Emerging Trends in Canadian Real Estate 2017

Bâtir le futur de nos communautés

Frank Magliocco

Associé et leader national du secteur immobilier
PwC Canada

Les investisseurs, les promoteurs et les propriétaires fonciers font preuve d’un optimisme prudent au sujet des perspectives des marchés immobiliers pour l’année à venir. Bien que le reste du Canada soit confronté à des défis propres à chacune des régions, les marchés de Toronto et de Vancouver continuent de connaître une forte demande qui surpasse l’offre. Cette situation a fait grimper les prix, ce qui soulève des préoccupations en matière d’abordabilité. Malgré certaines craintes liées à l’incidence des événements internationaux sur les marchés au pays, le message à retenir du sondage de cette année est le suivant : en se tenant au fait des besoins des futurs acheteurs, chaque marché présente des occasions pour les promoteurs et les investisseurs avertis. 

 

 

Le but : développer des collectivités

« Un environnement dynamique et accueillant, où il est possible de passer du temps incite les gens à y retourner et façonne leur rapport à la ville. » 

Qu’il s’agisse des membres de la génération Y souhaitant vivre dans la ville où ils travaillent, des baby-boomers voulant réduire la taille de leur chez-soi ou des nouveaux arrivants d’autres provinces ou d’autres pays, les populations urbaines du Canada continueront de croître, et leurs besoins évoluent. Pour cette raison, les projets à vocation mixte qui combinent des parties résidentielles, commerciales et de vente au détail poursuivent leur essor, et un constat s’impose de plus en plus : les promoteurs doivent améliorer la conception des espaces publics. Les promoteurs ont répondu en continuant de revoir leur approche des projets à vocation mixte : plutôt que de se concentrer sur la construction d’immeubles plurifonctionnels « autonomes », ils conçoivent de plus en plus des collectivités et des quartiers plurifonctionnels qui allient espaces résidentiels, commerciaux et de vente au détail pour former un ensemble dynamique. La plupart des répondants ont mentionné que les promoteurs doivent sérieusement envisager ce type de « création de quartier ».


L’abordabilité en déclin

« La pénurie de logements abordables demeurera un problème, à moins que les gouvernements ne raccourcissent le temps nécessaire pour mettre le produit sur le marché. »

L’abordabilité des logements est devenue l’un des principaux sujets de préoccupation au Canada, et, selon les répondants, la situation ne s’améliorera pas. Les prix élevés à Vancouver et à Toronto continueront de réduire l’abordabilité, et les ratios d’endettement des deux villes devraient se maintenir bien au-dessus de la moyenne canadienne.  

Des hausses importantes de l’immigration au cours des cinq prochaines années continueront de susciter une demande élevée et d’exercer des pressions accrues sur l’abordabilité, à moins que l’offre ne soit augmentée. La demande devrait donc demeurer forte et présenter des occasions de croissance non seulement à Toronto et à Vancouver, mais aussi dans le reste du pays. En outre, avec une hausse de l’immigration qui s’annonce, il est possible que les personnes arrivant au Canada n’aient pas les mêmes attentes en termes de taille d’habitation, ce qui crée une demande pour de plus petits logements.


Disrupteurs technologiques

« Nous arrivons au point où, si les gens ne savent pas que les technologies existent et qu’ils ne comprennent pas comment les intégrer, des occasions sont ratées. »

Les sociétés immobilières doivent prendre d’importantes mesures pour s’adapter aux besoins croissants des clients en matière de technologie, autrement, elles risquent de prendre du retard. La technologie et l’évolution de l’espace de travail créent de nouvelles demandes pour les promoteurs et les propriétaires. Les locataires continuent de favoriser des espaces à aire ouverte plus petits en raison des changements liés à l’initiative « espace de travail 2.0 », comme le système de bureau à la carte, les horaires variables et le télétravail. La technologie transforme également le marché de l’immobilier résidentiel. Les acheteurs et les locataires s’attendent de plus en plus à ce que les commodités et les immeubles soient plus efficients sur le plan énergétique et à ce qu’il y ait de nouveaux systèmes de gestion des déchets et d’économie d’énergie. 

