El buen momento de los Multifamily

Fecha: 25-08-2020
Medio: Diario Financiero

Pese a que las cifras de vacancia van al alza, el segmento de los edificios para renta tiene importantes oportunidades, impulsadas por el aumento de los precios, el déficit de viviendas y la reticencia al riesgo que trae la crisis.

Durante el primer semestre de este año, ingresaron al mercado de los multifamily -edificios residenciales completamente dedicados a la renta y con un solo propietario- 640 unidades de departamentos, cifra menor a lo registrado en el segundo semestre de 2019, cuando este número llegó a 1.087, de acuerdo a los datos de Colliers International. No es el único indicador de este segmento que marcó una baja, pues la ocupación pasó de 95% a 92% y el precio promedio por metro cuadrado (m2) descendió de 0,34 unidades de fomento (UF) a 0,32 UF. Sin embargo, pese a estos números, en Colliers aseguran que el mercado todavía está 'sano'.

Juan Pablo Amenábar, gerente del Área de Multifamily de esa compañía, explica que la demanda de la renta residencial en general se vio afectada a principios de año por el shock que hubo en la economía y que obligó a muchos operadores de multifamily a tomar medidas, como bajar en algún porcentaje las tarifas o dar meses de gracia para estacionamientos o bodegas.

Ingrid Hartmann, Senior Research Manager de CBRE, precisa que los edificios de renta apuntan 'a segmentos que, lamentablemente, se han visto dañados con la pandemia por la pérdida de su fuente de ingresos y eso, claramente, va a generar un impacto en este mercado'.

Con todo, dice Amenábar, este sector ha resultado 'totalmente resiliente a la crisis, y será el más fortalecido luego de todo lo que ha sucedido a nivel mundial, encontrándose con tasas de ocupación en torno al 95% para proyectos estabilizados, y bajos índices de morosidad y cobranza como se venía observando previo al Covid-19'.

Esta alta resiliencia del segmento tiene relación con su alto nivel de atomización, 'así como su dependencia de factores demográficos, reduciendo de esta forma sus niveles de vacancia y volatilidad', observa Joaquín Pérez, senior manager M&A Transaction Services de PwC Chile.

De hecho, en la Región Metropolitana el 41% del inventario se encuentra en Santiago Centro, con más de 4.600 unidades. Lo siguen las comunas de Independencia, con el 23% de la oferta, San Miguel (8%), Estación Central (8%), Quinta Normal (7%) y La Cisterna (5%), de acuerdo a los datos de Colliers, que además indican que el mercado ha comenzado a ampliarse hacia el sector oriente de la capital, particularmente a Providencia y Las Condes.

Oportunidades

A juicio de Alfredo Alcaíno, socio de Assetplan, 'si bien ha existido un crecimiento muy grande en el número de edificios multifamily en operación, aún es un mercado con poca madurez y donde el formato multifamily tiene una penetración muy baja'.

El ejecutivo detalla que en Estados Unidos, alrededor de un 40% de los habitantes arrienda y de ellos, la mitad lo hace en multifamily. En Santiago, en tanto, cerca de un 30% arrienda, pero sólo el 2% de ellos lo hace en este tipo de edificios, lo que quiere decir 'que 20% de los hogares de todo Estados Unidos vive en multifamily, versus el 0,6% de Santiago'.

De todas maneras, las oportunidades están y son varias, incluso en esta etapa de contingencia. Según Carlos O’Rian, presidente de KMA Asset e ICalma Inmobiliaria, son justamente los períodos post crisis los de mayor crecimiento para el segmento, debido a que las personas evitan adquirir obligaciones de largo plazo por la inestabilidad económica.

Producto de la pandemia, explica el ejecutivo, se ha paralizado gran parte de las obras y congelado nuevos proyectos, 'contexto en el cual la demanda de nuevos hogares no bajará de los 40 mil en Santiago y de los 78 mil en Chile, lo que generará un déficit habitacional nunca visto, sobre todo en la clase media emergente'.

Por ello, sostiene que se proyecta que la demanda por arriendo aumentará y, posiblemente, 'lleguemos al 35% de hogares en ese formato antes de diciembre de 2021, lo que generará una presión en los precios'.

A esto se suma que el aumento en el valor de las propiedades ha hecho que comprar un inmueble se vuelva muy difícil, complementa Alfredo Alcaíno, de Assetplan, lo que responde al incremento del valor del suelo en zonas urbanas por la alta demanda por vivir en zonas céntricas, y a los mayores costos asociados a leyes laborales e inversiones en mitigaciones, entre otras.

'Adicionalmente, el acceso a financiamiento para comprar una propiedad exige un monto del pie que muchas familias no pueden financiar o prefieren destinar esos recursos a otros fines', resalta.

Las condiciones favorables para la renta residencial hacen que, desde el punto de vista del inversionista, el segmento de los multifamily esté mostrando un 'crecimiento explosivo', dice Ingrid Hartmann, de CBRE. Lo que se explica porque se ha presentado como una alternativa de inversión que, 'si bien entrega retornos menores a los activos inmobiliarios de renta tradicionales, es una herramienta para diversificar los portafolios, suponiendo flujos de mayor estabilidad dado que la demanda por vivienda en Chile ha sido constante y creciente', especifica.

Luces de alerta

Pero no todo es miel sobre hojuelas. Joaquín Pérez, de PwC Chile, advierte que el mercado de multifamily no es inmune a los efectos de una crisis como la actual.

'Se está identificando una reducción en los cánones de arriendo, que potencialmente irá unida a un aumento de la incobrabilidad', advierte, pero reconoce que 'la mayor resiliencia de la renta residencial, en comparación a otros activos inmobiliarios como el retail y oficinas, potenciará el atractivo del sector multifamily, atrayendo a inversores institucionales que favorezcan en esta coyuntura la estabilidad de los flujos de caja y una menor volatilidad en las rentabilidades futuras'.


Recuadro

41% DEL INVENTARIO DE ESTE SEGMENTO SE ENCUENTRA EN SANTIAGO CENTRO, CON MÁS DE 4.600 UNIDADES

0,6% DE LOS HOGARES DE SANTIAGO ARRIENDA EN UN EDIFICIO MULTIFAMILY, LO QUE MUESTRA EL POTENCIAL DEL SECTOR

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