Quels sont les meilleurs endroits pour investir dans l’immobilier au Canada? Que doit-on suivre de près dans le marché de l’habitation de Vancouver en 2024? Et quelles sont les principales tendances du marché immobilier de Toronto pour l’année à venir?
Dans le cadre de notre rapport Emerging Trends in Real Estate, nous nous sommes entretenus avec des acteurs de l’immobilier de l’ensemble du pays pour obtenir leur point de vue sur ce qui se passe dans les principaux marchés canadiens. Découvrez ci-dessous les enjeux d’affaires de nos 10 marchés à surveiller, qui sont présentés selon leur classement dans l’enquête de cette année, ainsi que les principales opportunités pour le secteur immobilier à l’échelle du pays alors que nous nous préparons pour 2024.
Toronto
La région du Grand Toronto demeure une valeur sûre pour bon nombre des personnes interrogées, l’un d’entre eux nous ayant dit : « si j’avais 100 $ à dépenser, je l’investirais entièrement à Toronto ». Cela dit, le secteur immobilier de la région fait face à des défis uniques. Selon Statistique Canada, Toronto a connu de loin la plus forte augmentation au pays des coûts de construction résidentielle au deuxième trimestre (variation d’une année à l’autre), à 13 %.
Dans le marché des immeubles de bureaux, plusieurs personnes interrogées observent que les locataires recherchent de plus en plus des propriétés de grande qualité offrant de nombreuses commodités au cœur de la ville, certains occupants de grands espaces consolidant leurs activités dans les centres-villes à mesure que leurs baux en banlieue viennent à échéance. Selon CBRE, le taux d’inoccupation au centre-ville de Toronto s’établissait à 15,8 % au deuxième trimestre de 2023, nettement en dessous des 20,5 % enregistrés dans les banlieues environnantes. Cependant, le nombre quasi record de sous-locations sur le marché préoccupe certains propriétaires d’immeubles, qui craignent que les taux d’inoccupation augmentent davantage avec l’expiration des baux principaux.
Bien que de nombreux propriétaires d’immeubles industriels de la région de Toronto soient optimistes, certains craignent que la croissance des loyers ait atteint un plateau. Selon Colliers, les loyers du segment industriel ont crû de moins de 1 % au deuxième trimestre, pour atteindre une moyenne de 18,14 $/pi2. Dans le segment du commerce de détail, la tendance à la subdivision se confirme, alors que les propriétaires de certains types d’espaces, notamment les propriétés dont le locataire pilier est une épicerie et les centres commerciaux fermés accueillant une combinaison de commerces de premier plan, obtiennent des rendements plus élevés.
Vancouver
Les promoteurs immobiliers du segment résidentiel de Vancouver agissent avec plus de prudence qu’au cours des années précédentes, car les taux d’intérêt plus élevés font augmenter les coûts de financement, réduisent le pouvoir d’achat des acheteurs et pèsent sur la croissance économique globale de la ville. Cela dit, bien que certains constructeurs reportent le lancement de nouveaux projets résidentiels à l’an prochain, Vancouver ne subit pas de ralentissement important dans la construction des projets déjà en cours. Selon le Conference Board du Canada, après une baisse des mises en chantier évaluée à 15 % en 2023, l’activité se rétablira complètement l’année prochaine et reviendra aux niveaux de 2021.
Quant au marché des immeubles de bureaux de Vancouver, il surpasse celui de la plupart des autres villes canadiennes, en partie grâce à des politiques de retour au bureau relativement efficaces. Cependant, la quantité d’espaces sous-loués sur le marché augmente, ce qui soulève des questions sur la superficie dont les locataires auront besoin lors du renouvellement de leurs baux. Les investissements dans les immeubles de bureaux sont limités dans la ville, et les promoteurs immobiliers abandonnent parfois les espaces de bureaux dans les projets à usage mixte.
Les investisseurs continuent de manifester de l’intérêt pour les actifs industriels de la ville, bon nombre d’entre eux étant attirés par la récente augmentation des taux de location, les loyers demandés ayant augmenté à un taux de croissance annuel composé de 15,7 % au cours des quatre dernières années, selon Colliers. Cependant, la hausse du coût des terrains nuit aux efforts pour accroître l’offre. De nombreux constructeurs qui lancent de nouveaux projets industriels développent des terrains acquis il y a plusieurs années.
