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Devancer les besoins évolutifs de la clientèle

Adapter l’immobilier aux nouvelles préférences du public, quant aux lieux et à l’utilisation des espaces

« La COVID-19 a mis l’urbanisation sur pause, et cette tendance persistera tant que la pandémie causera des inquiétudes. »

L’année dernière, les principales tendances se rapportaient à l’évolution des attentes de la clientèle, à mesure que le secteur immobilier devenait de plus en plus axé sur les services. Les attentes et les comportements ont continué de changer, notamment en ce qui concerne le choix des lieux et de l’utilisation des espaces. La compréhension de ces changements et la capacité à s’y adapter seront essentielles à la réussite des développements et des investissements immobiliers.

Dans le créneau résidentiel, les personnes sondées observent une augmentation de la demande de maisons avec des pièces calmes où les gens peuvent travailler ou étudier. Les promoteurs et les propriétaires envisagent d’aménager dans leurs copropriétés des espaces communs où les gens peuvent travailler. Ils envisagent également d’ajouter aux maisons des pièces appelées « Zoom rooms » qui seraient consacrées aux vidéoconférences où les gens peuvent faire des appels en toute discrétion. Au-delà des aménagements qui facilitent le télétravail, le souhait d’avoir plus d’espace est généralisé, pour profiter du grand air ou être plus distancé des autres.

Un nouveau chapitre pour l’immobilier urbain

Autour des lieux où les gens veulent vivre a aussi changé, surtout sur la question de savoir si la périurbanisation va s’accélérer dans un monde marqué par le télétravail, les problèmes d’abordabilité et les inquiétudes causées par la pandémie, notamment la forte densité et le transport en commun. Les personnes sondées n’étaient pas toutes d’accord. Un grand nombre d’entre elles s’attendent ce que des gens quittent les grandes villes, même si celles-ci demeurent attrayantes pour bien d’autres.

Cette éventuelle tendance n’annule pas une certaine évolution des comportements. Beaucoup chercheront des environnements urbains combinant des éléments « vie-travail-divertissement », même s’ils ne vivent pas dans le centre d’une grande ville. Voici comment cette tendance se manifeste.

Suburban ariel

« L’étalement urbain, prédit par certains, serait préjudiciable sur le plan social. Ce n’est pas vraiment un avenir pour nous. Les gens ont besoin de socialiser. »

Changements importants à partir de 2020

Villes actives 18 heures sur 24

Nous avions précédemment inclus des endroits comme Vancouver et Montréal sur la liste des villes du Canada actives 18 heures sur 24, qui sont une version moins intense que certains grands centres mondiaux, mais qui ont tout de même un caractère international et un centre urbain dynamique. De récents changements survenus dans le secteur immobilier ont donné un nouveau souffle au phénomène des villes actives 18 heures sur 24 au Canada, où l’on peut s’attendre à une croissance accélérée de collectivités possédant certaines des principales caractéristiques de ces villes.

En Ontario, on pourrait ajouter des villes secondaires comme Kitchener-Waterloo, London et Ottawa – qui, selon Statistique Canada, ont été les régions métropolitaines de recensement ayant connu la croissance la plus rapide en 2018-2019. Ces villes sont plus abordables que Toronto, mais possèdent tout de même des installations adéquates et des atouts urbains. Étant donné que le télétravail encourage plus de gens à déménager vers ces types de collectivités, nous prévoyons que la tendance des villes actives 18 heures sur 24 s’accentuera au Canada, dans les centres ontariens susmentionnés ou encore à Victoria, Québec et Halifax.

Collectivités axées sur le transport en commun

Certains résidents des centres-villes profiteront sans doute des modalités du télétravail pour déménager en périphérie des quartiers centraux, mais plusieurs choisiront plutôt des zones encore plus éloignées possédant des caractéristiques urbaines. Ils choisiront par exemple des quartiers de banlieues situés le long des axes de transport en commun, où la tendance à l’aménagement de collectivités pensées pour les navetteurs se traduit par des projets multiusages à plus forte densité, plus diversifiés et où il est possible de se déplacer à pied dans des endroits complètement métamorphosés.

Certains des répondants s’interrogent sur la viabilité du transport en commun à l’ère de la COVID-19, mais nombre d’entre eux sont pratiquement convaincus que le nombre de passagers remontera si la pandémie s’atténue, car les gens voudront revenir à des moyens de transport plus économiques. Jusqu’à maintenant, l’État a déclaré qu’il continuerait d’investir dans les transports en commun, ce qui est positif et pourrait jouer un rôle important dans la reprise économique. Cependant, de nombreuses personnes interrogées s’inquiètent beaucoup de la lenteur des projets de construction liés au transport en commun. « Tous les paliers de gouvernement doivent s’entendre et accélérer ces projets, » a indiqué un des répondants.

