중국 부동산 리스크 점검

1. 중국의 부동산 시장 동향

• 중국 부동산 시장은 경제 성장세 둔화, 부동산 규제 강화 및 소비자심리 악화 등으로 2021년 하반기 이후 부진한 흐름 지속
• 부동산 시장 둔화와 함께 관련 기업의 부실 위험 증가
  • 중국 부동산 기업의 평균 부채비율은 2010년 293% → 2020년 417%까지 지속 상승했으며, 순부채 규모는 65.2조 위안으로 중국 GDP의 64.2%에 달함
  • 2021년 헝다를 시작으로 Kaisa, Shimao 등 중국 대형 부동산 기업들의 부도가 이어지고 있으며, 최근에는 비구이위안(Country Garden)까지 디폴트 위험에 노출 

[그림1] 중국의 주요 부동산 지표

• 중국 GDP에서 부동산이 차지하는 비중은 24%. 부동산 시장 침체에 따라 주요 글로벌 IB들은 연초 대비 중국 GDP 성장률을 잇따라 하향 조정했으며, 올해 GDP 성장률이 기존 대비 최대 1%p까지 낮아질 것으로 전망

[표1] 중국 경제 성장률 추이

• 소비자: 중국 가계자산에서 부동산이 차지하는 비중은 60% 수준이며, 전체 고용 내 비중은 15% -> 자산감소에 따른 소비위축 & 실업률 증가 전망
• 기업 - 전후방 산업: 부동산 침체 시 제조 및 광업, 금융까지 전방위적으로 영향. 특히 비금속 제조, 광업, 금속 제조 부문이 큰 영향을 받는 것으로 보여짐

[그림2] 부동산 충격에 따른 전후방 산업 영향도 (2020년 기준)

• 기업- 부동산: 중장기적으로 부채 부담이 높고 경쟁력이 낮은 부동산 기업의 부도 지속되며, 시장 개편 및 일부 부동산 기업의 국유화가 진행될 것으로 전망
• 기업- 금융기관: 중국의 주요 은행은 자본적정성 및 자산건전성이 대체로 양호하며, 보수적인 대출 규제(LTV 70%) 등을 고려할 경우 부동산 시장 침체가 은행권 전반의 시스템 리스크를 야기할 가능성은 높지 않음. 다만, 지방은행을 중심으로 한 금융 리스크 전이에 유의해야 함

[그림3] 중국 은행권 부실채권비율 및 충당금

• 정부: 중국 재정수입에서 부동산 관련 수입은 36%(2021년 기준). 향후 중국 부동산 침체에 따른 세수 감소로, 정부부채 비중이 가파르게 상승할 것으로 판단

3. 향후 전망

• 부동산 시장의 급격한 회복을 기대하기는 어려우며, 당분간은 구조조정 기간을 거칠 것으로 전망. 다만, 중국 정부의 산업 및 금융 장악력 고려시 금번 부동산시장 침체가 중국 경제 전반의 시스템 리스크로 번질 확률은 낮다고 판단
• 중국 부동산 시장 부진이 지속될 경우, GDP 성장률 둔화, 소비 위축 등이 발생할 가능성이 높으며, 중국 경제와 연관도가 높은 우리나라의 경우 해당 리스크 관리에 유의할 필요가 있음

• 중국의 경제성장률 둔화에 따라 한국 수출 부문의 타격이 예상. 이로 인해 연초 예상했던 ‘상저하고’의 경제 회복세를 기대하기 어려울 수 있으며, 하반기 경제성장률 하향 조정 가능성 높음
  • 2018년 이후 중국 영향도가 지속 감소하고 있지만, 2022년 기준 대중국 수출은 전체의 27%를 차지하며, 1위 수출 상대국의 위상 유지
  • 2022년 12월 리오프닝에 따라 중국향 수출 증가 기대했으나, 중국 부동산 침체 및 경기부진에 따라 회복이 저조 
    (2021년 ~ 2022년 월평균: 160억 달러 → 2023년 1월 ~ 7월 평균: 100억 달러로 기존 대비 38% 감소)

• 업종별로는 중국 수출 비중이 높은 디스플레이, 반도체, 화학, 기계, 비철금속이 중국 경기 부진에 따라 영향을 크게 받을 것으로 판단. 특히 반도체는 한국 수출 전체에서 차지하는 비중이 19%에 달하는 상황에서, 중국 노출도가 40%에 육박하고 있어, 해당 부문 부진에 따라 국내 GDP 성장률이 저하될 것으로 전망

[표2] 업종별 수출 기여도 및 중국향 수출 비중 (2022년 기준)

• 한편 중국의 정치·사회적 리스크로 인해 몇 년 전부터 ‘Exit-China’를 통해 생산지 다각화를 추진하고 있는 기업들은 금번 중국의 부동산발 경제 리스크로 인해 중국 내 생산기지를 멕시코 및 동남아로 이전하거나, 리쇼어링 움직임을 가속화할 것으로 판단

• 지난 2021년 9월 헝다 사태 이후 중국 부동산 리스크가 지속되고 있지만, 비관론자들이 제기하는 바와 같은 ‘중국발 리먼 브러더스 사태’로 번질 가능성은 낮다고 판단
• 그러나 최근 중국 경제주체들의 심리 약화 및 경제에 정치논리가 개입되는 정도가 강화되어 경제 인센티브가 줄어들고 있는 상황. 여기에 인구 감소 등 추세적 악영향 요소까지 겹치며, 금번 부동산에서 촉발된 리스크가 중국형 경제성장 모델 종언의 변곡점으로 작용할지 관찰 필요