Налоговые аспекты сделок с землей

Светлана Билык, cтарший менеджер налогового отдела
Валерий Ильченко, cтарший консультант налогового отдела
PricewaterhouseCoopers

Потенциально высокая прибыльность инвестиций на рынке земли Украины является ключевым фактором привлекательности этого рынка в глазах инвесторов. Однако фактическая прибыльность инвестиций на рынке земли может оказаться значительно ниже запланированной из-за недостаточно тщательного анализа налоговых последствий.

Знаменитая фраза Бенджамина Франклина гласит, что в этом мире есть два мерила неизбежности: смерть и налоги. Вместе с тем, несмотря на неизбежность уплаты налогов, практика неоднократно доказывала, что тот, кто не знает законов, платит налоги за того, кто знает их хорошо.

Поэтому основной целью настоящей статьи является не просто рассмотреть основные налоговые аспекты сделок с землей, но и законные инструменты налоговой оптимизации, позволяющие добиться существенной налоговой экономии при осуществлении сделок с землей.

Краткий обзор налогов, применимых к сделкам с землей

В соответсвии с украинским законодательством к сделкам с землей потенциально могут применяться следующие виды налогов:

• налог на прибыль: ставка – 25%, объект – прибыль украинских резидентов, полученная от продажи земли либо акций в компаниях, владеющих землей.
• налог на репатриацию: ставка – 15%, объект – прибыль нерезидентов, полученная от продажи земли либо акций в компаниях, владеющих землей. Международные договора по вопросам налогообложения могут освобождать от этого налога прибыль нерезидентов от продажи акций в компаниях, владеющих землей, но не земли.
• налог на добавленную стоимость: ставка – 20%, объект – земля освобождена от обложения НДС за исключением случая, когда стоимость земли включается в стоимость объекта недвижимости.
• госпошлина или плата за услуги нотариуса: ставка – минимум 1%, объект – стоимость земли, указанная в договоре купли-продажи.

Продажа земли как актива

а) Налоговые последствия продажи для резидента

Прибыль (разница между ценой покупки и продажи), полученная от продажи земли украинской компанией – резидентом, будет облагаться налогом на прибыль по ставке 25%.

б) Налоговые последствия продажи для нерезидента

Прибыль (или возможно весь доход в случае отсутствия международного договора по вопросам налогообложения) нерезидента от продажи земли будет облагаться 15% налогом у источника выплаты. Ни один из международных договоров по вопросам налогообложения (“ДИДН’’), заключенных Украиной, не позволяет уменьшить ставку этого налога. Однако при условии правильного структурирования нерезидент сможет избежать уплаты этого налога.

Следует также иметь в виду, что налоговое законодательство не содержит механизма для уплаты налога у источника, если купля-продажа земли осуществляется между двумя нерезидентами. Вместе с тем, при проведении расчетов за объекты инвестирования в Украине (включая землю) через украинские банки, уплаты налога на репатриацию может потребовать банк.

В некоторых случаях, проведение расчетов между нерезидентами может осуществляться через счета в зарубежных, а не украинских банках. Однако, стоит учитывать, что это возможно лишь в ограниченном списке случаев.

в) Привлекательность покупки земли как актива для покупателя

Покупка земли как актива, как правило, является достаточно привлекательной для покупателя. Это обусловлено тем, что при покупке актива история и риски компании, которая владела активом, не будут унаследованы покупателем.

Кроме того, если украинская компания, принадлежащая покупателю, привлечет финансирование для покупки актива в форме кредита, она сможет вычитать сумму процентов по такому кредиту для целей налогообложения (при условии, что земля будет использоваться в хозяйственной деятельности предприятия). В случае, если стоимость земли является высокой, вычет процентов по такому кредиту может привести к значительной налоговой экономии при условии правильного структурирования заемного финансирования.

Как правило, мы рекомендуем нерезидентам осуществлять покупку земли через специально учрежденную в Украине компанию, а не напрямую. Это продиктовано в первую очередь возможностью впоследствии эффективно с налоговой точки зрения выйти из проекта, а также определенными соображениями регулятивно-юридического характера (например, запрет на владение некоторыми категориями земель для нерезидентов, сложности с получением разрешительной документации нерезидентом и т.д.).

Одним из главных факторов, определяющих налоговую эффективность структуры, является правильный выбор юрисдикции для расположения холдинговой компании, которая будет владеть украинской компанией. На практике чаще всего для этих целей используется Кипр, но существуют и другие эффективные альтернативы. Рассмотрение альтернативных Кипру вариантов приобрело особую актуальность в свете того, что украинское правительство пытается пересмотреть ДИДН между Украиной и Кипром.

г) Госпошлина

К продаже земли как актива будет применяться госпошлина (плата за услуги нотариуса) в размере не менее 1% от стоимости земли, указанной в договоре купли-продажи. Законом не установлена сторона договора, ответственная за уплату госпошлины, поэтому уплата госпошлины, как правило, осуществляется по договоренности между сторонами.

д) Практика использования

Ввиду вышеуказанных негативных налоговых последствий для продавца земли этот вариант крайне редко используется на практике.

Продажа акций/корпоративных прав в компании, владеющей землей

a) Налоговые последствия для резидента

Прибыль (разница между ценой покупки и продажи) украинского резидента от реализации акций/корпоративных прав будут учитываться для налоговых целей по специальным правилам, установленным украинским законодательством для операций с ценными бумагами.

