Marchés immobiliers canadiens à surveiller

Vancouver

Comme dans les autres grands centres du pays, l’incertitude est grande et nul ne peut prédire l’avenir. Le rapport du Conference Board du Canada intitulé Major City Insights prévoit une baisse de 3 % du produit intérieur brut (PIB) en 2020 et un rebond de 6,5 % en 2021. Malgré le risque de hausse du nombre de faillites à la fin des programmes de subventions publiques mis en place pendant la pandémie de COVID-19, de nombreux investisseurs envisagent d’ajouter des immeubles de Vancouver à leur portefeuille, car il s’agit encore d’une valeur sûre.

Les prix n’ont pas baissé de manière marquée sur le marché de l’habitation de Vancouver, mais certaines catégories seront plus touchées que d’autres. Les répondants ne s’attendent pas à ce que l’exode vers les banlieues perdure, mais ils restent prudents à l’égard de la construction d’immeubles de prestige dans le centre-ville tant que les répercussions de la pandémie ne seront pas mieux connues. Toutefois, la demande de constructions neuves pourrait être mise à mal à court terme en raison du recul de la migration à l’échelle nationale et internationale et de la diminution des revenus des ménages causée par la hausse du taux de chômage.

Dans le segment des habitations unifamiliales, les prix restent inférieurs aux sommets atteints en 2017, mais l’offre continuera d’être déficitaire et la demande, abondante. Le marché des hauts immeubles de copropriétés a été plus dynamique que prévu depuis ce temps, mais les promoteurs ne se bousculent pas pour construire de nouveaux immeubles; ils travaillent plutôt aux projets déjà en cours.

Comme dans les autres régions du pays, les immeubles de commerce de détail devraient être la cible d’une transformation accélérée, tandis que le marché de l’immobilier industriel possède de solides paramètres sous-jacents, les personnes interrogées étant optimistes quant aux centres de distribution. Selon Colliers, les paramètres fondamentaux du secteur industriel de Vancouver sont restés solides au deuxième trimestre de 2020 : le taux d’inoccupation est inférieur à 2 % pour un treizième trimestre de suite et le taux de disponibilité se situe à 5,1 %, ce qui demeure moins que la moyenne sur 10 ans (5,5 %). En revanche, le segment des immeubles de bureaux, affiche un taux d’inoccupation total de 5,5 % selon JLL Research, et un grand nombre de logements sont offerts en sous-location.

Toronto

La pandémie a affaibli l’économie torontoise cette année. Le Conference Board prévoit un recul considérable du PIB réel en 2020, mais aussi un regain de 6,2 % en 2021. Le total des mises en chantier d’habitations devrait chuter cette année, puis rebondir en 2021; les personnes sondées estiment que de solides ventes pré-construction devraient stimuler la relance de Toronto.

Les résidents de la région s’intéressent de plus en plus à des propriétés situées à l’extérieur de Toronto, et pas seulement dans les banlieues, mais aussi loin que Niagara, Peterborough et Kitchener-Waterloo. Selon les personnes interrogées, il est cependant trop tôt pour dire si la tendance à quitter la ville persistera.

L’immigration a aussi une incidence directe sur le marché de l’habitation de Toronto. La fermeture des frontières et les restrictions à l’immigration ont nui au marché des logements locatifs. On s’attend à une remontée de la demande, surtout pour les logements locatifs, lorsque des immigrants recommenceront à arriver au pays.

À l’heure où les locataires et les propriétaires se penchent sur le retour dans les bureaux, le marché demeure incertain. Il pourrait y avoir une légère hausse du taux d’inoccupation, mais il manque encore de bureaux à Toronto, même si la situation semble différente depuis la pandémie. Le marché est encore en mode tri, selon JLL Research. Malgré la remontée de la demande sur le marché, tous les acteurs attendent le retour de la stabilité pour conclure des transactions.

