Pastaruoju metu Lietuvos Aukščiausiasis Teismas išnagrinėjo keletą bylų, kuriose sprendė dėl, panaikinus neteisėtai išduotą statybos leidimą, kylančių padarinių bei jų paskirstymo bylos šalims.
Pirmojoje byloje (2023 m. gruodžio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-165-943/2023) spręsta dėl neteisėtai išduoto statybos leidimo pagrindu (dėl klaidų Nekilnojamojo turto registre) draustinyje pastatyto šeimos vienintelio būsto. Antrojoje byloje (2024 m. sausio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-62-701/2024) spręsta dėl pagal neteisėtai išduotą statybos leidimą miškų ūkio paskirties žemės sklype pastatytų gyvenamojo namo, pirties ir klėties, nutiestų inžinerinių tinklų. Abiem atvejais statyba iš esmės prieštaravo tuo metu galiojusiems įstatymams.
Panaikinus statybos leidimą, statyba tampa neteisėta. Statybos įstatymo 33 straipsnyje numatytos 4 neteisėtos statybos padarinių šalinimo priemonės: (i) pertvarkius dokumentus (projektą ir kt.), išduoti naują statybos leidimą, (ii) pertvarkius dokumentus, išduoti naują statybos leidimą ir atitinkamai perstatyti / pertvarkyti statinį, (iii) išardyti neteisėtai perstatytas ar pertvarkytas statinio dalis, ir (iv) nugriauti statinį bei sutvarkyti statybvietę. Bylose spręsta dėl kraštutinės priemonės – statinio nugriovimo ir statybvietės sutvarkymo – taikymo proporcingumo.
Vienas iš konstituciškai svarbių tikslų yra saugomų teritorijų (pvz. draustinių, miškų) steigimas ir veiklos saugomose teritorijose (pvz. draustiniuose, miškuose) reglamentavimas bei proporcingas tokių teritorijų apsaugai būtinas savininko nuosavybės teisių ribojimas. Vertinant ar nuosavybės ribojimas proporcingas siekiamam tikslui, kiekvienu atveju patikrintina, ar ribojimas nustatytas įstatyme, ar konstituciškai pateisinamas siekiamam tikslui, ar nėra galimybių suderinti ginamas vertybes.
Antrojoje byloje teismas konstatavo, kad sprendimas įpareigoti statytoją statomą statinį nugriauti ar jį reikiamai pertvarkyti (dalį statinio nugriauti, jį perstatyti ir pan.) tais atvejais, kai atlikti statybos darbai toje vietoje yra apskritai negalimi, o nustatyti pažeidimai objektyviai gali būti pašalinami tik nugriaunant ar perstatant statinį, yra proporcingas (adekvatus) padarytam pažeidimui ir atitinkantis siekiamus teisėtus ir visuotinai svarbius tikslus.
Tačiau pirmojoje byloje situacija keičiasi: susiduriama ne tik su teisės į nuosavybę ribojimu, bet kartu ir su Žmogaus teisių ir pagrindinių laisvių konvencijos užtikrinama teise į būsto neliečiamumą, kai tas būstas yra vienintelis šeimos būstas (vienintelė nuosavybė), kuriame gyvena ir nepilnamečiai vaikai.
Taigi, pirmojoje byloje Teismas įpareigojo šalis atlikti veiksmus, būtinus tam, kad žemės sklypui būtų panaikintas statybos draudimas, susijęs su saugomų teritorijų apsaugos teisės aktų reikalavimais (t.y. pakoreguoti draustinio ribas ir įteisinti statybą), o antrojoje – statytojas įpareigotas statinius nugriauti.
Kitas antrojoje byloje spręstas klausimas – kas turi dengti neteisėtos statybos padarinių šalinimo (t.y. pastatų griovimo) išlaidas.
Tiek pačiame Statybos įstatyme, tiek kasacinio teismo praktikoje, cituotoje šioje byloje, nurodyta, kad už neteisėtos statybos padarinių šalinimo padengimo išlaidas yra atsakingi kalti asmenys, kuriais ne visais atvejais yra statytojai. Neretai didesne dalimi kaltos yra statybos leidimą išduodančios ar jam pritariančios institucijos.
Konkrečioje byloje pripažinta, kad 90 procentų neteisėtos statybos padarinių šalinimo išlaidų turi atlyginti neteisėtai statybos leidimą išdavusi savivaldybės administracija. Tuo tarpu likusius 10 procentų tokių išlaidų kompensuos statytojas, kuris turėjo ir privalėjo žinoti apie jo žemės sklypui taikomus ribojimus.
Ketinantiems įsigyti žemės sklypus būtina išsiaiškinti ir įvertinti žemės sklypo paskirtį, jam taikomus ribojimus ir galimybes statyti.
