Point de vue fiscal : Allègement bonifié de la taxe de vente harmonisée à la vente d’habitations neuves en Ontario

Numéro 2026-20F

En bref

Que s’est-il passé ? 

Le 5 mai 2026, le gouvernement de l’Ontario a publié de plus amples informations¹ sur la mise en œuvre des mesures pour alléger la taxe de vente harmonisée (TVH) à l’achat d’une habitation neuve en Ontario. Comme il a été annoncé le 25 mars 2026 (avant la présentation du budget 2026 de l’Ontario), des bonifications temporaires au remboursement de la TVH pour les logements neufs (RTLN) et au remboursement pour les immeubles d’habitation locatifs neufs (RTIHLN) existants de l’Ontario permettront de rembourser l’intégralité de la partie provinciale de la TVH de 8 % pour les achats d’habitations neuves admissibles d’une valeur maximale de 1 million de dollars. Le gouvernement fédéral a accepté de s’associer à l’Ontario et de fournir un financement qui permettrait à l’Ontario de rembourser également la partie fédérale de la TVH de 5 %, ce qui créerait un remboursement maximal de 130 000 $ pour les acheteurs d’habitations admissibles en Ontario.   

Pourquoi est-ce pertinent ?

Ces remboursements suppriment temporairement la TVH sur la vente d’habitations neuves admissibles d’une valeur maximale de 1 million de dollars, pour les contrats de vente conclus après le 31 mars 2026 et avant le 1^er avril 2027. Le remboursement maximal de 130 000 $ au titre de la TVH est offert pour les habitations d’une valeur maximale de 1,5 million de dollars, et il est réduit progressivement pour les habitations d’une valeur comprise entre 1,5 million et 1,85 million de dollars.

Mesures à envisager

Étant donné que la mise en œuvre des remboursements est subordonnée à l’adoption d’une loi provinciale (déposée à l’Assemblée législative de l’Ontario le 5 mai 2026²), de la réglementation provinciale pertinente et des modifications apportées au règlement fédéral relatif à la TPS/TVH, les constructeurs et les acheteurs d’habitations devraient surveiller de près les directives publiées par les gouvernements fédéral et de l’Ontario. Ils devraient faire preuve de prudence en attendant les détails définitifs concernant l’admissibilité aux remboursements et la façon de demander les remboursements bonifiés.

En détail

Contexte

Le 25 mars 2026, le gouvernement de l’Ontario a annoncé qu’il bonifierait temporairement le RTLN existant de la province pour les habitations neuves et les habitations faisant l’objet de rénovations majeures, ainsi que le RTIHLN existant pour les immeubles d’habitation locatifs, en remboursant la totalité de la composante provinciale de la TVH de 8 % pour les habitations neuves admissibles d’une valeur maximale de 1 million de dollars. Le gouvernement fédéral a accepté de s’associer à l’Ontario pour rembourser également la composante fédérale de la TVH de 5 %, créant ainsi un remboursement maximal de 130 000 $ pour les habitations admissibles en Ontario.

Le remboursement maximal de la TVH sera accordé pour les habitations admissibles dont la valeur ne dépasse pas 1,5 million de dollars, et il sera réduit progressivement pour les habitations dont la valeur se situe entre 1,5 million et 1,85 million de dollars. Les habitations admissibles dont la valeur est supérieure à 1,85 million de dollars continueront d’être admissibles au remboursement actuel de 24 000 $ (qui devrait être supprimé après le 31 mars 2027). Pour être admissible aux remboursements bonifiés, l’habitation admissible doit être utilisée comme résidence habituelle ou comme immeuble d’habitation locatif admissible. L’admissibilité n’est pas limitée aux acheteurs d’une première habitation.

Les RTLN et RTIHLN bonifiés s’appliqueraient généralement aux mêmes types de logements et respecteraient les mêmes critères d’admissibilité que les remboursements existants, sous réserve de certaines conditions supplémentaires visant à tenir compte du caractère temporaire de ces bonifications.