Le segment de l’immobilier industriel de la région du Grand Toronto affiche une demande très solide . Selon Colliers, le volume des transactions de location et de vente a diminué au deuxième trimestre de 2020, le taux de disponibilité dans la région atteignant 1,7 %, après deux trimestres consécutifs à 1,1 %. Le marché devrait poursuivre sa croissance en raison des besoins en centres de distribution du commerce électronique.

Montréal

La pandémie de la COVID-19 a mis un frein à quatre ans de croissance économique à Montréal. Selon le Conference Board, le PIB devrait reculer de 3,6 % en 2020, puis rebondir de 6 % ensuite, sous l’impulsion des gros investissements dans les infrastructures et le transport en commun, prévus pour l’année prochaine.

À Montréal, les mises en chantier ont repris après un recul marqué au plus fort de la pandémie; elles devraient encore baisser de 1,3 % en 2020, selon le Conference Board. Cette tendance baissière devrait se poursuivre l’année prochaine, puisqu’il est prévu que les mises en chantier d’habitations diminuent de 7 % de plus.

Les perspectives sont extrêmement optimistes pour les immeubles industriels : les taux de capitalisation baissent et les loyers augmentent. Le segment des entrepôts est le grand gagnant, et la demande est encore forte. Les faibles taux d’inoccupation, jumelés à une disponibilité limitée, poussent les tarifs de location nets vers de nouveaux sommets. Selon Colliers, le marché a ralenti légèrement au deuxième trimestre de 2020, ce qui reflète une hausse du taux de disponibilité, qui s’est établi à 2,6 %, mais d’aucuns ont bon espoir que la demande d’immeubles industriels se maintiendra jusqu’en 2021.

Les personnes sondées s’attendent à ce que les organisations examinent attentivement leurs bureaux pour les adapter à la distanciation physique et aux stratégies de télétravail. JLL Research a indiqué que le taux d’inoccupation total s’est établi à 9,3 % au deuxième trimestre de 2020. Plusieurs répondants ont dit déclaré être prudents à l’égard de cette catégorie d’actif.

Ottawa

Dans l’ensemble, le marché immobilier se porte bien à Ottawa. Un grand nombre des acheteurs sont liés au secteur public, ce qui les protège, d’une certaine manière, de la réalité économique de la COVID-19. L’apport de l’État à l’économie d’Ottawa devrait limiter les répercussions de la COVID-19 sur le PIB qui, selon le Conference Board, devrait baisser de 2,4 % en 2020, puis remonter de 4,9 % l’année suivante.

Avant la pandémie, le marché de l’habitation était en surchauffe à Ottawa. Les mises en chantier d’habitations devraient diminuer légèrement, mais les personnes sondées ont affirmé que l’activité du côté des copropriétés et des maisons unifamiliales n’avait pas ralenti du tout. Les unités se vendent bien, les maisons en rangée sont en progression et le marché de la revente est encore très actif.

La phase 2 du projet de train léger sur rail a été annoncée, et des acheteurs sont encore intéressés par les terrains situés dans les environs du projet. Malgré une certaine incertitude à court terme sur le marché des logements locatifs à cause, entre autres, de l’enseignement en ligne offert par les universités, la Société canadienne d’hypothèques et de logement s’attend à ce que la demande reste forte à mesure que les conditions reviennent à la normale.

Le segment des immeubles de bureaux est toujours solide à Ottawa, grâce à la présence du gouvernement fédéral. Le gouvernement loue des bureaux de catégorie B et C depuis les 50 dernières années, mais il envisage d’occuper des bureaux de catégorie A (ou des immeubles de catégorie B modernisés) dans l’avenir. Un des répondants a indiqué que la demande est faible pour la plupart des vieux immeubles de bureaux de catégorie B et C, tout comme l’intérêt pour les convertir.

L’immobilier industriel est un marché actif, mais la disponibilité des terrains est un problème. Selon Colliers, le taux de disponibilité a à peine augmenté, pour s’établir à 2,1 % au deuxième trimestre de 2020, grâce à la disponibilité de nouveaux espaces dans l’est de la ville. La demande devance la réglementation locale en matière de zonage. Une question demeure : est-ce que la ville s’adaptera et, si oui, de quelle façon?

