Cuándo llegará la reactivación del mercado inmobiliario chileno

Fecha: 04 de agosto de 2025

Medio: El Mercurio Inversiones

El sector seguirá presionado en los próximos dos o tres años,advierten varios analistas. Pero luego podría resurgir de lamano de menores tasas y el déficit habitacional.

Subiendo por avenida Las Condes, ya pasado Tabancura, hace solo meses se podía prever el fin de laexistencia de unos terrenos baldíos hacia el norte. Tras ellos, decenas de edificios de más de 15 pisos seelevaban en lo que parecía ser una expansión que seguiría adelante. Pero, al parecer, la inmobiliaria entróen modo "esperar y ver". En vez de iniciar obras, instaló canchas de Padel.

Se trata de una tendencia conocida: el derrumbe del boom inmobiliario local ha coincidido con el boom delPadel, lo que ha permitido dar uso a terrenos antes destinados a construir a la espera de un repunte en elsector.

Es que el sector inmobiliario parece estar atrapado en su peor crisis en décadas. Sus cifras “no hanpresentado modificaciones relevantes en los últimos meses”, dice Paulina Barahona, subgerente renta fijalocal de Grupo Security. Precios todavía elevados y la persistencia de restricciones y exigencias para loscréditos hipotecarios,“siguen limitando el acceso a adquirir una propiedad”, agrega, citando un volumen dedemanda 50% inferior a las cifras pre pandemia. Y hay pocos vaticinios positivos para el corto plazo.“Todas son señales de una debilidad persistente en la industria”, sentencia Barahona.

Las tasas hipotecarias, en efecto, lucen estancadas. La tasa de interés promedio en UF se situó en 4,38%anual la semana pasada, por sobre el nivel más bajo que alcanzó en septiembre de 2023, de 4,39%, peroprácticamente el mismo que el visto a finales de 2024.

“Actualmente hay una tormenta perfecta en contra del sector inmobiliario”, dice Pablo Solís, socio de FranjaUno. "Pero mirando a dos o tres años podría acabar", añade.

Hay quienes creen que el giro se podría dar antes. “Para el desarrollo residencial, pensamos que a contardel último trimestre de 2026 debiésemos estar observando una reactivación”, dice Catalina Piderit, head of Private Assets Latam de Principal. Aunque deja una advertencia: esto, “en la medida que el porcentaje destock terminado efectivamente se normalice y las tasas continúen a la baja, ojalá otros 50 puntos baseadicionales”.

La crisis del mercado inmobiliario chileno tendría fecha de término, confían varios analistas. Esperan unareactivación de este sector de la mano de menores tasas, un sobre stock que se contendría y un déficithabitacional importante. Sin embargo, el giro no se vería hasta dentro de dos o tres años más, adviertenvarios. Esto, además, en medio de una nueva realidad para el sector y con inversionistas que probablemente serán más escépticos.

Sin alivio

Evolución semanal de las tasas de interés promedio del sistemafinanciero para créditos hipotecarios.

Solis, de Franja Uno, es uno de los que confía en que el mercado inmobiliario se reactivará. Pero el"cuándo" dependerá de que se cumplan varios hitos. Por un lado, un sobre stock que tiene que irdisminuyendo. Y si bien reconoce que medidas como el subsidio a la tasa de interés para créditoshipotecarios podrían ayudar, no cree que sea suficiente.

Es que las actuales tasas traen consigo un gran desincentivo. “Hoy, para un mismo crédito (incluyendo elvalor de la UF), se estaría pagando casi tres veces de dividendo para un bien de similares características”,sostiene. “Eso, con la problemática de que los sueldos no se han reajustado de la misma manera”. Así,Solís ve dos caminos: o liquidaciones masivas por parte de las inmobiliarias para “salir con algo de utilidad”o flexibilidad de parte de las instituciones financieras. El giro en la industria, advierte, no lo ve hasta dentrode dos o tres años.