Le RTLN bonifié

Si un particulier remplit les conditions d’admissibilité au RTLN existant de l’Ontario, qui prévoient notamment que les habitations doivent être utilisées comme résidence habituelle du particulier (ou d’un proche du particulier), le particulier peut être admissible au RTLN bonifié dans les situations suivantes :

• le contrat de vente entre le particulier et le constructeur/la coopérative est conclu après le 31 mars 2026 et avant le 1^er avril 2027, et la construction ou la rénovation majeure de l’habitation commence avant le 1^er janvier 2029 et est achevée en grande partie avant le 1^er janvier 2032, pour l’achat :
  • soit d’un nouveau logement ou d’un logement ayant fait l’objet de rénovations majeures d’un constructeur ;
  • soit de parts du capital-actions d’une coopérative d’habitation ;
• la construction ou la rénovation majeure d’une habitation construite par le propriétaire commence après le 31 mars 2026 et avant le 1^er avril 2027, et est achevée en grande partie avant le 1^er janvier 2030, pour la construction ou la rénovation majeure, ou pour l’embauche d’une autre personne pour la construction ou la rénovation majeure d’une habitation sur un terrain appartenant au particulier ou loué par celui-ci.

Les types d’habitations admissibles incluent de façon générale une maison unifamiliale ou jumelée, un duplex, un logement en copropriété, une maison en rangée, un logement dans une coopérative d’habitation, une maison mobile (y compris une maison modulaire) et une maison flottante.

Un particulier qui aurait droit au remboursement pour accédants à la propriété de l’Ontario et au RTLN bonifié pourrait demander les deux remboursements de l’Ontario ou l’un des deux, mais le montant total de tous les remboursements de l’Ontario qu’un particulier peut demander serait limité au montant maximal remboursable en vertu du RTLN bonifié de l’Ontario.

Lors de l’achat d’une nouvelle habitation d’un constructeur, le constructeur peut payer ou créditer le montant total du RTLN. Les constructeurs ne pourront pas payer ou créditer le RTLN bonifié pour les habitations si la TPS/TVH devient payable avant les deux événements suivants :

• l’adoption du règlement fédéral nécessaire à la mise en œuvre du RTLN bonifié ;
• la publication des formulaires de demande de remboursement à jour.

Si la TPS/TVH devient payable avant ces moments, les acheteurs admissibles devront payer la TPS/TVH au moment de la clôture et demander le RTLN bonifié directement à l’Agence du revenu du Canada (ARC) après la prise du règlement fédéral et la publication des formulaires de demande.

Le RTIHLN bonifié

Comme c’est le cas pour le RTIHLN actuel de l’Ontario, les biens admissibles au remboursement bonifié comprennent un immeuble d’habitation à logement unique (une maison unifamiliale ou une maison jumelée, un duplex ou une maison en rangée) et un logement en copropriété. Les propriétaires qui remplissent les conditions pour être admissibles au RTIHLN existant devraient être admissibles au RTIHLN bonifié lorsqu’ils achètent un immeuble d’habitation neuf ou ayant subi des rénovations majeures pour la location de logements à long terme (pendant au moins un an) d’un constructeur.

Le document d’information précise que les remboursements ne seront pas accordés pour les logements locatifs que les constructeurs ont bâtis et qui sont réputés avoir été vendus en vertu des dispositions relatives à la « fourniture à soi-même » de la Loi sur la taxe d’accise (LTA), sauf si les travaux de construction ont commencé après le 31 mars 2026 (voir ci-dessous).

Comme c’est le cas pour le RTIHLN existant, les personnes admissibles doivent présenter leur demande de remboursement directement à l’ARC. Pour les « constructeurs » d’habitations neuves, l’admissibilité au RTIHLN bonifié dépend du fait que la construction ou la rénovation majeure de l’immeuble d’habitation commence avant le 1^er avril 2026 ou après le 31 mars 2026.

La construction commence avant le 1^er avril 2026

Le RTIHLN bonifié peut être demandé par une personne qui n’est pas un « constructeur » lors de l’achat d’un immeuble d’habitation à logement unique neuf ou ayant fait l’objet d’une rénovation majeure, ou d’un logement en copropriété, dont la construction ou la rénovation majeure a commencé avant le 1^er avril 2026. Un « constructeur » ne serait pas admissible au RTIHLN bonifié, car la location du logement entraînerait une fourniture réputée en vertu du paragraphe 191(1) de la LTA (voir ci-dessous).

Si l’acheteur d’un immeuble d’habitation locatif admissible était admissible au RTIHLN actuel pour une fourniture taxable résultant de la vente d’un immeuble d’habitation (autre qu’une vente réputée par un constructeur en vertu de l’article 191 de la LTA), il serait généralement admissible au RTIHLN bonifié à l’égard de cet immeuble d’habitation si les conditions suivantes sont réunies :

• l’immeuble d’habitation est un immeuble d’habitation à logement unique ou un logement en copropriété ;
• le contrat de vente de l’immeuble d’habitation a été conclu avec le constructeur après le 31 mars 2026 et avant le 1^er avril 2027 ;
• la construction ou la rénovation majeure de l’immeuble d’habitation est achevée en grande partie avant le 1^er janvier 2030.

