Pintér Attila: Képes lesz-e talpra állni az ingatlantranzakciós szektor a három éve tartó agóniából?

Világszinten 2024 harmadik negyedévétől óvatos növekedés indult el az összvolumenben, és bár a tranzakciók száma továbbra is csökkent, de talán túl vagyunk már a gödör legalján. Az enyhe növekedés az átlagos ügyletérték emelkedéséből fakadt. 

A 2021. második felében kezdődő, és 2022-ben – az orosz-ukrán háború hatására – kiteljesedő, az energiaszektorból induló inflációs hatás világszinten visszavetette a fogyasztást, megemelte a kamatokat, a hozamelvárásokat, ezzel leértékelte a kereskedelmi, befektetési célú ingatlanokat. Az ingatlanbefektetés fő vonzereje az egyenletes, kiszámíthatóan növekvő, inflációkövető cash flow, megtoldva az ingatlan hosszútávú értéknövekedésével. Emelkedő infláció esetén a stabil cash flow (mely jellemzően egy év lemaradással követi csak az inflációt) hátrányt jelent, míg az emelkedő hozamelvárás az értéknövekedést húzta keresztül. 

2022-23 folyamán az emelkedő hozamkörnyezetben a likvid pénzügyi eszközök (állampapírok, jegybanki betétek) akár a kétszeresét is produkálták az előző években megszokott ingatlanhozamoknak. Emiatt a pénzügyi befektetők egyik része – átmenetileg - elfordult az ingatlanszektortól, másik része fenntartotta ugyan érdeklődését, de jelentősen csökkentette azt a vételárat, ahol hajlandó lenne üzletet kötni. Az eladók viszont rövidtávú válságra számítottak (ahogy a Covid is csak 1-1,5 évre vetette vissza a piacot), ezért nem voltak hajlandók átárazni termékeiket, inkább az árakat magasan tartva kivártak, és a „jó idők” visszatérésére spekuláltak. Az árak megítélésében a felek között kialakuló jelentős – gyakran 30%-ot is meghaladó – különbség miatt tranzakciók csak elvétve jöttek létre. A magas kamatok miatt szinte megszűnő ingatlanfinanszírozás már csak hab volt a tortán.

2024-re az infláció a világ jelentős részén lecsökkent, ezzel lehetőséget adva a jegybankok számára az általános kamatcsökkentésre. Ennek hatására ismét megindult a tőkeáramlás az ingatlanpiac felé. Mivel az alternatív pénzügyi eszközök hozamtöbblete megszűnt, az ingatlanpiaci befektetők hozamelvárása is némileg csökkent, teret adva magasabb vételi árazásnak. Eladói oldalon világossá vált, hogy a 2019-hez hasonlító „boldog békeidők” nem térnek vissza egyhamar, a Covid-időszakkal elindult társadalmi változások (home-office, e-commerce térnyerése) tartósan velünk maradnak, és a 2020-as évek elejének nulla közeli kamatai is jó időre a múltban ragadtak. Ennek megfelelően 2024 végére az eladók is megbarátkoztak a valósággal, és hajlandóak voltak elfogadni az ingatlanok átárazódását. Így elkezdett újra összeérni a kereslet a kínálattal. 

Nemzetközi piaci szereplők várakozása szerint ez a trend 2025-ben folytatódhat, és akár kétszámjegyű növekedést is eredményezhet a tranzakciók terén. Óvatosságra adhat okot viszont a nemzetközi geopolitikai feszültségek fennmaradása: Ukrajna, Tajvan és a Közel-Kelet már évek óta meglévő feszültséggóc, az USA és szomszédai, valamint Kína között éppen kialakuló vámháború ezekhez további potenciális gazdasági kockázatot ad. Amennyiben széleskörű kereskedelmi (vagy nem kereskedelmi) háború törne ki, az ismét emelheti világszinten az inflációt, mely újabb kamat- és hozamemelkedéshez vezetne, visszavetve az ingatlanpiacot a 2022-23-as gödörbe.

Magyarországon talán ennél is óvatosabban szükséges kezelni az optimizmust: az EU-val szemben konfrontatív külpolitika a szokásos nyugat-európai befektetők jelentős részét távol tartja az országtól, az USA-val az - ottani elnökváltást követő - szorosabb politikai, gazdasági együttműködés egyelőre ingatlanbefektetések terén még nem érezteti hatását, a keleti nyitás politikája pedig valóban sokmilliárd euró működő tőkét vonz az országba (elsősorban kínai, koreai ipari létesítmények formájában), azonban ennek csak töredéke csapódik le ingatlanfejlesztésekben, klasszikus ingatlanbefektetés ebben a relációban sem jellemző. 

A fentiek miatt Magyarországon kifejezetten magas – és meglehetősen koncentrált – a hazai tőkebefektetők aránya. Az elmúlt években viszont a hazai társaságok is megindultak a külföldi invesztíciók irányába (az úgynevezett „kifektetés” politikája), így a frissen akvirált eszközeik között a magyar ingatlanok erősen alulsúlyozottak. 

Az elmúlt három évben a magyar ingatlanpiacon a rendszerváltás óta tradicionálisan a legnagyobb részt kitevő irodaszektor piaci tranzakciók szempontjából szinte megállt. A home-office, hibrid-munkavégzés (valamint az egy időben elkészült néhány új épület átadásának) hatására az üresedési ráta 5% környékéről 15% közelébe emelkedett, a bérleti díjak stagnálnak, a bérlőknek (és az őket hozó ügynököknek) nyújtott incentive-ek jelentősen megugrottak. Emiatt (valamint a magas kivitelezési költségek és lassan csökkenő hitelkamatok miatt) az új fejlesztések többségét elhalasztják, parkolópályára teszik. Az alacsony tranzakciószám és volatilis tranzakciós értékek miatt az irodaingatlanok értékelése is bizonytalanná vált. A folyamatban lévő állami gigatranzakció (közel 2 milliárd eurós újépítésű irodaház-vásárlás, melyet a jelenleg állami bérlők által lakott épületek kiürülése fog követni) további kínálati nyomást fog gyakorolni a piacra.