 

Perspectives économiques

 

La performance économique du Canada semble avoir rebondi après une faible performance en 2015. L’économie nationale poursuit son réalignement à la suite de la chute des prix du pétrole et d’autres produits de base, alors que les pertes d’emplois survenues dans le secteur des ressources naturelles ont été contrebalancées par la création d’emplois dans les secteurs de la fabrication et de la construction. Selon le numéro du printemps 2016 de la Note de conjoncture métropolitaine du Conference Board du Canada, le produit intérieur brut (PIB) national devrait atteindre 1,7 % en 2016 et 2,3 % en 2017 et demeurer supérieur à 2,0 % jusqu’en 2020.

Étant donné la conjoncture économique au Canada, l’investissement résidentiel devrait ralentir, alors que la plupart des marchés prennent une pause pour absorber l’offre abondante des maisons unifamiliales et des immeubles à logements multiples. Le nombre de mises en chantier à l’échelle nationale devrait représenter 184 500 logements en 2016; ce nombre est en baisse par rapport à 194 700 logements et inférieur à la moyenne sur 20 ans, selon le Conference Board du Canada. L’abordabilité du logement, la faible croissance des revenus et les niveaux élevés d’endettement des consommateurs contribuent tous au repli du secteur de l’immobilier résidentiel. 

 

 

Perspectives par type de propriété

Bien que les perspectives pour différents types de propriété varient d’une région à l’autre, les promoteurs, les investisseurs et les propriétaires fonciers ont trouvé des points communs dans leur évaluation.   

 

 

Bureau

La prospérité des centres urbains de villes comme Toronto, Vancouver et Montréal a amené les entreprises à emboîter le pas en déménageant leurs bureaux au centre-ville ou près des plaques tournantes des transports en commun. Halifax se rebiffe contre la tendance en construisant des bureaux à l’extérieur du centre-ville. Il en est tout autrement ailleurs. À Calgary, la combinaison du repli du secteur pétrolier et gazier avec l’offre excédentaire donne lieu à des taux d’inoccupation élevés, alors que le secteur pétrolier et gazier ralentit. Ottawa, durement touchée par des coupes des dépenses publiques au cours des dernières années, a vu son taux d’inoccupation des bureaux grimper à un taux record de 25 %.

 

 

 

Copropriété 

La demande demeure robuste à Toronto et à Vancouver, stimulée par la migration urbaine et les acheteurs canadiens et étrangers à la recherche d’immeubles de placement. L’activité devrait toutefois être plus modérée dans le reste du pays. Montréal continue d’absorber l’offre excédentaire sur le marché des copropriétés; Québec, quant à elle, montre peu d’intérêt à l’égard des copropriétés et privilégie les locations. À Calgary, les prix de maisons relativement abordables et l’offre de terrains continuent de freiner la croissance des copropriétés, alors que les acheteurs optent plutôt pour des maisons unifamiliales.   

 

 

 

Maison unifamiliale

Les répondants demeurent au fait des préoccupations générales concernant le manque de logements abordables, particulièrement au chapitre des maisons unifamiliales où les hausses des prix dépassent la croissance des salaires. Dans les marchés actifs comme Toronto et Vancouver, les ratios d’endettement hypothécaire devraient demeurer bien au-dessus de la moyenne canadienne en 2017. Dans ces marchés à prix élevés, étant donné que l’offre d’habitations unifamiliales est limitée, le marché des copropriétés et des locations pourrait gagner en popularité auprès des gens qui ne peuvent pas accéder à la propriété.   

 

 

 

Marchés à surveiller en 2017

Vancouver devrait surpasser toutes les villes canadiennes avec une croissance du PIB de 3,3 % en 2017, alors que l’économie de Toronto reste saine et en expansion, grâce aux secteurs de la construction, des transports, de l’entreposage, du commerce de détail, du commerce de gros et de la fabrication qui contribuent tous à cette croissance.  



Vancouver

Vancouver devrait surpasser toutes les villes canadiennes avec une croissance du PIB de 3,3 % en 2017 propulsée par la création d’un nombre important d’emplois et des mises en chantier dynamiques. La plupart de ces mises en chantier comprendront des habitations unifamiliales puisque les promoteurs se concentrent sur la construction de complexes d’habitations à vocation mixte et de copropriétés à forte densité. Reste à voir l’incidence qu’aura à long terme la taxe additionnelle sur le transfert de biens immobiliers imposés par le gouvernement de la Colombie-Britannique aux acheteurs étrangers sur le marché de Vancouver. Bien que cette taxe additionnelle ait pour but de restreindre les investissements étrangers dans l’immobilier, des sceptiques laissent entendre qu’elle n’aidera guère à dissuader les acheteurs étrangers qui ont déjà les moyens de payer les prix exorbitants du marché.