Le paragraphe 191(1) de la LTA prévoit qu’un constructeur est généralement considéré avoir effectué une vente réputée de l’immeuble d’habitation pour une contrepartie égale à la juste valeur marchande (JVM) de cet immeuble s’il, à la fois :

• construit ou apporte des rénovations majeures à un immeuble d’habitation à logement unique ou un logement en copropriété ;
• donne la possession ou l’utilisation d’un immeuble d’habitation à une personne dans le cadre d’un contrat de location, d’une licence ou d’un accord similaire.

À ce titre, le constructeur est tenu de payer la TPS/TVH sur la JVM de l’immeuble locatif. Le document d’information précise qu’un constructeur ne sera pas admissible au RTIHLN bonifié si la construction a commencé avant le 1^er avril 2026. Dans ces cas, les constructeurs devraient examiner si le remboursement peut être demandé si les « logements admissibles » sont vendus à une autre personne qui n’est pas un constructeur. Par exemple, si des logements en copropriété nouvellement construits sont vendus à une société de personnes après que l’immeuble d’habitation a été enregistré en tant que copropriété et que les logements sont acquis dans le but principal de les louer à des particuliers comme résidence habituelle, le remboursement pourrait être disponible.

La construction commence après le 31 mars 2026

Une personne qui achète ou construit un immeuble d’habitation, ou une adjonction à un tel immeuble, pour lequel la construction commence après le 31 mars 2026, peut être admissible au RTIHLN bonifié. Si une personne est admissible au RTIHLN actuel pour un immeuble locatif admissible ou une adjonction à celui-ci, elle peut être admissible au RTIHLN bonifié si la construction ou la rénovation majeure à la fois :

• commence après le 31 mars 2026 et avant le 1^er avril 2027 ;
• est achevée en grande partie au plus tard le 1^er janvier 2030.

Cessions de contrats de vente

Un cessionnaire qui assume les droits et obligations du cédant, qui est un acheteur d’une habitation neuve en vertu d’un contrat de vente avec un constructeur, est admissible au RTLN bonifié ou au RTIHLN bonifié si, à la fois :

• le contrat de vente initial et la cession du contrat de vente ont été conclus après le 31 mars 2026 et avant le 1^er avril 2027 ;
• tous les autres critères d’admissibilité relatifs aux remboursements bonifiés sont remplis.

Date d’échéance du paiement de la taxe

Tant pour le RTLN bonifié que pour le RTIHLN bonifié, la taxe devrait devoir être due au plus tard le 31 décembre 2032. Afin de faire en sorte que les remboursements bonifiés s’appliquent comme prévu, des règles semblables à celles qui accompagnaient l’instauration du remboursement de la TPS/TVH pour les acheteurs d’une première habitation s’appliqueront pour limiter la disponibilité dans certaines circonstances attendues.

Élimination des RTLN et RTIHLN existants

Il est proposé que l’admissibilité aux RTLN et RTIHLN existants prenne fin à l’issue de la période de bonification proposée pour ces remboursements. Le budget 2026 de l’Ontario indiquait que de plus amples détails sur les dispositions transitoires relatives à l’élimination des remboursements seraient fournis dans le document Perspectives économiques et revue financière de l’Ontario 2026, attendu à l’automne 2026.

L’admissibilité aux remboursements de la TVH de l’Ontario pour les accédants à la propriété et les logements construits spécialement pour la location ne serait pas touchée et continuerait de se conformer aux critères précédemment publiés par le gouvernement fédéral pour les biens admissibles.

À retenir

Il est regrettable que la réglementation et les formulaires relatifs aux remboursements bonifiés n’aient pas encore été publiés, alors que ces remboursements sont effectifs depuis le 1^er avril 2026. Ce retard a semé la confusion sur le marché, tant chez les constructeurs que chez les acheteurs.

En attendant que la réglementation fédérale soit finalisée, les constructeurs doivent examiner prudemment l’admissibilité aux remboursements et la fixation des prix. Bien que les acheteurs qui concluent des contrats s’attendent généralement à obtenir les remboursements bonifiés, ils devront être prêts à payer le montant du remboursement au moment de la clôture. Les remboursements ne peuvent pas encore être attribués au constructeur ; l’acheteur devra donc présenter ses demandes de remboursement à l’ARC et attendre le paiement.

Nous pouvons aider les constructeurs à déterminer s’ils sont admissibles aux remboursements bonifiés et discuter des difficultés auxquelles ils peuvent faire face.