삼일PwC “AI 데이터센터는 복합 인프라 사업…사업성·리스크 검증 관건”

생성형 인공지능(AI)와 클라우드 확산으로 고성능 연산 수요가 급증하면서 데이터센터는 AI 산업의 핵심 인프라로 자리매김하고 있다. 특히 AI 데이터센터는 기존 데이터센터와 달리 대규모 전력 확보, 고전력·고밀도 설계, 고효율 냉각 기술 등 높은 수준의 요구 조건을 충족해야 하며 개발 및 운영 난이도 또한 크게 높아졌다. 단순한 시장 성장성만으로는 성공을 담보하기 어렵기 때문에 투자 초기부터 사업성, 운영 전략, 계약 구조, 개발 리스크를 종합적으로 검토하는 접근이 필수적이다.

삼일PwC(대표이사 윤훈수)는 지난 29일 ‘AI 데이터센터 시장의 현재와 미래’를 주제로 이 같은 내용을 담은 온라인 세미나(웨비나)를 개최했다고 30일 밝혔다. 이번 웨비나는 올해 1월 출범한 삼일PwC와 PwC컨설팅의 AI 데이터센터 플랫폼의 전문가들이 참석해 AI 데이터센터 시장 현황을 진단하고 투자 의사결정과 개발 리스크의 핵심 사항을 짚어보기 위해 마련됐으며, 기업 관계자 1200여 명이 참석했다. 

특히 웨비나에서는 글로벌 및 국내 데이터센터 시장 동향뿐만 아니라, 투자자·사업자 관점의 의사결정 핵심 검토 사항, 설계 및 시공 관점의 데이터센터 개발 리스크, 데이터센터 재무모델을 통한 경제성 검토 등 데이터센터 사업 전반을 아우르는 시장 진입 전략이 공유됐다. 

유원석 PwC컨설팅 스트래티지앤(Strategy&) 부대표는 개회사에서 “AI 시대의 데이터센터는 데이터의 저장뿐만 아니라 추론과 학습을 통해 새로운 데이터를 생성하는 ‘AI 팩토리(AI Factory)'로 진화하고 있으며, 단순한 인프라를 넘어 기업 경쟁력을 좌우하는 핵심 자산이자 투자 대상으로 자리잡고 있다”며 “이번 웨비나가 AI 데이터센터 사업을 검토 중인 기업과 투자자에게 실질적인 인사이트를 제공하고 전략 수립의 방향성을 제공하는 자리가 되길 기대한다”고 말했다.

첫 번째 세션에서는 박성진 삼일PwC 부동산 자문 솔루션 파트너가 국내외 데이터센터 시장 동향을 발표했다. 이에 따르면 글로벌 데이터센터 시장은 2029년까지 연평균 9% 성장할 전망이며, 특히 임대형 데이터센터인 코로케이션(Colocation) 시장은 기업들이 높은 초기 투자와 복잡한 인허가 절차로 자체 구축보다 임대를 선호하면서 연평균 12%의 급격한 성장이 예상된다. 박 파트너는 “현재 국내 데이터센터의 75%가 수도권에 집중돼 있지만, 2024년 ‘분산에너지 활성화 특별법’과 ‘전력계통영향평가’ 시행으로 수도권의 대형 데이터센터 개발이 더욱 어려워질 것”이라며 “지방 중심의 '대형 AI 데이터센터'와 도심 수요에 대응하는 ‘수도권 내 고밀도 소형 엣지 데이터센터’가 최근 주요 트렌드로 자리잡고 있다”고 설명했다.

두 번째 세션에서 서용태 삼일PwC AI 데이터센터 플랫폼 리더(파트너)가 투자자·사업자 관점의 핵심 검토사항을 소개했다. 서 파트너는 “데이터센터 사업 추진을 위해서는 사업 타당성 검토, 사업 추진 방향 구체화, 사업 수익성 분석에 대한 단계별 접근이 필요하다”며 ▲안정적 고객 확보 ▲역량 있는 운영사 확보 ▲최적 사업지 확보 ▲경쟁력 있는 금융 조달 등을 데이터센터 개발을 위한 핵심적인 성공 조건으로 꼽았다. 이어 “데이터센터 사업이 더 이상 단순 부동산 개발이 아닌 전력 확보, 우량 임차인 확보, 기술 대응 설계, 운영 역량이 동시에 갖춰져야 하는 복합 인프라 사업으로 진화했다”며 “투자자와 사업자는 초기 단계부터 임차인, 운영사, 시공사와 긴밀한 사전협의를 통해 리스크를 최소화해야 한다”고 강조했다.

세 번째 세션에서는 조운희 PwC컨설팅 AI 데이터센터 플랫폼 리더(파트너)가 ‘설계 및 시공 관점의 데이터센터 개발 리스크’를 주제로 발표했다. 조 파트너는 데이터센터 개발 리스크를 설계, 시공, 시운전·운영, 사업 단계로 나눠 설명하며, “각 단계의 리스크는 독립적으로 존재하는 것이 아니라 누적·전이되어, 후반 단계로 갈수록 고객 계약 차질과 수익성 저하 등 사업 전반에 직접적인 영향을 미친다”고 지적했다. 이어 실제 사례와 함께 각 단계별 주요 리스크와 헤지(Hedge) 방향을 설명했다. 조 파트너는 “데이터센터 사업은 ‘약속된 시점(COD)에 약속된 용량을 공급할 수 있는가’가 핵심으로, 초기부터 리스크를 식별 및 정렬하고 실행 통제와 지속적 검증을 통해 관리하는 구조가 중요하다”고 언급했다.

마지막 세션에서는 최성흠 삼일PwC 에너지·인프라 섹터 파트너가 ‘데이터센터 재무모델을 통한 경제성 검토’를 주제로 발표했다. 최 파트너는 데이터센터 사업의 수익 구조, 운영비, 초기 투자비, 단계별 자금 흐름과 투자 회수 가치 등을 재무모델에 반영해 경제성을 검토하는 방안을 소개했다. 이어 임대수익, 운영비, 공사비 등 주요 전제가 변할 경우 사업성과 투자 수익률에 미치는 영향을 점검하는 민감도 분석을 통해, 투자 의사결정 과정에서 확인해야 할 주요 사항을 설명했다. 최 파트너는 “데이터센터 경제성 검토시 과거 재무정보와 함께 재원 조달 방식, 향후 추정 현금 흐름이라는 세 가지 핵심 사항을 필수적으로 검토해야 한다”고 강조했다. 

발표 후 진행된 질의응답 세션에서는 ▲부지 선정 시 핵심 입지 조건과 전력 확보·인허가·민원 등을 풀어가는 방법 ▲도심형 엣지 데이터센터의 ‘오피스 빌딩 컨버전(Conversion)’ 방식 장단점 ▲임차 수요의 지속성과 공실 가능성 판단 기준 ▲자금조달 시 가장 중요한 요소 등에 대한 전문가들의 답변이 이어졌다.

한편, 삼일PwC는 이번 웨비나를 시작으로 데이터센터 관련 세미나를 지속적으로 개최하고 전문 콘텐츠를 제공해 나갈 계획이다.

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