Villes 15 minutes

De plus en plus populaire partout dans le monde, le concept de ville 15 minutes signifie que les résidents peuvent répondre à tous leurs besoins quotidiens, comme aller à l’épicerie ou à l’école, à moins de 15 minutes de leur domicile, à pied ou à vélo. Pour y arriver, il faudrait légèrement densifier les quartiers traditionnellement réservés aux habitations unifamiliales et situés à l’extérieur des centres-villes, tout en favorisant une utilisation mixte des terrains.

La ville d’Ottawa a adopté l’idée de quartiers 15 minutes dans son plan officiel. Pour leur part, Toronto et Vancouver explorent des moyens densifier des quartiers traditionnellement réservés aux habitations unifamiliales. Ces changements ne sont pas faciles à apporter,  mais quand ils surviennent, ils offrent au secteur immobilier l’opportunité de répondre à la demande croissante de quartiers dynamiques à l’extérieur des centres-villes.

Importance des enjeux pour l’immobilier en 2021

L’impératif politique

Les sociétés immobilières seront toujours assez habiles pour s’adapter aux tendances, mais l’État doit apporter son soutien sous forme d’un contexte réglementaire favorable. À l’heure actuelle, l’immigration est une question très importante pour le secteur, car l’arrivée d’immigrants est essentielle à l’accroissement de la population urbaine et à l’intensification de l’activité du marché de l’habitation au Canada.

Nous avons déjà observé une baisse de l’immigration pendant la pandémie. Cette baisse est certainement temporaire, mais pour l’instant nous nous attendons à ce que ses difficultés persistent. Les personnes sondées ont souligné à de nombreuses reprises l’importance de trouver des façons de rétablir de manière sécuritaire l’arrivée d’immigrants, surtout en raison de la nécessité d’une croissance économique beaucoup plus rapide pour éponger l’imposante dette publique.

En tant qu’important secteur de l’économie, l’immobilier est aussi un facteur déterminant dans la reprise économique canadienne. Mis à part le redémarrage de l’immigration, quelle autre mesure serait utile sur le plan politique?

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« L’immigration a toujours été un bon catalyseur du développement économique et immobilier. »


Approbations plus rapides :

Nous savons que l’offre est au centre de l’allégement des pressions liées à l’abordabilité et qui demeurent élevées au Canada. Les personnes interrogées ont pratiquement toutes exprimé des préoccupations à propos des délais imposés par les municipalités pour l’approbation de projets de développement.

Mesures fiscales :

Les personnes sondées se sont dit inquiets de la possibilité que les gouvernements se tournent vers le secteur immobilier pour éponger leurs imposants déficits. L’augmentation des frais de développement , par exemple, ne ferait qu’exacerber la pénurie d’habitations, nuire à l’abordabilité et retarder la croissance de l’économie et des villes. Plusieurs répondants ont indiqué que des mesures fiscales étaient nécessaires pour stimuler l’économie et soutenir la construction domiciliaire.

L’importance grandissante des facteurs ESG

Un autre aspect des attentes en évolution du marché immobilier canadien : l’attention accrue portée aux facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG). En effet, la pandémie de la COVID-19 a d’une certaine manière attiré l’attention sur ces facteurs en 2020, qu’il s’agisse de l’intérêt pour les cotes attribuées aux programmes de santé et de sécurité ou des discussions sur les façons d’aider les locataires en difficulté.

Certains des répondants pensent que les enjeux ESG ne sont pas une priorité, mais nombreux sont ceux qui estiment que les régler est une bonne décision d’affaires qui peut être au centre de la création de valeur et de l’obtention de capitaux. Et si les entreprises arrivent à se positionner comme force positive dans la société collectif en collaborant plus efficacement avec les parties prenantes pour adapter leurs projets de développement aux besoins exprimés, elles pourront plus facilement obtenir l’appui des collectivités et des gouvernements.

Pour suivre cette tendance, les entreprises doivent veiller à tenir leurs promesses en matière d’enjeux ESG. Pour ce faire, il ne s’agit pas seulement de mettre en place des cadres de communication de l’information appropriés et des contrôles des mesures ESG adéquats; il faut aussi intégrer les questions ESG aux valeurs et à la culture de l’entreprise.

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