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Emerging Trends in Real Estate 2018 ®

Rééquilibrer, repenser, réinventer pour créer des possibilités

« L’avenir du secteur n’est pas exactement radieux, mais il n’est pas sombre non plus » 

Pour l’immobilier canadien cette année, la tendance est à la création de possibilités. Les forces contraires en présence incitent propriétaires, promoteurs et investisseurs à rééquilibrer leur portefeuille, à repenser leur mode de recherche de transactions judicieuses et à réinventer leur façon de faire dans un contexte de disruptions technologiques et de resserrement de la réglementation. S’ils veulent maintenir leur prospérité à long terme, les participants à ce marché devront apprivoiser cette tendance.

 

« Posséder des capitaux n’est plus un avantage. Il faut aujourd’hui être prêt à agir vite, conclure des transactions dans un contexte plus complexe et s’entourer de partenaires stratégiques. »

Les propriétés commerciales de qualité se font plus rares et les prix continuent de monter. C’est pourquoi certains investisseurs procèdent au rééquilibrage de leur portefeuille et se font créatifs dans leur recherche de nouvelles occasions.

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« La réglementation gouvernementale influera sur l’abordabilité de l’immobilier, sans régler les problèmes actuels. Au contraire, elle engendrera même de nouveaux problèmes. »

Les Canadiens repensent leurs attentes en matière de logement tandis que les villes poursuivent leurs grands projets axés sur le transport public et la densification. Quel rôle devrait jouer l’État pour rendre l’immobilier abordable?

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« Pour la première fois de l’histoire ou presque, toutes ces technologies disruptives auront un effet véritable sur nos lieux et modes de vie, notre travail et nos loisirs. »

Les sociétés immobilières s’appuient sur la puissance des données et de la technologie pour prendre de meilleures décisions, mieux comprendre les besoins des locataires et s’ouvrir à de nouvelles possibilités avantageuses.

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Perspectives par type de propriété

Bien que les perspectives pour différents types de propriété varient d’une région à l’autre, les promoteurs, les investisseurs et les propriétaires fonciers ont trouvé des points communs dans leur évaluation.

Commerces de détail

Le secteur du commerce de détail au Canada continue de devoir composer avec la croissance rapide et implacable du magasinage en ligne et les attentes et besoins changeants des consommateurs. Les perspectives du commerce de détail au pays sont donc inégales. Les propriétaires et les investisseurs de ce marché devront se montrer créatifs et adaptables s’ils veulent prospérer. Les personnes sondées ont remarqué que dans ce segment, chacun doit repenser sa façon de faire. Les centres commerciaux doivent devenir des destinations où la population ne se rend pas seulement pour faire des achats. Ils doivent prévoir des espaces publics, davantage de services diversifiés, des éléments culturels, des événements et plus encore.

 

Maisons unifamiliales

Les perspectives globales du segment des maisons unifamiliales sont modestes, d’après le Conference Board du Canada. On prévoit un taux de croissance de l’économie canadienne de 2,0 % seulement en 2018, ce qui freinera probablement l’accès à la propriété pour les Canadiens. Le secteur a également opéré une transition irrévocable vers la construction d’habitations collectives : alors qu’au milieu des années 2000 plus de la moitié des maisons construites étaient unifamiliales, de nos jours deux nouvelles maisons sur trois sont multifamiliales. 

Alors qu’au milieu des années 2000 plus de la moitié des maisons construites étaient unifamiliales, de nos jours deux nouvelles maisons sur trois sont multifamiliales.

Copropriétés

Dans l’ensemble, le secteur de la copropriété devrait rester solide à court terme, car la demande est forte sur la plupart des marchés. Les unités de copropriété situées dans les centres-villes conservent leur attrait auprès des jeunes professionnels, pour qui le charme de la formule « vie-travail-divertissement » ne se dément pas. Elles attirent aussi les baby-boomers à la retraite, qui troquent leur résidence unifamiliale pour un logement en copropriété plus petit et sans tracas qui les rapproche des commodités urbaines. Cependant, le secteur de la copropriété évolue lui aussi pour répondre aux attentes et aux pressions nouvelles.

La taille des logements en copropriété augmente, après des années de construction d’unités de plus en plus petites.

Logements locatifs à vocation particulière

À MontréalVille de Québec et Halifax, pour des raisons diverses, les propriétés locatives se portent bien. Les habitants de Québec ont toujours apprécié les logements locatifs; en quête du modèle « vie-travail-divertissement », ils souhaitent se déplacer vers le centre. Les Montréalais quant à eux montrent tellement d’intérêt pour les logements à louer que les promoteurs de taille moyenne et même certains promoteurs de locaux industriels ou commerciaux envisagent de se lancer sur ce marché. Enfin à Halifax, nombre de logements proposés à la location sont d’une qualité équivalente à celle d’une copropriété, et la location est nettement moins coûteuse que la propriété sur ce marché. À Vancouver, un répondant a signalé qu’il se construit davantage de logements locatifs, mais que la fiscalité et la réglementation récentes compliquent la situation. 

Bureaux

Les perspectives sur le marché canadien des immeubles de bureaux sont positives. D’après JLL Research, le taux d’inoccupation national a diminué pour se chiffrer à 12 % au premier trimestre de 2017 : c’est sa première réduction en quatre ans et demi. Pendant cette période, la construction de nouveaux bureaux a en effet surpassé la demande. Mais moins de nouveaux bureaux seront offerts sur le marché dans les deux années à venir, ce qui devrait empêcher le taux d’inoccupation de remonter.

