Point de vue fiscal : L’Agence du revenu du Canada confirme que la juste valeur marchande des immeubles résidentiels neufs inclut la TPS/TVH

Numéro 2024-10F

En bref

Un communiqué interne¹ obtenu récemment et envoyé par l’Agence du revenu du Canada (ARC) à différentes sections de la vérification et à la Direction générale des appels fournit des lignes directrices quant à la détermination de la juste valeur marchande (JVM) aux fins du calcul de la TPS/TVH sur la vente réputée d’immeuble d’habitations neufs. Le communiqué indique que la valeur estimée d’un immeuble d’habitation nouvellement construit inclut la TPS/TVH, et que cette TPS/TVH doit être soustraite de la valeur estimée avant de déterminer le montant de TPS/TVH qu’un constructeur devra payer sur la vente réputée d’un immeuble d’habitation locatif neuf.

C’est une bonne nouvelle pour les constructeurs d’immeubles d’habitations locatifs neufs, puisqu’il devrait en résulter une réduction immédiate de la JVM et du montant de TPS/TVH à remettre sur ces immeubles de 13 % en Ontario (et de 5 % ou 15 % dans d’autres provinces ou territoires), sous réserve des remboursements de la TPS/TVH sur les immeubles d’habitation locatifs.

Ce Point de vue fiscal donne un aperçu des règles de fournitures réputées prévues par la Loi sur la taxe d’accise (LTA), explique comment doit être déterminée la TPS/TVH à verser par un constructeur lors d’une vente réputée et discute des prochaines étapes à prendre en considération par les constructeurs.

En détail

Contexte

À quel moment y a-t-il une fourniture réputée par vente d’un immeuble d’habitation locatif nouvellement construit ?

Aux fins de la TPS/TVH, un constructeur qui :

• construit un immeuble d’habitation (p. ex. une maison, un immeuble d’habitation, un logement en copropriété, etc.) ou y fait des rénovations majeures; et
• prévoit la possession ou l’utilisation de l’immeuble d’habitation par une personne aux termes d’un bail, d’une licence ou d’un accord semblable;

est généralement réputé avoir vendu l’immeuble d’habitation pour une contrepartie égale à la JVM dudit immeuble et, par le fait même, est tenu de remettre la TPS/TVH sur la JVM de l’immeuble d’habitation locatif. La JVM est souvent source de litige entre l’ARC et le constructeur, de même que le montant de TPS/TVH payable par le constructeur.  

Les règles de fournitures réputées prévues à la LTA ont pour but de traiter les constructeurs d’immeubles d’habitation locatifs nouvellement construits de la même façon que les acheteurs de tels immeubles (c.-à-d. de s’assurer que le même montant de TPS/TVH soit versé dans les deux situations; en l’absence de ces règles de fournitures réputées, le constructeur paierait généralement moins de TPS/TVH que l’acheteur du même immeuble et ce, puisque les profits et les diverses dépenses engagées, dont les salaires et les coûts de financement, ne sont pas assujettis à la TPS/TVH).

Comment détermine-t-on la JVM de l’immeuble?

La notion de JVM est généralement interprétée de la façon suivante : « le prix le plus élevé qui peut être raisonnablement obtenu pour la vente par le propriétaire selon la méthode normale applicable au bien visé dans le cours normal d’une entreprise sur un marché sans restriction entre des acheteurs et des vendeurs agissant de bonne volonté et sans lien de dépendance, aucune partie n’étant contrainte de transiger ». On peut déterminer la JVM au moyen de :

• la méthode du revenu,
• la méthode de la comparaison ou
• la méthode du coût.

Dans la plupart des cas, l’ARC privilégie l’approche qui consiste à évaluer les immeubles d’habitation à logements multiples selon la méthode du revenu, la méthode de la comparaison ou une combinaison de ces deux méthodes.

Comment détermine-t-on la TPS/TVH sur la fourniture réputée par vente d’un immeuble d’habitation locatif nouvellement construit?

