Tendencias globales de las inversiones inmobiliarias - Parte 1

Revista En Obra - Julio 2008

Mercados Inmobiliarios Globalizados

A partir del año 2006 se hizo evidente el proceso por el cual las inversiones inmobiliarias adquirieron la clasificación de activos globales y ya no solamente locales. Según estudios de Jones Lang LaSalle, las inversiones extranjeras en Europa desplazaron fuertemente a partir de ese año a las inversiones domésticas. Los inversionistas europeos manifestaron “hace cinco años a nadie se le ocurría invertir en mercados inmobiliarios extranjeros, hoy es la única manera de operar”.

La inversión fuera de fronteras se ha simplificado mucho en Europa desde que el Euro eliminó el riesgo cambiario en trece mercados, aunque este no fue el único factor que incidió en la internacionalización de las inversiones en dicha zona.

Los € 65 billones de inversiones inmobiliarias realizadas en Europa provenientes de USA, Medio Oriente y Asia Pacífico durante la primer mitad del 2006, muestran que los inversores extranjeros comenzaron a sentirse cómodos negociando los obstáculos de distintos regímenes tributarios y legales que aún existen en los países de la Unión Económica Europea.

Pero lo que realmente facilitó el movimiento alrededor de las inversiones inmobiliarias europeas fue la posibilidad de ingresar grandes volúmenes de capital a Europa a través de vehículos de inversión intermedios que facilitan la tarea de bancos de inversión, banca privada y administradores de fondos de inversión.

La creación e implementación de estos vehículos, denominados genéricamente REITs (Real Estate Investment Trust) , demostraron tener, en los diferentes países europeos que aprovecharon en primer término su utilización, una alta correlación con el flujo de capitales extranjero recibido.

En Alemania, fueron capitales extranjeros los que compraron cerca del 40% de todas las propiedades comerciales tranzadas en la primera mitad del año 2006 (cerca de U$S 10 billones) así como grandes portafolios residenciales. Alemania es actualmente uno de los tres primeros destinos de inversiones extranjeras, junto con el Reino Unido y Francia, los tres países que tienen legislaciones más avanzadas en materia de REITs y que juntos absorbieron el 70% de los ingresos de capitales extranjeros a Europa durante la primera mitad del 2006.

La Inversión Inmobiliaria Indirecta

Se entiende por Inversión Inmobiliaria Indirecta la que conecta el capital (de riesgo o no) con la adquisición de determinados derechos sobre inmuebles (propiedad, flujo de alquileres, etc) a través de un REIT, el cual puede ser público o privado dependiendo de si cotiza o no sus valores en algún mercado de capitales local o extranjero.

Es así que a través de dichos vehículos los inversores tienen una base cada vez mayor de oportunidades de inversión inmobiliaria y de acceso a los mercados europeos. Consultados a inversores globales en activos inmobiliarios sobre la utilización de REITs manifiestan que “Es la opción lógica que tenemos para acceder a este tipo de activo, especialmente fuera de sus mercados locales” “Utilizamos la vía indirecta para comprender técnicamente cómo funciona el mercado inmobiliario, accediendo a activos particulares o a sectores difíciles de dicho mercado”, “La cantidad de dinero ingresando a los vehículos de propiedad es actualmente una parte importante del universo inmobiliario”.

El último recuento realizado en Europa mostró unos 400 fondos privados de inversión disponibles, de variado contenido y tamaño, desde los que son propietarios de inmuebles ocupados por pequeños supermercados en UK y supermercados medianos en Alemania o de una red de estacionamientos en Europa, a los gigantes de inversiones especializados en proyectos de infraestructura a lo largo de todo el continente.

Captar dinero por parte de dichos vehículos no ha sido un problema; “hay una importante demanda por propiedad indirecta por parte de un enorme rango de inversores, desde institucionales a particulares”. Una encuesta realizada por INREV (Investors in Non – Listed Real Estate Vehicles) estimó que la industria de inversiones inmobiliarias en vehículos no listados en Bolsa de Valores recaudó entre € 26 billones y € 52 billones en el 2005, la mayor parte de los fondos provenientes de la propia Europa. Es tal la popularidad de los fondos inmobiliarios que algunos gerentes de inversiones introdujeron un cierto “grado de disciplina” en las decisiones de inversión a través de los mismos.

Alrededor de dos tercios de los fondos se enfocan en un solo país, siendo el Reino Unido al que se le destinan más cantidad (hoy tiene aproximadamente 140 fondos distintos enfocados en él únicamente). También están creciendo en Italia y Alemania, y hay un grupo significativo de fondos concentrados en mercados de Europa Central y del Este.

No obstante, el impacto que tiene sobre el valor de los activos inmobiliarios un volumen demasiado grande de capitales en busca de oportunidades cada vez más escasas hacen que los retornos en dichos lugares sean cada vez más bajos. Como un aspecto a considerar de este fenómeno es que surgen en diferentes países los REITs fiscalmente eficientes, los cuales mejoran los retornos alcanzados vía incentivos fiscales y logran atraer un flujo mayor de capitales al sector inmobiliario local.

