Empresas pierden por riesgo inmobiliario

Rodrigo Díaz Director Real Estate PwC Chile.

Sin duda, los gobiernos corporativos de las grandes empresas hacen lo que está a su alcance por agregar valor en sus organizaciones. Sin embargo, hay un tema que a la luz de las cifras sigue sin el debido control experto: los activos inmuebles. En efecto, hay una serie de riesgos que acechan a los activos de las empresas, temas que al ser de origen muy técnico parecieran no constituir una amenaza. Sin embargo son una realidad.

La delicada situación que han enfrentado varios fondos de inversión y administración de activos financieros e inmobiliarios, debido a graves fallas en sus controles de gestión y de procesos, tienen directa relación con el entendimiento de los riesgos que las empresas son capaces de identificar y cómo los pueden anticipar, mitigar o transferir. 

El efecto de la falta de control de riesgos, sin duda, genera una fuerte desagregación de valor, lo opuesto al encargo que todos los ejecutivos recibirnos de nuestros directorios y accionistas.

Veamos qué sucede, por ejemplo, cuando hablamos de los activos inmuebles de una empresa, sea o no sea ésta inmobiliaria.

En la mayoría de las empresas todos saben que los inmuebles son una parte relevante del patrimonio o por lo menos, suman un monto significativo en dinero. Sin embargo, pareciera que aparte de hacer gestiones como pagar las contribuciones cuando corresponde, encargarse de los guardias de seguridad, "apagar incendios" en temas como los vecinos que reclaman, la patente que no se renovó y otros asuntos operativos sobre los que se reacciona, no vemos que las organizaciones tengan una cultura que les permita identificar y cuantificar los reales riesgos inmobiliarios.

Generalmente tampoco hay un plan para revisar la madurez de los controles que se han establecido y qué tan eficientemente funcionan sobre riesgos dinámicos en el tiempo. Incluso es detectable la poca conexión entre los planes estratégicos y objetivos de las organizaciones y la estrategia con que se conducen los inmuebles, por ejemplo, en temas de riesgo normativo, riesgo reputacional, legal, etc.

De hecho, no son pocas las empresas propietarias de paños de terrenos o inmuebles de alto valor y potencial inmobiliario que se han visto perjudicadas con cambios inesperados en las normativas emanadas de la autoridad, tales como normas especiales, cambios en planes reguladores, etc. Todas medidas que han generado pérdidas importantes, las que en muchos casos pasan desapercibidas por la misma falta de foco por parte de la empresa hacia sus activos inmobiliarios.

En los últimos años, el valor de los activos se ha incrementado notablemente. Basta salir a la calle y ver la infraestructura que nos rodea, de hecho es lo que mira el Servicio de Impuestos Internos (SII) para retasar los inmuebles.

En las empresas tenemos que darnos cuenta que el valor de nuestros activos cambió, hoy es más alto y como todos sabemos, a mayor inversión mayor riesgo. Por la tanto es un deber mejorar nuestras políticas de riesgo y hacer un diagnóstico experto para mitigar los posibles impactos.

Recuadro :
El valor de nuestros activos cambió (...) Es un deber mejorar nuestras políticas de riesgo y hacer un diagnóstico experto.

Fecha: 2016-12-28
Medio: Diario Financiero

 

CARLOS VERGARA Socio del área Legal y Tributaria de PwC Chile
CARLOS VERGARA Socio del área Legal y Tributaria de PwC Chile
CARLOS VERGARA Socio del área Legal y Tributaria de PwC Chile
La puesta en marcha de un nuevo régimen impositivo demandará a los contribuyentes y asesores un acabado conocimiento del tema.
Las pirámides de Giza se construyeron por los campesinos pobres que no podían pagar tributos en dinero. En Francia medieval la corvée obligaba a los vasallos a aportar su trabajo al señor feudal y actualmente un decreto en Venezuela exige realizar labores agrícolas gratuitamente.

El Estado liberal sustituyó esta imposición arcaica y vejatoria por un impuesto al trabajo. Sin embargo, bajo este mecanismo las personas continúan indirectamente laborando para el Estado, lo que llevó a Tolstoi a considerarlo una forma moderna de esclavitud.

En Estados Unidos existe el Tax Freedom Day , que marca el día exacto del año en que un contribuyente, habiendo trabajado lo suficiente para pagar sus impuestos, comienza a hacerlo exclusivamente para sí.

En Chile deberíamos celebrar la próxima rebaja del impuesto, un aspecto muy positivo de la reforma.
Uno de los compromisos asumidos en el marco de la tramitación de la reforma tributaria entre el Ministerio de Hacienda y los miembros de la Comisión de Hacienda del Senado, fue el perfeccionamiento de la justicia tributaria y aduanera. Lo anterior, de manera que esta justicia especializada pudiera hacer frente y responder eficazmente a los evidentes desafíos y necesidades que se presentarán durante los próximos años.

Sin perjuicio de lo anterior, este compromiso aún no se cumple, puesto que hasta la fecha, esta reforma a la justicia tributaria sigue pendiente en el Congreso.

El proyecto de ley incorpora interesantes modificaciones, tales como un aumento en la planta de funcionarios de los Tribunales, ciertos cambios a los recursos administrativos como forma de solución previa a la entrada de un juicio tributario, la posibilidad de que los contribuyentes puedan conciliar en juicio y llegar a acuerdos con el SII respecto de ciertas materias en conflicto, así como también la tramitación electrónica de las causas.

Si bien habrá que revisar el texto definitivo de la ley, el proyecto parece avanzar en el camino correcto. En efecto, estas medidas podrían ser de gran utilidad para reducir los plazos de tramitación de los juicios tributarios, los que actualmente pueden demorar más de 3 años antes de alcanzar una sentencia de primera instancia. Asimismo, la conciliación en juicio con el SII, de concretarse, podría ser una excelente iniciativa para buscar una salida alternativa y expedita a ciertas controversias que actualmente, por el sistema imperante, se alargan innecesariamente. Sobre este punto, conviene no olvidar que las diferencias de impuestos morosos generan por ley un interés penal de un 1,5% mensual (18% al año), razón por la que a la hora de litigar con el fisco, un procedimiento expedito no deja de ser un tema relevante.

Esperemos que este compromiso pendiente se concrete pronto, de manera de agilizar y perfeccionar la justicia tributaria, con mayores derechos, garantías y certeza jurídica para los contribuyentes. Sobretodo, ahora que se espera un aumento importante en la judicialización de las controversias tributarias producto de las incertidumbres que supone la implementación de la reforma tributaria más importante de los últimos años.

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