À la recherche de logements neufs de qualité supérieure situés près des commodités et des transports en commun, les membres de la génération Y dynamisent le marché des locations de Vancouver. Les logements à louer sont extrêmement rares, avec des taux d’inoccupation qui se situent autour de ou sous la barre du 1 % depuis cinq ans. Au centre-ville, le manque de commodités, telles que des commerces et des écoles, constitue un autre enjeu émergent.


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Toronto

L’économie de Toronto reste saine et en expansion, grâce aux secteurs de la construction, des transports, de l’entreposage, du commerce de détail, du commerce de gros et de la fabrication qui contribuent tous à cette croissance. Selon le Conference Board du Canada, la croissance du secteur de la construction de Toronto a atteint un sommet historique en 14 ans grâce à une hausse de 46 % des mises en chantier, pour la plupart des habitations unifamiliales, et le PIB devrait demeurer stable à 2,6 % en 2016 et en 2017.

La pénurie de logements et de terrains disponibles est perçue comme un facteur clé qui contribue à l’augmentation rapide des prix des maisons du marché. En raison des coûts de déménagement élevés, un plus grand nombre de propriétaires choisissent de rester où ils sont et d’investir dans des rénovations. De nombreux répondants estiment que les politiques d’aménagement du territoire du gouvernement freinent l’offre.

Le parc de copropriétés de Toronto est à son plus bas niveau depuis dix ans, et la demande demeure forte. Les répondants s’attendent donc à ce qu’un plus grand nombre d’immeubles à logements multiples de grande hauteur soient construits au cours des années à venir.

La vente au détail est vue comme le segment du marché le plus troublant. Le commerce électronique exerce des pressions énormes sur les détaillants et les propriétaires de commerce de détail.

Toronto’s condominium inventory has hit a ten-year low and demand remains strong, so respondents expect to see more high-rise multiresidential projects enter the pipeline in the years ahead.

Retail is viewed as the most troubling segment of the market. Online commerce is putting enormous pressure on retailers and retail property owners alike.




Montréal

L’économie de Montréal est sur le point de connaître sa plus forte croissance en cinq ans, grâce aux secteurs de la fabrication, des services financiers et des services aux entreprises, qui sont tous en bonne santé. Stable, le PIB de la région devrait demeurer à 2 % en 2016 et s’établir à 2,1 % en 2017, selon le Conference Board du Canada. Malgré des taux d’inoccupation élevés dans le cas des espaces de bureaux, soit 11 % au centre-ville et 17 % dans les banlieues selon le Conference Board du Canada, la demande pour la certification Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) et la technologie de pointe reste élevée.

Montréal continue d’absorber le parc de copropriétés de la ville, et les immeubles composés uniquement de copropriétés ont fait place à des complexes d’habitations à vocation mixte. De nombreux autres verront le jour, surtout près des plaques tournantes des transports en commun, et la tendance veut que les investisseurs et les promoteurs collaborent davantage.




Québec City

Ottawa’s economy is expected to grow modestly in 2016 and beyond as the city recovers from government spending restraints that have resulted in the loss of thousands of public service jobs. GDP is projected to grow 1.6% in 2016 and 2.1% in 2017, according to the Conference Board of Canada. Respondents said they’re focused on smart development and plan to intensify where communities already exist. As Ottawa’s major transit rebuilding effort progresses over the next ten to 15 years, respondents anticipate that the city’s real estate market will regain momentum, driven by the rise of high-density mixed-use developments focused around key transit hubs.

The residential market is seeing little movement. Demand for new homes is down sharply since there aren’t enough families interested in buying single-family homes. Ottawa housing starts have fallen for three straight years, and some developers are currently shelving their development plans for up to five years.




Québec City

Québec City should see improved economic growth this year on the strength of an improving manufacturing sector and the continued strength of its finance, insurance, and real estate sectors. The city’s GDP is projected to grow 1.9% in 2016 and 2.1% in 2017, according to the Conference Board of Canada.