Las tendencias actuales

Los pasados últimos meses han sido de una incertidumbre tremenda para muchos sectores de la comunidad financiera global. Lo que comenzó como un inesperado declive en uno solo de los sectores del mercado de propiedades residenciales – el de hipotecas domésticas de alto riesgo en Estados Unidos- gradualmente se transformó en un problema de considerable dimensión que afectó al sector inmobiliario en varios países y continúa impactando a una variedad de instituciones, compañías e individuos.

La versión europea más reciente del informe producido por PricewaterhouseCoopers y el Urban Land Institute (ULI) sobre tendencias inmobiliarias en el mundo global, ya advertía para el año 2008 (las entrevistas corresponden a fines de 2007) un sentimiento general de enlentecimiento de la actividad inmobiliaria en el mundo.

El tema más discutido entre los entrevistados fue el acceso al mercado de créditos, sobre el cual, la mayoría consideró que los estándares de acceso a financiamiento serán cada vez más exigentes, las fuentes cada vez más difícil de acceder y los costos irán en aumento.

Un ejecutivo europeo del sector manifestó que “lo positivo de la crisis de hipotecas fue que, dado que se acortaron las fuentes de financiamiento, se mató el desarrollo inmobiliario de tipo especulativo”.

En virtud de lo anterior, se sostiene que “el capital volvió a escena con fuerza” y “el mercado está genial para jugadores que se financian puramente con capital propio o de riesgo”.

Para el año 2008, los inversores institucionales, los fondos privados y los fondos de inversión abiertos aparentan ser los líderes de las fuentes primarias de financiamiento de emprendimientos. Estos inversores, que planean enfocarse en sus mercados (europeo, americano o asiàtico), pero sin olvidar los beneficios que ofrece la diversificación, se encuentran en proceso de ampliar sus portafolios más allá de regiones locales.

Dado que la competencia por colocar fondos en Europa es muy fuerte, especialmente en los países del centro donde el INREV estimó que existen unos 243 vehículos actualmente activos, algunos de los inversores están cambiando sus estrategias pues sostienen que “mercados de primera opción pueden no estar disponibles a un precio accesible, por lo cual ciudades secundarias y zonas secundarias dentro de ciudades primarias y nuevas zonas de exploración van a tener que comenzar a considerarse”.

No obstante, cada una de las regiones globales presentan atractivos pero también temas de preocupación para las inversiones inmobiliarias que recorren el mundo.

En Europa la preocupación respecto a asuntos medioambientales y de crear propiedades con espacios verdes, son dos de los temas de discusión más calientes para el desarrollo de la industria puesto que las exigencias en cuanto al uso y fuentes de energía, la utilización del agua, las formas de calefaccionar y otras similares imponen regulaciones cada vez más exigentes a las inversiones inmobiliarias.

En el informe Tendencias Emergentes en Estados Unidos los entrevistados dejan notar preocupaciones específicas con respecto a la tasa de crecimiento del empleo, el incremento en los costos de construcción y las perspectivas de incremento en las tasas de interés. Sorprendentemente el terrorismo y la inmigración no fueron tan mencionadas como freno de las inversiones a dicha àrea. Similar a lo que ocurre en Europa, gana atención la variedad de iniciativas y regulaciones ambientales que se están aplicando en los proyectos a construir y en las propiedades ya existentes.

Finalmente, aún mientras los resultados de las encuestas muestran que los inversores consideran de interés el área Asia Pacífico como mercado de inversiones inmobiliarias, los temas de preocupación giran alrededor del exceso de reservas internacionales, la ocupación ilegal de las propiedades y predios, los costos de construcción, la falta de transparencia en el mercado así como el intervensionismo del gobierno en dicha actividad.

Los inversores globales, especialmente los europeos, tienen al mercado inmobiliario Latinoamericano “en la mira, impulsados por el crecimiento económico global registrado en los pasados años y un clima político estable que hace descender sostenidamente los indicadores de riesgo”.

Méjico es el país de la región que encabeza la lista de interés, con un mercado inmobiliario que ha crecido y madurado gracias a las inversiones de Estados Unidos. Brasil lo sigue de cerca en foco de interés internacional y con un buen futuro como uno de los llamados países BRIC (Brasil, Rusia, India y China).

En conclusión, el mercado de inversiones inmobiliarias se encuentra en un proceso de expansión global, en el cual los vehículos de inversión intermedia (REITs) facilitan la introducción de capitales a las diferentes regiones de Fondos de Inversión y similares, quienes están destinados a ser los protagonistas del desarrollo mundial del sector. Cual sería el interés de los flujos de capital internacionales para radicar inversiones inmobiliarias en la región, como atraerlos y qué condiciones se deben generar para ello será objeto de un próximo análisis.