les entreprises pourraient collecter des données plus exhaustives et plus fiables.

Comment adopter une approche plus stratégique des ESG

La stratégie ci-dessus est un exemple parmi d’autres. La valorisation monétaire de l’impact social n’est pas essentielle à une information rigoureuse sur les performances ESG, mais elle peut servir à évaluer les stratégies alternatives et à prioriser. Or cela est essentiel à une approche plus disciplinée des questions ESG, qui prennent de plus en plus d’importance pour les sociétés immobilières canadiennes.

Notre rapport Emerging Trends in Real Estate 2023 montre que de nombreuses sociétés immobilières canadiennes se préoccupent des enjeux ESG en général. Cependant, nous pensons que le facteur social prendra de plus en plus d’importance étant donné la concurrence intense pour les talents, la rareté et la cherté des capitaux et, surtout, le fait que le Canada cherche à construire 3,5 millions de nouveaux logements d’ici 2030. Au-delà des résultats financiers durables ou « greenium » et d’un meilleur accès aux capitaux institutionnels, les entreprises immobilières ont une occasion d’assurer leur avenir en devenant le partenaire de choix pour leurs clients, les communautés et les gouvernements.

Mais elles doivent agir dès maintenant, et nous avons les outils dont elles ont besoin, notamment notre cadre d’évaluation Total Impact Measurement and Management (TIMM) qui permet aux sociétés immobilières de progresser sur les enjeux ESG et d’en tirer de nouvelles opportunités. Pour en savoir davantage sur notre cadre TIMM et sur d’autres moyens d’établir une stratégie et une évaluation rigoureuse de l’impact social de votre entreprise, contactez-nous.