Des perspectives mitigées ouvrent la voie à de nouvelles opportunités d’investissement

L’immobilier en 2025

• Le rapport révèle que l’IA générative et les marchés régionaux sont considérés comme des éléments positifs, alors que l’industrie fait face à de nombreux défis

Toronto, le 7 novembre 2025 — Le rapport Emerging Trends in Real Estate (ETRE) de PwC Canada et de l’ULI de cette année identifie des opportunités pour les investisseurs en 2025. Des coûts financiers plus élevés, des risques géopolitiques accrus et d’autres pressions sur le secteur ont récemment rendu l’industrie moins attrayante par rapport à d’autres opportunités d’investissement offrant des rendements potentiellement plus élevés avec moins de risques apparents. Bien que les perspectives soient mitigées, les nouvelles catégories d’actifs, l’IA générative et la différenciation régionale constituent une lueur d’espoir pour la prochaine année.

« Les sociétés immobilières canadiennes surveillent de près les catalyseurs tels que la baisse des taux d’intérêt, les changements de politiques gouvernementales et la réinvention du modèle d’entreprise afin de revigorer l’investissement et le développement. Parallèlement, elles explorent de nouvelles technologies telles que l’IA générative pour accroître leur productivité », explique Fred Cassano, Associé et leader national, secteur immobilier, PwC Canada. « L’utilisation de l’IA générative dans le secteur de l’immobilier, bien qu’elle soit encore en évolution, offre des avantages concurrentiels importants. »

Catégories d’actifs émergentes : Les marchés de la copropriété dans les plus grandes villes du Canada, soit Toronto et Vancouver, ont marqué une pause. La préconstruction ralentissant dans ces grandes villes, les investisseurs se tournent vers d’autres régions et d’autres catégories d’actifs. Les actifs de niche comme les centres de données constituent un domaine d’investissement prometteur stimulé par les demandes d’énergie importantes de l’IA générative. Ils nécessitent également de grandes quantités d’énergie, ce qui souligne le besoin de solutions durables qui s’appuient sur des sources d’énergie propre.

Opportunités régionales : D’un point de vue régional, l’Ouest canadien, en particulier Calgary et Edmonton, continue d’émerger comme un marché de premier plan à surveiller, l’accessibilité des logements étant un attrait important pour la région. Cette région est également confrontée à des préoccupations croissantes liées au climat, ce qui fait de la durabilité un sujet de plus en plus important.

La durabilité est une priorité : Dans un contexte de ralentissement de l’industrie, les sociétés immobilières canadiennes sont confrontées à des décisions difficiles sur la manière de répondre aux défis liés aux changements climatiques. Malgré la succession d’événements météorologiques extrêmes mettant en évidence les effets de ces changements, les acteurs de l’immobilier sont divisés sur la voie à suivre en raison des coûts élevés. L’avantage concurrentiel ira probablement à ceux qui sauront évaluer les impacts directs et indirects des changements climatiques et s’y préparer.

« Les sociétés immobilières qui sont prêtes à devenir des pionnières en matière de résilience climatique peuvent commencer par une analyse au niveau du portefeuille. En période de fortes pressions commerciales, de concurrence des priorités et de complexité des actifs, la créativité dans la conclusion de transactions et l’expertise dans les opérations sont essentielles pour réussir », a ajouté M. Cassano.

« En 2025, il s’agira d’adopter une nouvelle approche en matière d’investissement et de développement », a déclaré Richard Joy, directeur général d’Urban Land Institute, à Toronto. « Tirer parti de nouvelles opportunités comme l’IA générative et les centres de données exigent que les acteurs de l’immobilier agissent avec créativité et conviction, ce qui peut impliquer de développer de nouvelles capacités, de nouer des partenariats stratégiques et de s’implanter au sein de nouveaux marchés. »

Principales tendances de l’immobilier canadien à venir en 2025 :

1. Évolution des stratégies d’investissement pour les personnes disposant de capitaux : Avec des normes de prêt plus conservatrices, les contraintes de capital demeurent une tendance à venir en 2025. Avec une moins grande accessibilité au financement traditionnel, les investisseurs privés, y compris les bureaux de gestion du patrimoine, les particuliers fortunés, ainsi que ceux qui sont prêts à prendre le risque d’investir dans des biens immobiliers en difficulté, trouveront des opportunités au cours de la nouvelle année.

