Pintér Attila: Mi lesz az idősek lakhatásával?

Az ENSZ tanulmánya szerint 2050-re a világ 80 év feletti lakossága közel megtriplázódik, és számuk a jelenlegi 163 millióról 445 millióra nő. 

Ennek elsődleges oka az orvostudomány fejlődése, valamint a lakosság egészségtudatosabb életmódja. A korai halálozások fő okát, a fertőző betegségeket már a múlt században sikerült (védőoltások és antibiotikumok segítségével) visszaszorítani, a XXI. század pedig a helyükbe lépő szív- és érrendszeri betegségek, valamint a fő rákfajták visszaszorításáról szól. 

A korai diagnosztika, a rizikófaktorok csökkentése, az aktívabb, sportosabb életmód, az egyre fejlődő és olcsóbbá váló műtéti és gyógyszeres eljárások drasztikusan növelik világszerte a várható életkort. Míg 40-50 évvel ezelőtt ritkaságszámba ment a kilencvenedik év elérése, a 100 évesekről pedig még a tévé is beszámolt, mostanra az utóbbi sem számít ritkaságnak: feleségem nagymamája tavaly töltötte be a százat, és személyesen ismerek olyan embert, akinek a négyből három nagyszülője fújta el a száz gyertyát. A XXI. században született emberek (tehát a mai fiatalok) számára - a közkeletű vélekedés szerint - a 100 év lesz a medián várható életkor, azaz az emberek 50%-a legalább ilyen idős koráig fog élni.

Ez a folyamat – a nyugdíjrendszeren túl – az ingatlanszektorra is jelentős befolyással, változási kényszerrel hat. Egyrészt létrejött – és egyre bővül – egy aktív, tehetős, magas igényszíntű idősekből álló réteg, akik nyugdíjas korukban (is) sokat utaznak, sportolnak, magasszintű szolgáltatásokat vesznek igénybe, az eddigi idősgenerációval ellentétben jelentős vásárlóerejű, költeni képes és kívánó fogyasztói réteget képezve. Másrészt exponenciálisan növekszik az önálló életvitelre képtelen idősek száma is, akiket a családjuk sem képes ellátni: akár egyéb leterheltség, akár anyagi források hiánya, akár a lakhely fizikai távolsága miatt.

Ez a demográfiai és egészégügyi változás – párhuzamosan a többgenerációs családmodell visszaszorulásával - jelentős keresletet indukál a speciálisan idősek számára kialakított, különböző fokú ellátást biztosító lakhatási megoldások iránt (sajnos a szakmában használt összefoglaló elnevezésnek - „assisted living” - egyelőre nincs magyar megfelelője).

Nemzetközi szinten az intézményi befektetők elkezdték felismerni a szektorban rejlő dinamikus növekedési potenciált és megindult a tőkebefektetők, az ingatlanalapok, a fejlesztők és üzemeltetők egymásra találása.

Egyelőre azonban világszerte meghaladja a kereslet a kínálatot az idősek ellátására fókuszáló lakóprojektek terén. Az új fejlesztéseknek gátat szab az alacsony kamatozású, hosszúlejáratú hitelek és a megfelelően képzett munkaerő hiánya, valamint a gyorsan növekvő kivitelezési költségek. Magyarországon a fentieken túl a szektor jogi szabályozása megnehezíti az új szereplők belépését a piacra, szinte kizárólag a nagyobb egyházak számára biztosítva versenyképes árak mellett rentábilis üzemeltetést (68,7% kiegészítő támogatás).  

A különböző élet- és vagyoni helyzetű, egészségi állapotú idősek részéről széles spektrumon jelentkeznek igények: van, aki számára a magas minőségű szolgáltatás, a szórakozás, a közösségi időtöltés a fő vonzerő. Van, aki 24 órás orvosi ellátást, felügyeletet igényel, és olyan is akad (sajnos nem is kevesen), akinek az alacsony költségek a legfontosabbak. És az is előfordulhat, hogy a kor előrehaladtával, az egészségi állapot változásával a preferenciák, igények is változnak. Szerencsés lenne, ha egyetlen intézményen, lokáción belül lehetne ezeket a változó igényeket kielégíteni, hiszen az idős emberek számára új környezet, új emberek megszokása különösen megterhelő, pláne, ha ez az egészsége, önellátó képessége hanyatlásával párhuzamosan jelentkezik. 

Az idősek számára épült ingatlanok sokrétű biztonsági, akadálymentességi kondíciónak kell megfeleljenek (emiatt meglévő épületek átpozícionálása több jelentős – például tűzvédelmi – problémába ütközik), és szinte mindenre kiterjedő orvosi ellátás elérését is garantálniuk kell.  