Эти правила предусматривают обособленный учет всех доходов и расходов по операциям с акциями и корпоративными правами. Если в отчетном периоде (квартале) доходы от продажи акций/корпоративных прав превышают расходы на покупку акций/корпоративных прав, то сумма такого превышения будет включаться в налогооблагаемый доход резидента и облагаться по ставке 25%. Отрицательный финансовый результат (превышение расходов над доходами) по операциям с акциями/корпоративными правами не подлежит налоговому вычету, а переносится на будущие отчетные периоды для уменьшения будущих доходов от продажи акций и корпоративных прав.

Вышеуказанный порядок определения доходов по операциям с акциями/ корпоративными правами позволяет налогоплательщику законно избежать уплаты налога на прибыль, если на протяжении одного отчетного периода вся выручка от продажи акций будет реинвестирована компанией-резидентом в покупку иных акций/корпоративных прав в аффилированных компаниях. При этом продавцом акций/корпоративных прав должна выступать либо компания-нерезидент, инкорпорированная в юрисдикции с льготным налогообложением доходов от продажи ценных бумаг (например, Кипр), либо украинский инвестиционный фонд, который не облагается налогом на прибыль в соответсвии с украинским законодательством. Также компанией-продавцом может служить и компания-резидент, у которой накоплен достаточный отрицательный финансовый результат от операций с акциями/корпоративными правами в прошлых периодах.

Также следует помнить, что для уменьшения налоговых рисков, такая покупка акций/корпоративных прав не должна осуществляться на первичном рынке (т.е. у эмитента).

б) Налоговые последствия для нерезидента

В соответсвии с украинским законодательством прибыль нерезидента, полученная от реализации акций/корпоративных прав, облагается налогом у источника выплаты по ставке 15%. Некоторые международные ДИДН, заключенные Украиной, предусматривают освобождение от уплаты этого налога у источника.

К числу таких международных договоров можно отнести ДИДН с Кипром, Нидерландами (освобождение только для земли, используемой для осуществления промышленной, коммерческой, сельскохозяйственной деятельности), Словакией, Турцией и некоторыми другими странами.

Таким образом, продажа нерезидентами компаний, владеющих землей в Украине, может осуществляться без уплаты налогов в Украине при условии, что нерезидент является налоговым резидентом юрисдикции, имеющей льготный ДИДН с Украиной.

На практике наиболее часто используемой юрисдикцией для структурирования инвестиций в украинскую недвижимость, в том числе землю, является Кипр. Это обусловлено комбинацией уникального ДИДН с Украиной (не позволяет Украине облагать доходы, полученные резидентами Кипра в виде процентов, дивидендов, выручки от продажи украинских компаний) и либерального налоговым режимом на Кипре. Так, согласно кипрскому законодательству прибыль от операции с ценными бумагами (например, акции украинских компаний), как правило, не подлежит налогообложению. Таким образом, продажа резидентом Кипра акций/корпоративных прав в украинской компании не будет подлежать налогообложению ни в Украине, ни на Кипре!

Следует учитывать, что правительство Украины пытается пересмотреть положения действующего договора с Кипром. Проект нового ДИДН позволяет Украине облагать налогом у источника украинских компаний, активы которых состоят преимущественно из недвижимости (земли), распложенной в Украине. В случае вступления в силу нового ДИДН с Кипром, для безналоговой продажи украинских компаний, владеющих недвижимостью (землей), потребуется дополнительное структурирование.

в) Привлекательность покупки компании, которая владеет землей, для покупателя

Покупая компанию, владеющую землей, покупатель унаследует всю историю и риски этой компании. В связи с этим, особенно важным является проведение процедуры due diligence компании-объекта покупки с тем, чтобы до момента покупки выявить все возможные риски (например, налог на доходы физлиц при взносе земли в уставной капитал). Это позволит покупателю адекватно оценить объект покупки и требовать от продавца принятия мер по снижению рисков. Возможно, покупателю также удастся убедить продавца снизить цену сделки.

Как и в случае с покупкой актива, финансирование покупки компании, владеющей землей, путем кредита является предпочтительным с налоговой точки зрения. Вместе с тем, может потребоваться дополнительное структурирование, чтобы вычет процентов приносил максимальную налоговую выгоду.

Таким образом, можно сделать вывод, что для покупателей покупка компании в теории является менее предпочтительной в сравнении с покупкой земли. Тем не менее, при правильном структурировании и тщательном анализе объекта покупки, покупка компании может быть приемлемой формой сделки и для покупателя.

г) Госпошлина

Продажа акций/корпоративных прав не облагается госпошлиной.

д) Практика использования

Как правило, продавцы настаивают на продаже компании, владеющей землей, а не прямой продаже земли. Это вызвано в первую очередь возможностью избежать уплаты налогов с полученной прибыли. Учитывая то, что на рынке земли условия обычно диктует продавец, вариант с продажей компании наиболее распространен на практике.

Выводы

Проанализировав различные варианты структурирования сделок купли-продажи земли, можно прийти к выводу, что законодательство Украины содержит достаточно много законных методов минимизации налоговых издержек при осуществлении сделок с землей.

Однако для того, чтобы воспользоваться этими методами, необходимо изучение индивидуальных фактов и обстоятельств каждой конкретной сделки. На практике часто случается, что применение традиционных вариантов продажи земли затруднено, а порой и невозможно из-за недостаточно тщательной проработки всех налоговых аспектов на этапе осуществления инвестиции. В таких случаях требуется достаточно сложное, и порой дорогостоящее, предпродажное структурирование.

В связи с этим, мы настоятельно рекомендуем тщательно анализировать налоговые последствия инвестиционного проекта на самых начальных этапах разработки проекта с тем, чтобы почивать на лаврах в последующем!