Aktualne novosti na področju najema poslovnih prostorov

Novela Stanovanjskega zakona (SZ-1E), ki je stopila v veljavo dne 19. 6. 2021, je prinesla pomembno novost, in sicer je z njeno uveljavitvijo prenehal veljati Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju »ZPSPP«). Zadevni zakon pa se še vedno uporablja za pogodbe, sklenjene na njegovi podlagi pred uveljavitvijo tega zakona. Slednje pomeni, da se od 19. 6. 2021 dalje za najemna razmerja za poslovne prostore upoštevajo določbe Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju »OZ«) in določbe same najemne pogodbe. S tem sta stranki najemne pogodbe pridobili večjo svobodo pri urejanju najemnega razmerja, saj podrobne in kogentne norme ZPSPP ne veljajo več.

Verjetno najpomembnejšo spremembo predstavlja ureditev odpovedi najemne pogodbe za poslovni prostor, tako glede samega roka kot načina odpovedi. Za pogodbe, sklenjene po 19. 6. 2021 tako več ne velja obveznost odpovedi pogodbe za nedoločen čas po sodni poti, prav tako za tovrstne pogodbe ne velja več minimalni enoletni odpovedni rok. V skladu z OZ najemna pogodba, katere trajanje ni določeno in ga iz okoliščin pogodbe tudi ni mogoče določiti, preneha z odpovedjo, ki jo vsaka stranka lahko da drugi, pri tem pa spoštuje določeni odpovedni rok. Če odpovedni rok ni določen s pogodbo ali z zakonom ali po krajevnih običajih, potem je ta rok osem dni, pri čemer pa se odpoved ne sme izročiti ob neprimernem času. Za odpoved najemne pogodbe ni več potrebna tožba, zadostuje pisna odpoved, ki se jo vroči nasprotni stranki.

Prenehanje veljavnosti ZPSPP prinaša še nekatere druge spremembe, in sicer bo moral po prenehanju najemnega razmerja za določen čas najemodajalec nemudoma ugovarjati uporabi prostora, če želi preprečiti spremembo najemnega razmerja v razmerje za nedoločen čas.

Do spremembe je prišlo tudi pri možnosti odpovedi pogodbe zaradi neplačevanja najemnine, tako bo lahko po novem najemodajalec pogodbo odpovedal že 15 dni po posredovanem opominu za plačilo najemnine. Po prejšnji ureditvi je najemodajalec lahko namreč od pogodbe odstopil šele po dveh mesecih po izdanem opominu za plačilo.

Prav tako bosta morali pogodbeni strani odslej izrecno izključiti možnost dajanja prostora v podnajem, sicer bo v skladu z OZ najemnik lahko oddal predmet najema naprej, če s tem ne bo prizadel škode najemodajalcu.

Na prvi pogled se zdi, da je nedvomno lažja odpoved najemne pogodbe ena večjih prednosti nove ureditve, vendar je pri tem vsekakor potrebna določena previdnost. Namen strank najemne pogodbe, še posebej če se slednja že v začetku sklepa za nedoločen čas, je nedvomno dolgoročno pravno razmerje, zato morebitni kratek odpovedni rok in lažji način odpovedi ne bo po godu vsaj eni od pogodbenih strank. Tudi druge zgoraj omenjene spremembe ter samo dejstvo, da določbe Obligacijskega zakonika najemnega razmerja ne urejajo tako podrobno, kot ga je ZPSPP, od strank terjajo, da podrobneje dorečejo vsebino najemnega razmerja pred samo sklenitvijo najemne pogodbe. 

Pridružite se nam na