Calgary
Calgary est un « marché qui suscite de plus en plus d’intérêt », selon l’une des personnes interrogées. De nombreux répondants, y compris de l’extérieur de l’Alberta, ont déclaré qu’ils étaient optimistes à l’égard du segment des logements multifamiliaux de Calgary, en raison notamment de sa croissance démographique et de son abordabilité en comparaison d’autres grandes villes canadiennes. Les investisseurs manifestent de l’intérêt pour toutes les catégories d’actifs résidentiels, y compris les immeubles locatifs.
Dans l’ensemble, le marché des immeubles de bureaux de Calgary fait toujours face à des défis, le taux d’inoccupation au centre-ville atteignant 31,5 % au deuxième trimestre de 2023, selon CBRE. Une mesure incitative municipale qui encourage les propriétaires d’immeubles de bureaux sous-utilisés à convertir ceux-ci pour d’autres usages continue d’attirer l’attention partout au pays. Alors que certaines personnes interrogées affirment qu’elles entrevoient de belles occasions de conversion, d’autres propriétaires d’immeubles attendent toujours de voir comment les projets de conversion en cours vont se dérouler.
En raison de leur relative abordabilité par rapport à d’autres marchés, comme celui de Vancouver, les espaces industriels continuent d’attirer les locataires à Calgary, où les loyers ont atteint une moyenne de 11,95 $/pi2 au deuxième trimestre, selon Colliers. Néanmoins, la récente hausse des taux d’intérêt a incité les promoteurs immobiliers à suspendre certains nouveaux aménagements industriels, bien que de nombreux projets planifiés soient en cours.
Montréal
Sur le marché résidentiel montréalais, les constructeurs font face aux mêmes défis qu’ailleurs au pays, notamment des coûts de financement plus élevés. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) prévoit que les mises en chantier, après avoir chuté de 25 % en 2022, diminueront encore en 2023 avant de remonter légèrement en 2024. Les projets résidentiels multifamiliaux axés sur le transport en commun continuent de susciter l’intérêt des promoteurs, alors que le nouveau Réseau express métropolitain (REM) a mis en service sa première phase à l’été 2023 et que les autres tronçons emboîteront le pas au cours des prochaines années.
Le centre-ville de Montréal a retrouvé une partie de son dynamisme avec le retour des festivals et des grands événements sportifs mis en veilleuse pendant la pandémie de COVID-19. Cependant, l’augmentation de la circulation piétonnière ne traduit pas une recrudescence du nombre d’employés dans les bureaux, nombre de ceux-ci continuant de privilégier le télétravail plusieurs jours par semaine. Malgré cela, certains propriétaires et gestionnaires d’immeubles de bureaux plus récents, de grande qualité et dotés de locaux prêts à emménager affirment qu’ils ont moins de difficulté à louer leurs locaux que le laissent croire les chiffres sur le taux d’inoccupation.
L’immobilier industriel demeure une catégorie d’actifs privilégiée par les investisseurs. Cependant, après être montée en flèche au cours des deux dernières années, la croissance des loyers a considérablement ralenti au milieu de 2023, pour s’établir à seulement 0,5 % sur une base trimestrielle, selon Colliers. Dans le segment du commerce de détail, les personnes interrogées nous ont dit qu’elles constatent une légère amélioration du rendement de leurs portefeuilles.
Halifax
Halifax est l’une des villes canadiennes connaissant la croissance la plus rapide depuis quelques années. Selon Statistique Canada, la population y a augmenté de 4,5 % pour la seule année 2021-2022, ce qui représente le deuxième taux de croissance le plus élevé au pays, derrière celui de Moncton. En raison de cette hausse, le stock de logements disponibles s’avère limité, même si les activités de construction demeurent au-dessus des niveaux historiques.
L’effervescence du marché de l’habitation engendre des problèmes d’abordabilité à Halifax, et la hausse du prix des maisons pousse un plus grand nombre d’acheteurs à chercher des propriétés moins chères à l’extérieur de la ville. De plus, les taux d’intérêt plus élevés réduisent davantage l’abordabilité, si bien qu’un nombre croissant de candidats à l’accession à la propriété restent plus longtemps sur le marché locatif. Bien que le programme de contrôle des loyers de la province ait découragé le roulement des locataires depuis son introduction à la fin de 2020, les personnes interrogées nous ont dit qu’il n’a pas entravé la construction de nouveaux immeubles de logements locatifs à vocation particulière autant que d’autres défis, comme les coûts de financement plus élevés et les longs délais d’approbation.