1. Les changements technologiques tels que l’IA générative deviennent de plus en plus cruciaux : L’IA générative apparaît comme une opportunité significative pour aider les organisations à maximiser leur efficacité et à accélérer l’innovation à une époque où les pressions commerciales et financières sont importantes. Cela inclut notamment l’exploitation de l’IA pour créer des illustrations architecturales, soutenir les promoteurs dans leur diligence raisonnable relative au terrain et surveiller les tendances de l’offre et de la demande en matière de location, entre autres choses.
2. Capturer de la valeur dans les catégories émergentes d’actifs: Les investisseurs s’intéressent de plus en plus à des types de propriétés de niche telles que les centres de données, les entrepôts réfrigérés et les logements pour étudiants, alors que les investissements immobiliers traditionnels ralentissent. Ces opportunités combinent l’immobilier et l’infrastructure, attirant les investisseurs qui peuvent penser de manière créative pour capturer de la valeur. Les investissements dans les infrastructures, tels que ceux dans la connectivité numérique (c’est-à-dire l’IA générative) et l’énergie durable, connaissent également un regain d’intérêt, car ils offrent des flux de trésorerie stables et des avantages sur le plan de la diversification. Cette évolution reflète une tendance plus large à l’intégration de l’immobilier dans les infrastructures afin de répondre à l’évolution des besoins économiques et technologiques.
3. La durabilité est un facteur clé pour la résilience à long terme de l’immobilier : La durabilité est cruciale pour la résilience à long terme de l’immobilier en raison de l’augmentation des risques climatiques tels que les feux de forêt, les inondations et les ouragans. Ces événements menacent la valeur des biens immobiliers, ce qui incite les investisseurs à prendre en compte la résilience climatique dans l’évaluation des actifs et les coûts d’assurance. Les pratiques durables, notamment les systèmes à haut rendement énergétique, permettent non seulement d’atténuer les risques, mais aussi de se différencier et d’attirer des locataires soucieux d’atteindre des objectifs de durabilité.
4. Les investisseurs étrangers s’intéressent à l’immobilier canadien : Le secteur de l’immobilier peut également s’attendre à une recrudescence des transactions de la part des investisseurs étrangers disposant de capitaux. Ces investisseurs prévoient de tirer parti de l’émergence d’une détresse dans le secteur immobilier avec moins de concurrence nationale pour ces actifs, notamment les investissements dans les propriétés multifamiliales et industrielles.

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Il est important de noter que la recherche ne suggère pas que les produits canadiens sont intrinsèquement plus chers. Elle reflète plutôt les perceptions et les priorités des consommateurs lors de l'évaluation des options. Les résultats soulignent la nécessité pour les marques de communiquer la valeur des produits locaux en parlant autant au cœur qu’au portefeuille des consommateurs.

La nécessité d’optimiser les chaînes d’approvisionnement: L’évolution du contexte commercial et politique entre le Canada et les États-Unis ont renforcé la préférence des consommateurs canadiens pour les produits locaux. Près de la moitié d’entre eux (46 %) considèrent désormais l’approvisionnement national comme le principal critère de durabilité dans leurs achats alimentaires, un pourcentage supérieur à la moyenne mondiale de 40 %. Cette tendance s’explique par le souhait de soutenir l’économie locale ainsi que d’accéder à des aliments plus sains et de meilleure qualité. Toutefois, le coût plus élevé perçu des produits canadiens freine souvent ces intentions.

« Bien qu'il y ait un désir clair de soutenir l'économie locale, les étiquettes "Fabriqué au Canada" ne suffisent pas à influencer les consommateurs canadiens », a déclaré Swem. « Cela crée un impératif pour les détaillants canadiens et les entreprises de biens de consommation emballés (CPG) de construire des chaînes d'approvisionnement alimentaire plus efficaces, de la ferme à la table. »

L’avenir de l’alimentation et de l’épicerie au Canada repose sur une transformation profonde vers un écosystème interconnecté. Pour prospérer dans le paysage alimentaire canadien en évolution, l'industrie doit prioriser l'efficacité et l'automatisation pour accélérer la distribution, gérer l'augmentation des coûts des intrants et maintenir la compétitivité. Au-delà de ces améliorations opérationnelles, l'innovation et la collaboration sur de nouvelles méthodes de production, technologies et modèles commerciaux sont cruciales pour favoriser une plus grande transparence tout au long de la chaîne de valeur.

Ces solutions ont le potentiel de réduire les déchets et les coûts tout en améliorant la qualité des produits, renforçant ainsi la confiance des consommateurs soucieux de l'environnement, dont près des deux tiers (63 %) paieraient un supplément pour avoir un aperçu de l'origine d'un produit. Saisir ces opportunités de croissance nécessite des partenariats étroits entre producteurs, détaillants et transformateurs alimentaires. Ces partenariats favorisent le développement des chaînes d’approvisionnement nationales et permettent de répondre efficacement à la demande croissante des consommateurs pour les produits canadiens.

Faire des choix alimentaires plus sains: La dernière étude de PwC Canada révèle un tableau nuancé concernant les habitudes alimentaires des consommateurs canadiens. Si beaucoup aspirent à une alimentation plus saine, leurs changements alimentaires réels semblent plus prudents. Moins de consommateurs adoptent pleinement les substitut de viande ou les régimes végétariens, ce qui indique un passage plus lent et plus délibéré vers des habitudes plus saines. Cette tendance contraste avec leurs homologues dans le reste du monde, car seulement 45 % des Canadiens prévoient d'augmenter leur consommation de produits frais au cours des six prochains mois, contre 56 % à l'échelle mondiale. Cependant, les consommateurs de la génération Z sont nettement plus enclins à faire des choix plus sains et s'attendent à ce que les entreprises alimentaires jouent un rôle de premier plan.

Malgré les préoccupations dominantes concernant le coût des aliments, la recherche souligne également que 26 % des Canadiens changeraient de marque pour des avantages supplémentaires pour la santé et que les deux tiers paieraient plus cher pour des aliments sans additifs ou enrichis en nutriments. Pour que les régimes alimentaires plus sains gagnent du terrain, les entreprises alimentaires doivent rendre les options plus saines abordables en réalisant des économies opérationnelles et en faisant des choix d'ingrédients intelligents, éliminant ainsi la nécessité pour les consommateurs de choisir entre la nutrition et le coût.

Pour en savoir plus sur les habitudes d’achat des consommateurs, les tendances en matière de fidélité à la marque et les pistes à retenir pour les entreprises du secteur alimentaire et les détaillants, consultez le rapport complet ici.