Point de vue fiscal : Allègement de la TPS à l’achat d’une première habitation neuve d’une valeur maximale de 1,5 million

En bref

Que s’est-il passé?

Le 27 mai 2025, le gouvernement fédéral nouvellement élu a déposé un avis de motion de voies et moyens au Parlement pour un projet de loi qui mettrait en œuvre le remboursement de la TPS pour les acheteurs d’une première habitation (le remboursement). Le remboursement éliminera la taxe sur les produits et services (TPS) (ou la partie fédérale de la taxe de vente harmonisée (TVH)) sur l’achat de maisons ou de logements en copropriété neufs d’une valeur maximale de 1 million de dollars pour les acheteurs d’une première habitation qui sont admissibles. Le montant du remboursement diminuera graduellement pour les acheteurs d’une première habitation admissible dont la valeur se situe entre 1 et 1,5 million de dollars.

Pour donner droit au remboursement, le contrat de vente avec le constructeur doit être conclu après le 26 mai 2025. Des règles précises s’appliqueront lorsqu’un contrat est cédé ou résilié (y compris pour acheter une habitation différente du constructeur), ce qui rend improbable l’admissibilité au remboursement des acheteurs d’une première habitation s’ils avaient déjà conclu un contrat avec un constructeur pour l’achat d’une habitation neuve.

Pourquoi est-ce pertinent?

Le remboursement a pour but d’aider les particuliers admissibles à acheter une première habitation en leur permettant d’économiser jusqu’à 50 000 $ sur l’achat d’une habitation neuve. Puisque les acheteurs d’une première habitation qui avaient déjà conclu un accord avant le 27 mai 2025 n’ont pas droit au remboursement, il est possible que des acheteurs résilient leur contrat afin de pouvoir acheter une autre habitation dans l’espoir de devenir admissibles. Les constructeurs devraient être conscients des problèmes liés à la TPS/TVH qui pourraient survenir à la résiliation d’un contrat, parce que les conséquences pourraient être les suivantes :

• le constructeur pourrait être réputé avoir perçu la TPS/TVH sur tout acompte perdu; et
• la vente future de l’habitation ne donnera pas droit au remboursement.

Mesures à envisager

Les constructeurs devraient mettre en place des procédures appropriées pour traiter les implications liées à la TPS/TVH :

• des ventes d’habitations à des acheteurs susceptibles d’être admissibles au remboursement;
• des contrats de vente conclus avant le 27 mai 2025 qui sont résiliés par la suite.

Si le constructeur prévoit de payer ou de créditer le remboursement à l’acheteur, il doit prendre les mesures nécessaires pour vérifier que celui-ci est un acheteur d’une première habitation admissible au remboursement et obtenir les déclarations et les garanties exigées des acheteurs admissibles

En détail

Remboursement de la TPS pour les acheteurs d’une première habitation

Les acheteurs d’une première habitation qui achètent une maison neuve pourraient être admissibles au remboursement de la TPS à titre d’acheteurs d’une première habitation. Pour avoir droit à ce remboursement, les acheteurs de l’habitation doivent être des « acheteurs d’une première habitation » et satisfaire aux exigences de remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves actuelles; celles-ci incluent acquérir l’habitation neuve pour l’utiliser comme principal lieu de résidence et être la première personne à occuper le logement comme résidence.

Il est permis aux constructeurs de payer ou de créditer le montant du remboursement à l’acheteur, ce qui permet au constructeur, dans les faits, de demander le remboursement au nom de l’acheteur.

Qui est admissible au remboursement?

Est admissible au remboursement un particulier qui :

• a au moins 18 ans et est citoyen canadien ou résident permanent du Canada;
• est un acheteur d’une première habitation au moment du transfert de propriété du logement et n’a jamais habité un logement :
  • qu’il (ou son époux ou conjoint de fait) possédait; et
  • qui était son principal lieu de résidence (au Canada ou ailleurs);

pendant l’année civile en cours ou les quatre années civiles précédentes;

• au moment où l’acheteur devient responsable (ou assume une responsabilité) aux termes du contrat de vente, acquiert le logement pour qu’il lui serve de principal lieu de résidence; et
• est le premier à occuper le logement comme principal lieu de résidence après que la construction (ou la rénovation majeure) de l’immeuble d’habitation est achevée en grande partie.

Quelles sont les habitations admissibles au remboursement?

Les habitations ci-après sont admissibles au remboursement :

• les habitations neuves achetées d’un constructeur; on entend généralement d’une habitation :
  • une maison individuelle isolée ou jumelée, un duplex, un logement en copropriété ou une maison en rangée;
  • un logement dans une coopérative d’habitation;
  • une maison mobile (y compris une maison modulaire) ou une maison flottante;
• une habitation construite par le propriétaire, y compris si elle a été construite par un entrepreneur qu’il a embauché;
• des parts d’une coopérative d’habitation.

Quand le remboursement entre-t-il en vigueur?