Demographic trends are changing the Québec City market, as boomers liquidate assets and move into rental units to preserve their capital outside of real estate. Millennials also are keen to rent in order to preserve a degree of personal mobility and flexibility, opting for units close to transit and service-oriented neighbourhoods.




Edmonton

Edmonton’s GDP is expected to contract slightly in 2016, as low oil prices contribute to slower activity in a number of sectors. The local real estate market has softened as a result, but the city still remains stronger than other Alberta markets; infrastructure spending and the redevelopment of the downtown core have helped mitigate the impact.

It remains to be seen exactly how the real estate markets will be affected by the Fort McMurray wildfires outside Edmonton earlier in 2016. So far, the impact has been unexpectedly moderate, and residential prices have remained relatively stable rather than dropping or rising sharply.




Calgary

The sharp drop in oil prices pushed Calgary’s economy into recession last year, and further contraction is expected this year. GDP growth in 2017 is forecast at 2.1%, with less than 1% employment growth.

Despite this, owners are not in any hurry to sell. Calgary’s real estate market has seen booms and busts before, so respondents believe that developers and investors aren’t in a hurry to sell existing assets or exit the market. As national banks pull back on their investment in the region, regional banks familiar with Alberta’s market understand the opportunities and are getting more involved.

Calgarians continue to resist condominium living, as comparatively affordable house prices attract prospective buyers to suburban residential homes. But signs exist that this attitude may be changing. Millennials in particular are prioritizing value, quality, and maintenance-free living over square footage and yard sizes—a shift that is driving interest in smaller residential properties and upscale townhouses.


 

 

 

Meilleures occasions en 2017

Étant donné l’état des marchés au Canada, sur quels aspects les promoteurs et les investisseurs devraient-ils se concentrer? Selon notre sondage et les entretiens que nous avons menés, les investissements les plus prometteurs peuvent être faits dans les domaines suivants.

Immeubles industriels

Miser sur le secteur de l’immobilier industriel est généralement perçu comme étant l’investissement le plus sage sur le marché actuel, étant donné que le secteur de la fabrication reprend du galon et que la croissance du magasinage en ligne entraîne une hausse de la demande pour des plaques tournantes de distribution et de logistique. Tandis que certains s’inquiètent de la difficulté à trouver des immeubles pouvant être développés, d’autres soulignent qu’il est maintenant plus ardu que jamais de générer une valeur de développements résidentiels et de bureaux. 

Logements locatifs multifamiliaux à vocation particulière 

Devant la popularité grandissante des logements locatifs attribuable à la hausse des prix des maisons et aux changements démographiques, combinée au vieillissement du parc de logements à l’échelle du pays, le marché des logements locatifs multifamiliaux à vocation particulière est plus vigoureux qu’il ne l’a été depuis des années. Selon notre sondage, les promoteurs et les investisseurs sont de plus en plus conscients de l’occasion à saisir et sont prêts à lancer des projets de logements locatifs.

Complexes d’habitations à vocation mixte en milieu urbain

Étant donné que les membres de la génération Y et les baby-boomers affluent dans les centres urbains en quête d’un mode de vie stimulant, de convivialité et de proximité avec le travail, les répondants estiment que le marché des immeubles à vocation mixte combinant des logements, des commerces, des hôtels, des bureaux et d’autres commodités constitue un pari sûr. De plus en plus, les promoteurs cesseront de voir les projets comme des constructions isolées indépendantes de leur environnement et favoriseront le développement de quartiers autonomes. 

Logements ou foyers pour personnes âgées 

Un certain nombre de répondants, sensibles au potentiel d’une population de baby-boomers vieillissante mais aisée, estime que le moment est bien choisi pour investir dans des foyers et d’autres types de logements pour personnes âgées. Reste à savoir s’ils peuvent réaliser de tels projets à l’échelle requise pour offrir des soins et dégager les profits souhaités.

 

Pour en savoir davantage sur les tendances du secteur immobilier canadien, veuillez contacter nos leaders nationaux en immobilier : 

Frank Magliocco

Associé et leader national du secteur immobilier
Tel: +1 416 228 4228 | E-mail

Miriam Gurza

Directrice général du groupe Conseils et Transactions
Tel: +1 416 687 8143 | E-mail

Chris J. Potter

Associé
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