De nombreux répondants ont affirmé que le marché des immeubles de bureaux du centre-ville d’Halifax se trouve actuellement en situation d’offre excédentaire. Selon CBRE, le taux d’inoccupation s’est établi à 18,4 % au deuxième trimestre, tandis que le nombre de sous‑locations a doublé par rapport à l’an dernier. Par ailleurs, les parcs industriels de Halifax et de Dartmouth attirent les investisseurs, même si plusieurs estiment que les valorisations actuelles sont élevées, car les augmentations de loyer enregistrées au cours des dernières années – ainsi que celles à venir – sont déjà prises en compte dans les prix.
Ottawa
Bien que les taux d’intérêt élevés et les contraintes de main-d’œuvre causent une certaine incertitude, les répondants se sont montrés extrêmement positifs quant aux perspectives de l’immobilier résidentiel à Ottawa, et ont indiqué qu’ils avaient confiance que le marché absorberait autant d’unités qu’ils pouvaient construire. Il existe un fort intérêt pour la recherche d’opportunités d’aménagement à proximité du train léger actuel d’Ottawa et de ses lignes futures qui seront achevées par phases entre la fin de 2023 et 2026. Parmi les personnes interrogées, les logements locatifs à vocation particulière se sont particulièrement démarqués, alors que de nombreux projets en construction sont inaugurés et que les propriétaires affirment qu’ils seront en mesure d’atteindre les taux de location souhaités.
Le marché des immeubles de bureaux d’Ottawa a toujours profité de la présence stabilisatrice du secteur public. Cependant, les politiques de retour au bureau du gouvernement fédéral n’ont pas encore entraîné le retour d’un nombre important d’employés au centre-ville. L’automne dernier, le gouvernement fédéral a annoncé son intention de se départir de millions de pieds carrés de bureaux, mais depuis, il n’a dévoilé que peu de détails sur la façon dont il entend consolider son portefeuille. Cette situation crée de l’incertitude parmi les propriétaires d’immeubles, d’autant plus que 50 % des baux du gouvernement arriveront à échéance au cours des cinq prochaines années, selon CBRE.
Quant au marché industriel de la ville, il continue de susciter l’intérêt des promoteurs et des investisseurs. De nouveaux centres de distribution sont en construction à Ottawa et dans d’autres collectivités de l’est de l’Ontario, les entreprises tirant avantage des liens de transport de la région ainsi que de sa proximité avec Montréal et Toronto. La demande pour des espaces industriels dotés de petits quais de chargement demeure forte et constitue un segment privilégié par certains investisseurs.
Edmonton
Malgré des tendances migratoires positives et une forte croissance économique de 2,9 % prévue pour 2024, les mises en chantier devraient rester stables au cours de la prochaine année, après avoir chuté de 15,6 % en 2023, selon le Conference Board du Canada. Cela dit, comme la croissance démographique entraîne une hausse de la demande de logements locatifs, les logements multifamiliaux existants demeurent des actifs attrayants pour les investisseurs. L’une des personnes interrogées nous a d’ailleurs indiqué qu’elle observe une concurrence importante lorsque de telles opportunités se présentent.
Le marché des immeubles de bureaux dans la banlieue d’Edmonton surpasse celui du centre‑ville et affiche un taux d’inoccupation légèrement inférieur à ce dernier au deuxième trimestre, soit 20,9 % contre 24,1 %, selon CBRE. Bien que de nombreuses grandes entreprises continuent de vouloir une présence au centre-ville, plusieurs personnes interrogées ont affirmé que les bureaux de grande qualité en banlieue s’avèrent populaires dans la foulée du retour des employés sur les lieux de travail.
Selon les répondants, le marché industriel constitue le meilleur choix à Edmonton. Cependant, Colliers ayant rapporté un taux d’inoccupation de 4,5 % au deuxième trimestre – le plus élevé au pays –, des signes démontrent que les locataires pourraient faire preuve de prudence avant de prendre de l’espace excédentaire en cas de ralentissement économique. Malgré cela, les personnes interrogées affichent une bonne confiance envers les éléments fondamentaux sous‑jacents d’Edmonton, en particulier son rôle de porte d’entrée vers les grands sites miniers et de sables bitumineux plus au nord.