De façon générale, le remboursement sera offert :

• pour les contrats de vente conclus après le 26 mai 2025 et avant 2031 :
  • pour des habitations neuves achetées d’un constructeur;
  • pour des parts d’une coopérative d’habitation;
• pour des habitations construites par le propriétaire dont la construction débute après le 26 mai 2025 et avant 2031.

La construction de l’habitation doit débuter avant 2031 et être achevée en grande partie et sa propriété doit être transférée à l’acheteur avant 2036.

À combien s’élève le remboursement?

Pour les habitations neuves d’une valeur de :

• 1 million de dollars ou moins, le remboursement sera de 100 % de la TPS ou de la partie fédérale de la TVH (ce qui permettra à un acheteur d’une première habitation d’économiser jusqu’à 50 000 $);
• de 1 à 1,5 million de dollars, le montant maximum (c.-à-d. 50 000 $) du remboursement sera éliminé progressivement, puis complètement à la limite de 1,5 million de dollars (p. ex., pour une habitation d’une valeur de 1,25 million de dollars, le remboursement serait de 25 000 $);
• de 1,5 million de dollars et plus, aucun remboursement ne sera offert.

Limites du remboursement

Afin de s’assurer que le remboursement est offert comme prévu (aux acheteurs d’une première habitation), les règles ci-après limitent la disponibilité du remboursement dans certaines circonstances :

• un particulier n’a droit au rabais qu’une seule fois;
• si son époux ou son conjoint a déjà demandé le remboursement, le particulier n’y est pas admissible;
• les ventes de cession ne sont pas admissibles si le contrat de vente initial a été conclu avant le 27 mai 2025; et
• si un contrat de vente d’une habitation neuve a été conclu avant le 27 mai 2025 et que le contrat est par la suite modifié ou cédé, il sera réputé avoir été conclu avant le 27 mai 2025 et, par conséquent, ne sera pas admissible au remboursement; sont incluses les situations dans lesquelles l’acheteur (ou une partie liée) accepte d’acheter une habitation différente du constructeur (ou d’un constructeur différent qui a un lien de dépendance avec le constructeur initial) lorsqu’il est raisonnable de considérer que le nouveau contrat n’est pas conclu « principalement pour des objets véritables » autres que l’obtention du remboursement.

À retenir

Il est dommage que le remboursement ne soit pas offert dans des situations où un particulier admissible a convenu d’acheter une habitation avant le 27 mai 2025, surtout quand le bureau du premier ministre a annoncé le 20 mars 2025 que « le gouvernement du Canada supprimera la taxe sur les produits et services (TPS) pour les acheteurs d’une première propriété d’une valeur inférieure ou égale à 1 million de dollars ». Autrement dit, les acheteurs d’une première habitation qui pourraient avoir conclu un contrat d’achat d’une habitation nouvellement construite après cette annonce (mais avant le 27 mai 2025) en espérant ce remboursement n’y seront pas admissibles lorsqu’ils achèteront finalement l’habitation.

Puisque les implications financières du remboursement peuvent être considérables, il sera intéressant de voir sur quels facteurs l’Agence du revenu du Canada se basera pour déterminer si un acheteur a ou non conclu un nouveau contrat « principalement pour des objets véritables » autres que l’obtention du remboursement. Par exemple, on pourrait présumer que décider d’acheter un logement en copropriété plus grand (p. ex. à deux chambres plutôt qu’à une chambre) donnerait droit au remboursement si l’acheteur souhaitait un logement en copropriété plus spacieux pour y accueillir une famille qui s’agrandit.

Au moment de la parution du présent bulletin, les provinces qui perçoivent la TVH (Nouveau-Brunswick, Terre-Neuve-et-Labrador, Nouvelle-Écosse, Ontario et Île-du-Prince-Édouard) n’avaient pas annoncé si elles allaient rembourser la portion provinciale de la TVH sur les ventes d’habitations neuves pour les acheteurs d’une première habitation. Dans la mesure où l’entrée en vigueur de cet allègement est imminente, les acheteurs d’une première habitation qui ont conclu un contrat d’achat d’une habitation neuve avant le 27 mai 2025 pourraient en être d’autant plus frustrés.

Puisque les constructeurs peuvent payer ou créditer le remboursement à l’acheteur (ce qui est la pratique habituelle de l’industrie pour ce qui est du remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves actuel), ils devraient faire preuve de diligence raisonnable lorsqu’ils décident de l’admissibilité au remboursement d’un acheteur. Si le constructeur savait ou aurait dû savoir que l’acheteur n’avait pas droit au remboursement, le constructeur sera conjointement et solidairement responsable du paiement du montant du remboursement. Par conséquent, les constructeurs devraient commencer à se préparer pour les ventes qui pourraient être admissibles au remboursement, notamment en obtenant les déclarations et les garanties exigées des acheteurs admissibles.

PwC peut aider les constructeurs à déterminer si le remboursement est offert sur la vente de leurs habitations et les avertir des problèmes qu’ils pourraient rencontrer.