Alejandro Valenzuela, socio de Quest Capital, concuerda con esos plazos. Cree que la reactivación se darácuando “los stocks de producto terminado disminuyan en forma importante”. Pero advierte que actualmentelos meses para agotar stock siguen siendo muy altos, “lo cual presiona a la baja los precios de losinmuebles”. Ese desacople entre oferta y demanda “va a demorar un tiempo en corregirse”.

Este parece ser un gran problema. Catalina Piderit, de Principal, dice que, a nivel de desarrollo residencial,“el stock inmobiliario de entrega inmediata -de cerca de 60 mil unidades en la RM y 107 mil a nivel país-afectará futuros desarrollos por a lo menos gran parte del 2026”. Pero, una vez superada esa barrera, vevarios catalizadores positivos, como el déficit habitacional (estimado entre 800 mil a 1 millón de viviendas)y la escasez de oferta que se prevé (producto de la menor entrada de permisos de edificación). “Podríangenerar una reactivación en el sector”, asegura.

Y para la renta residencial cree que la clave está el reajuste en los salarios reales. “Lo cual estaráfirmemente ligado al desempeño que tenga la economía en los próximos meses y años”, dice.

El ciclo inmobiliario es más largo que el “económico habitual”, plantea Patricio Jaramillo, economista ydirector de Riesgo Financiero de PwC Chile. “La reactivación no se ve fácil y va a requerir una agenda detrabajo constante los próximos 3 a 5 años”, afirma. Cree, sin embargo, que la mejora llegará. “Para ello esclave continuar con la normalización de las tasas de interés y que los salarios reales vayan aumentando enun contexto de recuperación más sostenida del mercado laboral”, sostiene.

Es que uno de los grandes problemas, dice Felipe García Bunster, director para el Cono Sur de Tinsa byAccumin, es que el precio de las viviendas en pesos ha crecido mucho más rápido que los ingresos. “Entre2013 y 2023, el ingreso medio aumentó un 65% (Encuesta ESI del INE), mientras que el esfuerzo paracomprar una vivienda casi se duplicó”, sostiene.

NUEVA REALIDAD

El repunte inmobiliario, sin embargo, tendría características diferentes al boom anterior. “El mercado localdeberá ajustarse a esta nueva realidad donde el costo de financiamiento será definitivamente más alto queel que observamos entre 2019 y 2021”, dice Jaramillo, de PwC.

“Tasas a UF+2% no se van a repetir al menos en los próximos años”, concuerda Solís, de Franja, haciendoreferencia a los niveles vistos hace algunos años. “Hoy, en un entorno no solo local, sino global, conpresiones inflacionarias que aún están presentes, una TPM bajando 300 bps es imposible”. Con eso,plantea que la “nueva realidad” sería de créditos con tasas más cercanas a UF+ 3-4%.

Las tasas no serían lo único diferente. “Hay otros factores estructurales que son más complejos, como elalza en los costos de la construcción posterior a la pandemia, la incertidumbre por la permisología y ladisminución de los salarios reales”, plantea Valenzuela, de Quest. Con un costo de construcción más alto yexigencias de retornos más elevados para los proyectos, “probablemente el mercado inmobiliario serábastante distinto, con más arriendo y menos compras”.

García, de Tinsa, cree que la desconexión entre los precios nominales de las viviendas y los ingresosreales de las personas será lo que más pesará.

Y, si aprendió de esta experiencia, el inversionista también verá con otros ojos al sector. Tras la seguidillade problemas entre distintos fondos inmobiliarios, varios pueden aproximarse a ellos con más cautela.

Esto, cuando por años los fondos de renta inmobiliaria “fueron vendidos como una alternativa 2.0 de larenta fija tradicional”, advierte José Tomás Valente, CEO de Betterplan, en una columna para El MercurioInversiones. “El relato era seductor: dividendos constantes, respaldo en ladrillos y una rentabilidadsuperior”, dice. Y pese a que durante años la promesa se cumplió, cuando las cosas para el sector sepusieron cuesta arriba, las inversiones se hundieron “con la velocidad de un activo ilíquido y difícil devalorar”, dice. “La ilusión de flujo estable desapareció justo cuando más se necesitaba”.