Ville de Québec
Le Conference Board du Canada prévoit que le PIB du secteur de l’immobilier de la capitale du Québec augmentera de 2 % en 2024, ce qui est inférieur à la plupart des autres villes canadiennes. De plus, après avoir atteint un record en 2022, les mises en chantier devraient chuter de 13 % cette année, puis de 9 % en 2024. Néanmoins, plusieurs personnes interrogées ont indiqué qu’elles voyaient des occasions dans le réaménagement de portions de propriétés commerciales sous-utilisées et de sites près des corridors de transport en commun, en raison de la forte demande de logements.
Dans le marché des immeubles de bureaux, l’un des répondants prévoit qu’il y aura relativement peu de transactions dans un proche avenir, car les investisseurs demeurent en mode détermination des prix. Une grande incertitude plane toujours sur le segment des immeubles de bureaux de la ville, d’autant que de nombreux employés du secteur public passent encore une partie importante de leurs semaines de travail à la maison. Dans cette foulée, le taux d’inoccupation des bureaux de Québec a atteint 11,3 % au deuxième trimestre, son niveau le plus élevé en 10 ans selon CBRE.
Sur le marché industriel, la disponibilité limitée continue de faire grimper les loyers. Quant au segment du commerce de détail, les propriétaires d’actifs affirment que leurs portefeuilles leur inspirent une plus grande confiance que par les années passées, puisqu’ils se concentrent davantage sur la gestion de leur combinaison de commerces pour continuer d’attirer les consommateurs.
Saskatoon
Saskatoon, comme d’autres villes des Prairies, se démarque par sa forte croissance économique, stimulée en partie par les secteurs agricole et minier de la Saskatchewan, selon le Conference Board du Canada. Celui-ci prévoit cependant un ralentissement de la croissance du PIB à 1,2 % en 2023, contre 4,8 % l’an dernier, puis des hausses plus saines en 2024 et 2025, soit de 2,1 % et 2,5 %, respectivement.
Selon la SCHL, la migration internationale devrait stimuler la demande de logements locatifs à vocation particulière, ce qui contribuera à faire baisser le taux d’inoccupation à 2,5 % en 2023, puis à 2 % en 2024. L’organisme prévoit que le taux d’inoccupation diminuera même si de nouveaux logements sont construits et que d’autres sont mis en chantier au cours des prochaines années.
Le segment industriel est une autre force de la Saskatchewan. Le taux d’inoccupation s’est établi à seulement 1,9 % au deuxième trimestre de 2023 selon Colliers, qui prévoit des pressions à la hausse sur les loyers.
Winnipeg
Winnipeg continue de se distinguer par son abordabilité relative pour les acheteurs de maisons. De plus, en cette ère où les pressions sur la chaîne d’approvisionnement et l’inflation se poursuivent, la ville se démarque également par une baisse récente des coûts de construction, qui ont diminué de 0,1 % sur une base trimestrielle au deuxième trimestre de 2023, selon Statistique Canada. Sur une base annualisée, ceux-ci étaient en hausse de 3,2 %, contre une moyenne de 7,5 % pour l’ensemble des villes analysées.
Dans le segment industriel, Colliers signale un taux d’inoccupation de seulement 2 % au deuxième trimestre de 2023, tandis que les loyers nets demandés ont atteint une moyenne de 9,75 $/pi2, en hausse par rapport aux quelque 9 $/pi2 de la même période l’an dernier. Les tendances sur le marché des immeubles de bureaux reflètent en grande partie ce que l’on observe à l’échelle nationale. Selon CBRE, le taux d’inoccupation des immeubles de bureaux de catégorie A au centre-ville a atteint 14,8 % au deuxième trimestre de 2023.
Il importe également de souligner les efforts déployés par la Ville de Winnipeg afin de poursuivre l’aménagement du centre-ville, par le biais du CentrePlan 2050. L’un des principaux objectifs consiste à amener plus de gens à y vivre et à le visiter, grâce à la conception d’immeubles, de rues, de parcs et d’espaces publics attrayants. Le plan comprend de nouvelles lignes directrices en matière d’aménagement urbain qui orienteront les changements futurs au règlement de zonage.
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