Ennek köszönhetően az irodaszektor – a rendszerváltás óta nagyjából először – elvesztette vezető szerepét a magyar ingatlanpiacon. Számottevő piaci kereslet a kedvezőtlenebb lokációjú és/vagy minőségű (régebbi építésű, felújítandó) irodaházak iránt jelentkezhet 2025-ben, rendeltetésmódosítási céllal: elsősorban lakó funkcióra, másodsorban viszont az eddig Magyarországon nem túl acélos alternatív eszközosztályok konverziós célként való megjelenésére is lehet számítani. Ezek a kollégium, munkásszállás, idősek otthona (assisted living) és a Nyugat-Európában már egy ideje népszerű, de Magyarországon szinte ismeretlen co-living sémák.  

Ezt a - tágan értelmezett - bérlakás-fejlesztési folyamatot gyorsíthatná fel, ha a bérlőket és bérbeadókat a jelenleginél jobban védő jogszabályi keretrendszer születne meg a lakóingatlanok bérbeadásának szabályozására. Jelenleg ezen alpiac tényleges megszületésének, és az intézményi befektetők belépésének legnagyobb gátja a szabályozási hiányosság (az alacsony árazású, hosszúlejáratú hitelek hiánya mellett).

Elsődleges lokációban lévő, felújítandó irodaházak szállodafunkcióra történő átalakítása is (évi 1-2 kisebb épülettel) jelen van a piacon.

Az irodaszegmenstől a stafétát a kiskereskedelmi ingatlanok szegmense vette át az ingatlantranzakciós piac vezető helyén. Nem azért, mert különösebben nőtt volna, hanem csak kevésbé zsugorodott, mint az összes többi alpiac. Ez elsősorban néhány egyedi tranzakciónak tudható be, melyek nem valószínű, hogy megismétlődnek 2025-ben. A plázastop-törvény (mely nehezen abszolválható egyedi döntéshez köti minden, 400 négyzetméternél nagyobb eladóterű kiskereskedelmi létesítmény építését) kemény gátja a szegmens fejlődésének, ugyanakkor segít magasan tartani a meglévő ingatlanok értékét.

Az ipari/logisztikai alpiacon nagy fejlődés volt tapasztalható 2022-24 folyamán. Egyrészt a Covid és a geopolitikai kockázatok miatt erőre kapó onshoring, nearshoring mozgalom táplálta az új fejlesztéseket, másrészt az ipari közvetlen tőkebefektetések támasztottak keresletet új épületek iránt. Ebben az időszakban jelentős (mind magyar, mind külföldi) új belépőket láthattunk ebben a szegmensben. 2024-re viszont kialakult némi túlkínálat, főleg az M0 keleti és északi részén indult egyszerre több spekulatív fejlesztés, melyek kiadottsága még nem teljes. Jelentős „landbank” tételek (előre megvett telkek, melyeken csak a távoli jövőben indul fejlesztés) vannak a fejlesztők többségénél, így a fejlesztési telkek piaca is lelassult 2024-re. 

Az elmúlt három év piaci visszaesése, helybenjárása azonban nem múlt el nyom és tanulságok nélkül. A bankhitelek magas kamatai és a viszonylagos tőkehiány miatt a fejlesztők, befektetők alternatív finanszírozási csatornákat kerestek és találtak, közvetlenül a lakossághoz fordulva: 2023 végén megjelent az első, a budapesti értéktőzsdén euróban kibocsátott, kiskereskedelmi ingatlanokba fektető társaság részvénye, illetve különböző brókercégek privát banki ügyfelei számára több ipari/logisztikai fejlesztésben vagy akár lakásépítésben érdekelt, frissen indított magyar ingatlanalap befektetési jegyei is elérhetővé váltak.

A fent felsorolt tradicionális eszközosztályokban – az egyes országok helyi sajátosságait figyelembe véve – továbbra is lesz tőke az észszerű megtérülést kínáló fejlesztésekre. A jövőben viszont – magasabb ingatlanhozamok elérésnek reményében - új szemléletű fejlesztések is várhatóak, melyek jobban fókuszálnak az ember, mint felhasználó, és az épített környezet közötti interakcióra. Ezek elsősorban olyan multifunkcionális terek, ahol az eddig különálló funkciók jobban összekapcsolódnak egymással. Megjelenhetnek korábban nem jellemző párosítások, ahol kiskereskedelmi, szolgáltató vagy akár lakófunkciók is társulhatnak sporttelepekhez vagy ipari termelőgyárakhoz, vagy kiskereskedelemi céllal épült ingatlanok alakulhatnak át részben vagy egészben olyan vegyes funkciójú épületté, mely diákok vagy éppen idősek számára kínál átmeneti vagy hosszútávú lakhatást. 
 
Három D

Három, „d” betűvel kezdődő faktor gyakorol majd nagy hatást a jövő ingatlanos termékfejlesztéseire, ezek a digitalizáció, a deglobalizáció és a demográfia. Mindegyikről számos cikk található, mi ezek közül a demográfia egyes aspektusaira térünk ki következő cikkünkben.