 

Immeubles industriels

La forte croissance du commerce électronique au Canada a donné lieu à une formidable expansion du secteur de la logistique et de la distribution, ce qui a fait exploser la demande d’espaces industriels. Partout au Canada, les répondants estiment que les propriétés industrielles de plusieurs étages, à grandes baies et à hauts plafonds, suscitent la convoitise. Les immeubles bien connectés sont aussi prisés, car les entrepôts et les centres de distribution sont de plus en plus automatisés. Il est certain que de nouveaux immeubles industriels seront mis en chantier sur les principaux marchés, car il faut répondre aux impératifs du commerce électronique.

La croissance du commerce électronique au Canada a fait exploser la demande d’espaces industriels.

Marchés à surveiller en 2018

Si Toronto et Vancouver sont appelées à surpasser toutes les autres villes canadiennes avec une croissance du PIB de 2,5 % en 2018, chaque marché recèle des occasions et des défis qui lui sont propres en matière d’immobilier. Explorez les 10 marchés à surveiller au Canada :

Canada map


 

«Pour réussir dans le contexte actuel de plus en plus difficile, il faut rééquilibrer, repenser et réinventer l’immobilier. Ceux qui sont capables d’agir rapidement et de faire appel à des partenaires stratégiques ressortiront comme les véritables gagnants.»

Frank Magliocco, National Real Estate Leader

 

“There’s only so much institutional-quality real estate available. So the industry will either build more institutional-quality real estate than we need, or it will drift into non-institutional quality real estate.”

Frank Magliocco, National Real Estate Leader

 

Meilleures occasions en 2018

Étant donné l’état des marchés au Canada, sur quels aspects les promoteurs et les investisseurs devraient-ils se concentrer? Selon notre sondage et les entretiens que nous avons menés, les occasions les plus prometteuses se trouvent dans les domaines suivants.

Urbanisation intercalaire

Devant la pénurie de terrains dont souffrent la plupart des centres urbains, les acteurs de l’industrie se tournent vers le réaménagement d’espaces sous-utilisés, qu’ils transforment en complexes immobiliers à vocation mixte. Dans les grandes villes, le secteur des logements multifamiliaux représente une occasion prometteuse, car la demande devrait rester solide sous l’effet de l’immigration et des problèmes d’abordabilité des maisons unifamiliales.

 

Gestion des commandes et entreposage

Comme la popularité du commerce en ligne ne faiblit pas, la demande d’entrepôts et de centres de distribution ne cesse de croître. Les locations se portent bien, et les taux montent enfin, après être longtemps restés constants. Le prix des terrains industriels continuera d’augmenter, en particulier à proximité des grandes plaques tournantes du transport. De larges baies de chargement pouvant accueillir un grand nombre de camions, de hauts plafonds et des systèmes d’étagères informatisés : autant de caractéristiques recherchées par les entreprises pour leurs installations de logistique, de distribution et d’exécution des commandes.

 

Bureaux à Toronto

L’aménagement de bureaux à Toronto garde tout son dynamisme, et pourtant l’offre ne parvient pas à suivre la demande. Le centre-ville de Toronto jouit du taux d’inoccupation le plus bas parmi les grandes villes canadiennes, et c’est sans compter que plus de la moitié des superficies inoccupées sont en voie de l’être. D’après certaines des personnes interrogées, la demande surpassera l’offre pendant encore 24 à 36 mois.

 

Habitations pour personnes âgées

Le vieillissement de la population stimule la demande de résidences et de foyers de qualité pour personnes âgées. Plus de la moitié des personnes sondées recommandent aux investisseurs d’acheter dans le secteur des habitations réservées aux personnes âgées. Le plus grand défi de ce secteur est qu’il fait généralement appel à la fois aux capitaux publics et privés et que son modèle d’affaires est compliqué. Les promoteurs qui savent cerner les emplacements stratégiques et parviennent à embaucher des professionnels possédant les talents et l’expérience nécessaires pour se dépêtrer dans les méandres de la réglementation seront les gagnants de ce secteur en pleine expansion.

 

Collectivités en construction

L’engouement grandissant pour un mode de vie articulé autour des trois volets « vivre, travailler, se divertir » stimule la construction d’espaces. C’est un élan qui s’observe dans des villes à forte croissance comme Toronto ou Vancouver, mais d’autres régions ont aussi de grands projets. Grâce au district ICE, par exemple, le cœur du centre-ville d’Edmonton connaît un nouvel essor et attire l’intérêt des acheteurs et des investisseurs. Les promoteurs délaissent les implantations ponctuelles pour se tourner vers des projets d’aménagement de quartiers complets comprenant des centres de mieux-être, des commerces de détail, des installations consacrées aux loisirs, des bureaux et plus encore. Les observateurs soulignent que le marché de l’immobilier doit aussi prévoir les services liés au mode de vie et mieux intégrer les services de santé et de mieux-être au tissu urbain.

 

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Frank Magliocco

Frank Magliocco

Real Estate Leader, PwC Canada

Tél : +1 416 228 4228

Miriam Gurza

Miriam Gurza

Managing Director, Real Estate Consulting Leader, PwC Canada

Tél : +1 416 687 8143