Z najnowszego raportu przygotowanego przez PricewaterhouseCoopers we współpracy z kancelarią prawną Clifford Chance i firmą REAS Konsulting wynika, że perspektywy rozwoju polskiego rynku nieruchomości są nadal bardzo dobre, chociaż wzrost w niektórych segmentach tego rynku może już nie być tak dynamiczny jak w latach 2005- 2006.
Dynamiczny napływ inwestorów zagranicznych przy jednoczesnym wzroście popytu i inwestycji wewnętrznych ze strony krajowych graczy (funduszy inwestycyjnych oraz osób prywatnych) spowodował szybki spadek stóp kapitalizacji we wszystkich segmentach rynku nieruchomości. Osiągane obecnie w Warszawie stopy zwrotu z inwestycji na rynku biurowym czy handlowym są niewiele wyższe od stóp notowanych na najbardziej rozwiniętych rynkach nieruchomości Europy Zachodniej. W ślad za stolicą podążają inne polskie miasta, a inwestorzy coraz częściej dostrzegają potencjał mniejszych miejscowości, gdzie jako pionierzy mogą odnieść sukces. Ogromne zainteresowanie inwestycjami w naszym kraju potwierdza potencjał polskiej gospodarki i wiarygodność rynku nieruchomości. Mimo niskich stóp kapitalizacji inwestorzy nadal osiągają zyski dzięki rosnącej wartości nieruchomości w miarę upływu czasu.
Brian O’Brien, partner w zespole ds. sektora nieruchomości w PricewaterhouseCoopers powiedział:
„Należy oczekiwać większego zainteresowania rynkami dotychczas mniej dostrzeganymi przez inwestorów. Duży potencjał drzemie w rynku magazynowym, a także rynku hotelowym, na którym już pojawili się pierwsi inwestorzy oraz w dłuższej perspektywie w sektorze publicznym. Na uwagę zasługują w szczególności obiekty związane z ochroną zdrowia (szpitale, sanatoria), sportem i rekreacją (stadiony, baseny, kina, teatry) i obiekty infrastruktury transportowej (dworce kolejowe i porty lotnicze). W odniesieniu do takich inwestycji z sektora publicznego możliwa jest współpraca partnerów prywatnych z samorządami lokalnymi (np. w formule PPP – partnerstwa publiczno-prywatnego) oraz, w wybranych przypadkach, wykorzystanie środków unijnych.”
Wzrasta zainteresowanie inwestorów rewitalizacją kompleksów mieszkaniowych oraz przekształcaniem obiektów poprzemysłowych na potrzeby mieszkaniowe, kulturalne i komercyjne.
RYNEK NIERUCHOMOŚCI BIUROWYCH
Bardzo dobre wyniki polskiej gospodarki i optymistyczne prognozy na najbliższe lata powodują, że zarówno firmy krajowe, jak i zagraniczne myślą o zwiększeniu skali swojej działalności w Polsce, a największe międzynarodowe koncerny postrzegają Polskę jako optymalną lokalizację dla swoich centrów obsługi biznesu oraz ośrodków badawczych. To z kolei przekłada się na wzrost popytu na powierzchnie biurowe. Wobec spadającego poziomu pustostanów, właściciele nie oferują już tak wielu zachęt jak jeszcze kilkanaście miesięcy temu. Obecnie ograniczona liczba dużych projektów może spowodować także, w krótkim okresie, wyraźny wzrost stawek czynszowych, zwłaszcza w centrum Warszawy.
RYNEK NIERUCHOMOŚCI HANDLOWYCH
Obserwując rynek nowoczesnych powierzchni handlowych łatwo zauważyć, iż wchodzi on w kolejne stadium rozwoju. Jeszcze 5-6 lat temu budowano prawie wyłącznie hipermarkety spożywcze i budowlane. Później do hipermarketów i supermarketów dobudowywano małe pasaże handlowe, czasem kilka małych sklepów. Kolejnym etapem rozwoju nowoczesnego handlu wielkopowierzchniowego stały się galerie handlowe, gdzie poza zrobieniem zakupów w markowych sklepach można również pójść do kina, dobrej restauracji czy poprawić swoją kondycję na siłowni. Tego typu obiekty posiadają już wszystkie największe aglomeracje Polski, a obecnie buduje się je także w mniejszych miastach (Białystok, Jelenia Góra, Rybnik, Zielona Góra) i tam właśnie będziemy obserwować największy wzrost nowych inwestycji.