Halifax

Le marché des maisons neuves d’Halifax se portait bien au cours des dernières années, mais la pandémie de COVID-19 a mis l’économie locale sur pause. Le Conference Board prévoit un recul de 3,4 % du PIB réel en 2020 et un rebond de 5,9 % en 2021.

L’organisme a aussi annoncé que le secteur de la construction allait se contracter de 2,8 %, après une progression de 8,2 % en 2019. Malgré cela, les personnes sondées ont indiqué que le marché de l’habitation était en surchauffe, les maisons unifamiliales se vendant au-dessus du prix demandé.

La croissance de la population liée à l’immigration a aussi stimulé le marché des logements locatifs à vocation particulière, sur lequel l’activité du secteur de la construction est intense autant dans le centre de la ville que dans les régions environnantes. Les personnes sondées sont moins optimistes à l’égard du segment des immeubles de bureaux. Du côté des immeubles commerciaux locatifs, un grand nombre de locataires cherchent à renégocier les conditions de leur bail, sachant que le marché les avantage.

Les immeubles industriels et ceux destinés à l’entreposage en libre-service sont les vrais gagnants cette année. En raison des problèmes de chaîne d’approvisionnement mis en lumière pendant la pandémie, l’intérêt se tourne vers des produits provenant de régions différentes ou plus près de la résidence, ce qui se traduit par un besoin plus grand d’espace d’entreposage. La croissance du commerce en ligne s’est pour sa part traduite par une demande accrue de centres locaux de gestion des commandes. Les personnes interrogées estiment que la région de l’Atlantique dispose d’un avantage dans ce domaine en raison de son abordabilité et de son accès à des ports importants.

Winnipeg

Comme celle d’autres villes, l’économie de Winnipeg a été particulièrement touchée par la pandémie; le PIB devrait diminuer de 3,5 % en 2020, avant de progresser de 5,9 % en 2021. Le marché de l’habitation a été décevant au cours des deux dernières années à cause de la hausse des taux d’intérêt et des redevances de développement qui ont nui à la demande, selon le Conference Board.

Pour le segment industriel, la situation est différente. De nouveaux projets sont en cours, autant de nouvelles constructions que le réaménagement de propriétés existantes. Selon Colliers, au deuxième trimestre de 2020, la demande d’immeubles industriels de qualité a continué d’être vigoureuse; le taux d’inoccupation est demeuré stable à 3,9 % (contre 3,6 % l’année dernière) et les ventes sont restées solides grâce aux paramètres fondamentaux du marché. La demande locative est saine, surtout dans le segment de l’entreposage et du transport.

Québec

L’économie de Québec est quelque peu protégée par le secteur public. La ville devrait donc sortir de la crise en meilleure position que d’autres. Selon le Conference Board, le PIB de la région baissera de 3,3 % en 2020 et devrait afficher une croissance de 5,6 % en 2021.

Avant la pandémie, le marché local de l’habitation se réchauffait. Les invendus ont atteint en mars 2020 un niveau inégalé au cours des onze dernières années, selon le Conference Board, qui prévoit par ailleurs que la pandémie entraînera une réduction de 12 % du total des mises en chantier cette année et mettra un frein au marché de la revente. La faiblesse des taux d’intérêt et les programmes d’aide du gouvernement fédéral devraient stimuler le marché de l’habitation en 2021.

Calgary

Le marché de Calgary subit déjà les répercussions de la chute des marchés pétroliers et gaziers, ainsi que de la baisse de l’activité économique causée par la COVID-19. Selon le Conference Board, le PIB de la ville devrait se contracter de 5,5 % en 2020 avant de s’accroître de 6 % en 2021, lorsque la pandémie s’atténuera et que les prix du pétrole se raffermiront.