Avant la publication du communiqué interne, l’ARC calculait le montant de TPS/TVH que le constructeur devait verser comme suit :

JVM de l’immeuble (déterminée par un évaluateur de l’ARC)                               
                                           x
taux de TPS/TVH applicable (c.-à-d. 5 %, 13 % ou 15 %)

D’après le calcul ci-dessus, la plupart des constructeurs avaient pris comme position que la JVM déterminée au moyen de la méthode du revenu ou la méthode de la comparaison incluait la TPS/TVH et ce, puisque :

• les immeubles comparables utilisés pour déterminer la JVM étaient exonérés de la TPS/TVH; et
• la TPS/TVH payable sur la vente réputée est un coût initial engagé pour gagner le revenu de location net.

Par exemple, si un immeuble résidentiel d’occasion peut être acheté pour 1 million de dollars, exonéré de TPS/TVH, un acheteur raisonnablement informé ne paierait pas 1 million de dollars, plus TPS/TVH (soit 130 000 $ en Ontario) pour un immeuble comparable; pour cette raison, la valeur de l’immeuble d’habitation nouvellement construit, incluant la TPS/TVH, équivaudrait à 1 million de dollars.

Qu’est-ce qui a changé?

L’ARC reconnait maintenant la position prise par les constructeurs, selon laquelle la JVM (ou la valeur estimée) d’un immeuble d’habitation locatif nouvellement construit inclut la TPS/TVH, comme l’a confirmé l’ARC dans son communiqué interne que nous avons récemment obtenu :

« En conclusion, toutes les méthodes d’évaluation utilisées doivent indiquer que la “TPS/TVH est incluse” dans la conclusion de valeur. Le vérificateur doit ensuite soustraire les taxes de la JVM rapportée comme incluant les taxes en fonction du taux de taxe approprié pour le rendre conforme à la définition de la « juste valeur marchande » telle que définie au paragraphe 123(1) [de la LTA]. Ceci assure que l’ARC ne cotise pas la TPS/TVH sur une JVM qui comprend déjà la TPS/TVH. (Essentiellement, le montant de taxe soustraite représente alors la taxe qui est à cotiser pour l’inscrit.) » 

Puisqu’on doit extraire la TPS/TVH qui est incluse dans la valeur estimée et ce, avant de déterminer le montant de TPS/TVH payable par le constructeur, il devrait alors en résulter une réduction immédiate de la JVM et du montant de TPS/TVH à remettre sur les immeubles d’habitations locatifs nouvellement construits, sous réserve des remboursements de TPS/TVH pour les immeubles d’habitation locatifs neufs.

À retenir

Les constructeurs qui ont récemment payé de la TPS/TVH, ou qui paieront de la TPS/TVH, sur la fourniture réputée par vente d’un immeuble d’habitation locatif nouvellement construit doivent s’assurer que la JVM est traitée comme si elle incluait la TPS/TVH, et que des ajustements raisonnables ont été faits à la JVM pour tenir compte du fait que l’immeuble résidentiel n’est pas achevé à 100% ni complètement occupé à la date de la fourniture réputée. PwC peut aider les constructeurs :

• à s’assurer que la JVM soit ajustée correctement (c.-à-d. qu’elle tienne compte de la TPS/TVH qui doit être payée sur une vente réputée et du fait que l’immeuble d’habitation locatif n’est ni achevé à 100% ni complètement occupé);
• à s’occuper des vérifications, des contestations et des évaluations de l’ARC relativement à la JVM d’immeubles locatifs nouvellement construits, y compris la réclamation des montants de TPS/TVH payés en excédent par erreur;
• à calculer les crédits de taxe sur les intrants admissibles sur les biens et les services qui sont acquis avant que la « fourniture à soi-même » de l’immeuble d’habitation locatif ne soit réputée effectuée; et
• à demander les remboursements de la TPS/TVH applicables lors de la fourniture réputée par  vente, y compris les remboursements bonifiés² qui pourraient être disponibles si la construction a débuté après le 13 septembre 2023.

<sup>1. Communiqué interne de l’ARC daté du 17 mai 2023 « Mise à jour des directives en ce qui a trait aux montants intégrés de la TPS ou de la TVH dans la juste valeur marchande (JVM) en vertu de la Loi sur la taxe d’accise (LTA) portant sur les habitations neuves »
2. Pour en savoir plus, lisez notre Point de vue fiscal « Bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs dont la construction débute après le 13 septembre 2023 ».</sup>