Skip to content Skip to footer
Recherche

Loading Results

Perspectives pour l’immobilier commercial

Immeubles de bureaux

Cette année, les tendances passées se sont inversées, en grande partie à cause de la COVID‑19. Au cours des années précédentes, les besoins en espace ont eu tendance à diminuer et la densification, à augmenter, en raison de la popularité des bureaux à aires ouvertes et des environnements de cotravail; les mesures de distanciation physique pourraient donner lieu à un besoin accru d’espace.

Certaines sociétés ont commencé à ramener des employés sur leurs lieux de travail physiques, mais le retour au bureau demeure ardu. Nous avons demandé aux employeurs et aux employés quel était leur avis sur ce sujet dans notre récent Sondage sur les effectifs canadiens de l’avenir. Parmi les employeurs dont les travailleurs n’étaient pas encore revenus sur leurs lieux de travail, 78 % prévoyaient de les inviter à le faire, au moins jusqu’à un certain point, au cours des trois prochains mois. Lorsque nous avons demandé aux employés quel serait leur environnement de travail idéal, 34 % ont répondu qu’ils préféreraient travailler principalement ou exclusivement en télétravail, 37 %, qu’ils souhaiteraient travailler au bureau la plupart du temps ou tout le temps, et 29 %, qu’ils recherchaient un équilibre entre les deux options.

Ces constatations reflètent l’incertitude persistante entourant l’ampleur du retour au bureau auquel procéderont les employeurs. Certains promoteurs et investisseurs institutionnels sont toutefois persuadés que le marché reprendra, parce que les humains ont besoin de socialiser et qu’ils se lassent des vidéoconférences et s’ennuient de la collaboration spontanée en personne.

Le télétravail s’est révélé productif dans l’ensemble, mais certains répondants se demandent si cette façon de travailler peut devenir réellement permanente. Un grand nombre d’entre eux sont convaincus que les interactions en personne sont importantes, surtout pour l’embauche, l’intégration et le mentorat des employés débutants et pour l’instauration d’une culture organisationnelle.

Pour le moment, le segment des immeubles de bureaux est en transformation. Une étude de JLL Research a révélé que le taux d’inoccupation des immeubles de bureaux au Canada, qui est de 10,2 % au deuxième trimestre de 2020, n’est que 40 points de base plus élevé que la moyenne à long terme (20 ans), alors que la pandémie a stimulé la demande d’immeubles commerciaux offrant des conditions plus souples, comme la location à court terme. Certains des répondants se demandent aussi si la pandémie ne renouvellera pas l’intérêt pour l’aménagement de bureaux en banlieue, car une partie des employés souhaitent travailler plus près de leur domicile. Cette tendance ne s’est pas encore confirmée, mais les répondants pensent pour la plupart que malgré sa résilience, le segment des immeubles de bureaux doit évoluer.

Commerces de détail

Les personnes sondées ont indiqué avoir observé une transformation structurelle au sein de ce segment, mais il s’agit en fait d’une accélération de la préférence déjà marquée pour le commerce électronique. Certains détaillants, dont de grandes marques, ont fermé leurs portes pour de bon ou se sont placés à l’abri des créanciers. Les centres commerciaux intérieurs en particulier ont été durement touchés; les magasins situés sur des artères commerciales du centre-ville de Toronto, de Montréal et de Vancouver, par exemple, ont remarqué une baisse de l’achalandage, parce que de nombreuses tours de bureaux sont encore en grande partie inoccupées.

Lorsque le programme du gouvernement du Canada pour l’allégement du loyer prendra fin, certains locataires voudront obtenir d’autres périodes de grâce ou de nouvelles conditions, dont la conversion complète des loyers pour qu’ils soient proportionnels aux ventes. Malgré ces mesures visant à les aider à rester à flot, de nombreux détaillants s’inquiètent du fait que la pandémie change les comportements des consommateurs, qui pourraient adopter le commerce électronique de façon permanente.

Un grand nombre des personnes sondées estiment que les immeubles de commerces de détail doivent évoluer. Des centres commerciaux pourraient être convertis en propriétés résidentielles ou multiusages, et une partie de la superficie pourrait être utilisée pour l’entreposage, la distribution ou la gestion des commandes – dont la livraison « jusqu’au dernier kilomètre » – en réponse à la demande croissante du commerce électronique. Une autre tendance qui prend de l’ampleur est l’utilisation de ces locaux pour offrir des services communautaires, comme des soins de santé.

On s’attend à ce que les centres commerciaux linéaires dont le locataire principal est un marché d’alimentation s’en sortent mieux, car les marchés d’alimentation ont enregistré des ventes records pendant la pandémie. De grands noms pourraient commencer à sortir leurs capitaux des immeubles de commerces de détail au Canada pour les réaffecter à d’autres catégories d’actif, et les propriétaires se verront forcés d’offrir des baisses de loyer. Les locataires ne seront peut-être pas en mesure de payer leur loyer en entier, mais à ce moment-là, les propriétaires auront de la difficulté à louer leurs locaux vacants. Toutefois, selon nombre de répondants, les prédictions concernant la mort du commerce de détail sont probablement trop pessimistes, car les humains ont besoin de socialiser et de se retrouver dans des endroits où il y a du monde.

Immeubles industriels

La logistique, l’entreposage et la gestion des commandes sont les vrais gagnants cette année. Ces segments de l’immobilier industriel sont restés résilients tout au long de la pandémie, en grande partie grâce à l’explosion de la demande découlant du commerce électronique, des services de livraison de nourriture à domicile, des détaillants de produits de rénovation et, dans une moindre mesure, des sociétés de fournitures médicales.

Pour la plus grande partie du pays, l’équilibre entre l’offre et la demande reste serré, selon le rapport de CBRE sur le marché canadien de l’immobilier industriel au deuxième trimestre de 2020. Le taux de disponibilité a un peu augmenté au début de la pandémie. Mais à 3,5 % à l’échelle nationale, il est encore bien plus bas que la moyenne sur 10 ans, qui est de 5,1 %. Plusieurs répondants ont observé une hausse importante des loyers. Sur six des dix marchés, les loyers ont augmenté par rapport au trimestre précédent; les loyers nets moyens au Canada ont progressé de près de 10 % par rapport à la même période l’an passé, selon CBRE.

D’après les répondants, le plus grand défi consiste à trouver des centres de distribution de qualité supérieure pour faciliter le commerce électronique. Des locaux de commerces au détail qui font double emploi pourraient être convertis en locaux industriels et servir à la livraison « jusqu’au dernier kilomètre », à la gestion des commandes et à la distribution. Dans les provinces de l’Atlantique, les ports d’Halifax et de Saint John ont été améliorés et modernisés. On s’attend donc à ce que les locaux industriels et les entrepôts en bénéficient. Dans certaines régions, comme celle de Vancouver, on voit apparaître des immeubles industriels à plusieurs étages, mais la tendance n’est pas encore bien implantée dans tout le Canada.

Contactez-nous

Frank Magliocco

Frank Magliocco

Leader, Immobilier, PwC Canada

Tél. : +1 416 228 4228

Miriam Gurza

Miriam Gurza

Directrice général du groupe Conseils et Secteur de l’immobilier, PwC Canada

Tél. : +1 416 687 8143

Fred Cassano

Fred Cassano

Associé, Leader national, Fiscalité immobilière, PwC Canada

Tél. : +1 905 418 3469

Wesley Mark

Wesley Mark

Associé, Transactions - Évaluations, Leader national, Conseils en immobilier, PwC Canada

Tél. : +1 416 814 5877

Suivre PwC Canada