Egy sikeres fejlesztő innovatív kell legyen, hogy megfelelően tudjon targetálni egy (vagy több) fizetőképes célcsoportot, eltalálni az igényeiket, elvárásaikat; és mindig nyitottnak kell lenni a legfrissebb trendekre, a speciális étkezési szokásoktól és dietetikai előírásoktól (vegán, paleo, glutén-, laktóz- és egyéb allergénmentes stb.) a már fent említett közösségi, szórakozási, akár wellness igényekig. 

Gyermektelen, rokonság nélkül élő emberek számára a házastárs (vagy élettárs) elvesztése akár haláleset, akár válás, szétköltözés okán, rendkívül rossz hatással van a mentális és fizikai egészségre egyaránt. Az iskolai, munkahelyi, baráti kapcsolatok a kor előrehaladtával megkopnak, nyugdíjas kor után ritkán eredményeznek rendszeres beszélgetést, kapcsolattartást. A fiatalok országon, kontinensen belüli migrálása az idős szülőket is kiszolgáltatja a magánynak.

Amennyiben létezne megfelelő színvonalú, könnyen igénybe vehető megoldás, valószínűleg sok egyedülálló időskorú választaná az önálló ingatlan fenntartása helyett az azonos korú közösségbe való beköltözést, természetesen valamilyen szintű elkülönülési opcióval.

A közösségi élmény, a napi interakció bizonyítottan pozitív kihatással van az egészségre, lassítja a testi és mentális leépülést.

Fizetőképes kereslet már Magyarországon is van – bár a kereslet nagyrésze meglehetősen árérzékeny – de a kínálat messze elmarad tőle. Többéves várólisták vannak az alacsonyabb költségű intézményekbe, de egy demens vagy egyéb krónikus betegség miatt állandó felügyeletet kívánó ember elfogadható körülmények közé történő elhelyezése még „korlátlan” anyagi lehetőségek esetén sem könnyű feladat.

Mivel a hirtelen halált kiváltó betegségeket sikerrel szorítja vissza a társadalom, ezért a hosszabb lefolyású, krónikus, degeneratív betegségek aránya - az elért életkor növekedésével párhuzamosan – jelentősen növekedni fog. A jelenleg vezető halálokok (szív- és érrendszeri betegség, rák) helyét átveszik majd a különböző elégtelenségek, leépülések: vese, szív, izom, csont és ízület, valamint az idegrendszer degeneratív betegségei (Parkinson, Alzheimer, stb.). Ezekben az a közös, hogy éveken, évtizedeken keresztül segítségre szorulhat az ilyenekkel élő ember.

Jelenleg az otthoni ápolás a leggyakoribb megoldás, amit sok esetben az ápolt gyermeke vállal magára, aki szintén idős, gyakran nyugdíjaskorú, vagy olcsóbb (jellemzően vidéki, határon túli) munkaerővel oldják meg. Az idősek számának növekedésével a következő generációk lélekszámának csökkenésével és önfeláldozó otthonápolásra kevésbé nyitott mentalitásával, valamint a munkaerőköltségek növekedésével ezt a problémát kizárólag intézményi keretek között lehet majd kezelni.

További kérdés, mi legyen az idősek számára már nem ideális - túl nagy méretű, fenntartási költségű, nem akadálymentes, idősek számára fontos szolgáltatásokhoz nem elég közeli – ingatlanok sorsa. Amennyiben a leszármazottak számára az ingatlan hasznosítható, akkor az idős ember lakhatási megoldása (és annak finanszírozása) lesz „csak” a kérdés, amennyiben viszont nem, akkor ezen felül az ingatlan hasznosítása, értékesítése is egy olyan megoldandó probléma, mely nem biztos, hogy az idős ember (vagy közvetlen családja) számára könnyen kezelhető. Itt egy vagyonelemet kell jövedelemmé, havi pénzáramlássá transzformálni, mely alapvetően finanszírozástechnikai kérdés, de állami szabályozás – vagy akár részfinanszírozás – nélkül emberi tragédiák ezreinek bekövetkezése várható.

A jövőben egyre gyakrabban előforduló eset, hogy az idős embernek egyáltalán nincs családja, gyermektelenként, egykeként semmilyen rokoni segítség nem áll rendelkezésére. Az ő ingatlanvagyonuk kezelése, méltó időskori ellátást biztosító jövedelemforrássá alakítása kiemelt állami feladat, már csak azért is, mert ilyen esetekben – alapértelmezésként – az állam az egyetlen örökös. 

Ideális lenne olyan szervezeti kereteteket felállítani, mely ezeket a kérdéseket komplexen, minden aspektusra kiterjedően kezeli. Ugyanakkor erős állami kontrollt is kell gyakorolni a terület felett, hiszen egy rendkívül kiszolgáltatott élethelyzetről beszélünk, ahol az egyik fél nagyon könnyen visszaélhet információs, kognitív, anyagi, hatalmi helyzetével.

Egyre sürgetőbb, hogy a fejlett országok kormányzatai jelentős szabályozói és finanszírozói pozíciót vállaljanak az idősek lakhatási piacán. Egy napon mi is érintettek leszünk.