Le marché des immeubles industriels a montré des signes de résilience et s’est diversifié en s’orientant vers l’entreposage et la distribution au cours des dix dernières années. Selon Colliers, le taux d’inoccupation global des immeubles industriels a légèrement augmenté, pour s’établir à 6,2 % au deuxième trimestre de 2020. Un Vancouvérois interrogé a indiqué qu’il recherche des centres de distribution à Calgary en raison de la vaste zone de rayonnement de la ville et du fait que les tarifs des entrepôts sont au moins trois fois moins élevés qu’à Vancouver.

Les prix du pétrole ayant atteint un creux record, les tarifs de location dans le centre de la ville sont parmi les plus bas au Canada, le taux d’inoccupation s’établissant à 24,8 % au deuxième trimestre de 2020, selon JLL Research. Les nouvelles constructions mises en marché devraient reculer cette année d’environ 20 %, alors qu’elles étaient déjà en baisse à cause de l’incertitude entourant le secteur de l’énergie, selon le Conference Board.

Le marché de l’habitation de Calgary pourrait cependant bénéficier au cours des prochains mois de la faiblesse des taux d’intérêt, même si les répondants ont indiqué qu’il y a une surabondance de copropriétés sur le marché. Ils ont aussi exprimé une certaine inquiétude quant au fait que la récente vigueur du marché résidentiel pourrait refléter une poussée temporaire de l’activité qui ne soutiendra plus la demande et les ventes de maisons neuves dans les mois et les années à venir.

Saskatoon

Après une faible baisse en 2019, le PIB de Saskatoon devrait reculer de 4,9 % de plus en 2020 à cause de la pandémie et de la faiblesse des prix des marchandises, selon le Conference Board, qui prévoit une croissance de 5,2 % en 2021.

Le marché de l’habitation était déjà en difficulté avant la pandémie (les mises en chantier ont atteint en 2019 un creux record depuis 14 ans), mais la baisse des stocks de maisons neuves invendues et la faiblesse des taux d’intérêt pourraient stimuler les marchés résidentiels, a indiqué le Conference Board, et produire une légère hausse des mises en chantier l’an prochain.

Pendant la première moitié de 2020, le taux d’inoccupation des immeubles de bureaux du quartier des affaires du centre de la ville a un peu augmenté, tandis que celui des banlieues a pris la direction inverse. Par conséquent, les répercussions sur l’ensemble de la ville ont été minimes, se traduisant par une très faible hausse sur six mois du taux d’inoccupation, qui s’est établi à 13,1 %.

Edmonton

Le taux de chômage a grimpé à 15,7 % en juin 2020 et le PIB réel devrait reculer de 5,6 % en 2020; l’économie d’Edmonton a subi l’incidence combinée de la faiblesse des prix du pétrole et du gaz et de la pandémie de la COVID-19. Le Conference Board prévoit que l’allégement des mesures imposées à cause de la pandémie et le raffermissement des prix du pétrole favoriseront une croissance de 6,2 % à Edmonton l’an prochain.

Sur le marché de l’habitation, la situation de la ville est relativement stable. Les entreprises de construction vendent encore des maisons, même si la plus grande partie de l’activité est attribuable aux faibles coûts d’emprunt et à une tendance à la désurbanisation. Un plus grand nombre de logements locatifs (à vocation particulière ou en copropriété) devrait être mis sur le marché au cours des deux prochaines années, ce qui fera augmenter les taux d’inoccupation. Un grand nombre de copropriétés sont actuellement disponibles; les répondants ont indiqué que les promoteurs remettent leurs projets à plus tard.

Le taux d’inoccupation des immeubles de bureaux s’est établi à 18,8 % au deuxième trimestre de 2020, selon JLL Research, qui s’attend à ce que les propriétaires réduisent leurs dépenses d’investissement, ce qui les incitera à offrir des conditions moins avantageuses. Du côté des immeubles industriels, les répondants ont indiqué qu’il pourrait y avoir une augmentation des faillites de petites et moyennes entreprises à mesure que l’État réduira les incitatifs mis en place, bien que le segment des entrepôts reste solide.