RYNEK NIERUCHOMOŚCI MAGAZYNOWYCH
Na mapie Polski można wskazać pięć skupisk nowoczesnych magazynów i centrów logistycznych: Warszawę, Górny Śląsk, Wrocław, Poznań oraz tzw. „złoty trójkąt” (obszar pomiędzy Łodzią, Piotrkowem Trybunalskim i Strykowem). Przyczyny takiego rozmieszczenia powierzchni magazynowych nietrudno odgadnąć: strategiczna lokalizacja („złoty trójkąt”), duże rynki zbytu (Warszawa i Górny Śląsk), stosunkowo dobra infrastruktura drogowa (Górny Śląsk, Wrocław i Poznań), bądź też nieodległa perspektywa jej znacznej poprawy („złoty trójkąt”).
Popyt na obiekty magazynowe rośnie bardzo dynamicznie, dzięki wzmożonej aktywności deweloperów oraz zainteresowania nowych graczy polskim rynkiem nieruchomości. Przewiduje się, że w wyżej wymienionych lokalizacjach nadal będzie powstawać większość nowych magazynów, a do nich sukcesywnie dołączą Trójmiasto oraz relatywnie dobrze skomunikowane miasta wschodniej Polski.
RYNEK NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH
Obserwując rozwój sytuacji na rynku mieszkaniowym w ubiegłym roku można wnioskować, że zapanowała gorączka zakupów, a ceny mieszkań rosły w astronomicznym tempie. Wzmożony popyt był w dużej mierze stymulowany przez zakupy spekulacyjne, ale również poprzez wzrost popytu wewnętrznego i dostępności kredytów hipotecznych. Rok 2007 na pewno nie przyniesie kilkudziesięcioprocentowych wzrostów cen mieszkań (szczególnie w segmencie z „najwyższej półki”), gdyż grono potencjalnych nabywców z uwagi na obecny poziom cen znacznie się uszczupliło. Ceny będą rosły szybciej w tych lokalizacjach, gdzie dotychczas odnotowano niższy wzrost, a które są usytuowane na terenach rozwijających się. Ponadto wzrost kosztów budowy (cen materiałów budowlanych i siły roboczej) przy dzisiejszym niedoborze mieszkań na rynku nie wskazuje na stabilizację cen w najbliższym okresie, szczególnie w segmencie mieszkań najbardziej popularnych.
ASPEKTY PODATKOWE
Polskie prawo podatkowe w ciągu ostatnich kilku lat było, a w przyszłości na pewno jeszcze będzie, wielokrotnie modyfikowane. Sytuacja ta wynika przede wszystkim z konieczności harmonizacji polskich przepisów podatkowych z regulacjami Unii Europejskiej, a także z naturalnej skłonności do ewolucji ciągle jeszcze młodych przepisów podatkowych. W związku z tym każdy pomysł inwestycyjny, już na etapie planowania, powinien być poprzedzony szczegółową analizą z punktu widzenia jego zgodności z aktualnymi przepisami podatkowymi. Due dilligence podatkowe umożliwia minimalizację ryzyka związanego z nieprawidłowym opodatkowaniem działalności inwestycyjnej oraz optymalizację obciążeń podatkowych, które ciągle jeszcze są możliwe na gruncie obowiązujących przepisów i mogą przynosić wymierne korzyści finansowe.
ASPEKTY PRAWNE
Standardy regulacji prawnych dla rynku nieruchomości zbliżają się do zachodnich, ale nadal pozostaje wiele do zrobienia w kwestii przejrzystości, bezpieczeństwa i elastyczności transakcji dokonywanych na rynku. Największymi bolączkami nadal pozostają:
- Brak planów zagospodarowania przestrzennego na dużej przestrzeni kraju oraz powolnie postępujący proces ich uchwalania;
- Powolne wdrażanie systemu elektronicznych ksiąg wieczystych;
- Długi proces oczekiwania na wydanie pozwoleń na budowę i skomplikowane procedury przygotowawcze;
- Mało przejrzyste procedury przetargowe.
Otwartymi kwestiami nadal pozostają m.in. wdrożenie podatku katastralnego, ochrona nabywców mieszkań oraz nieuregulowany stan prawny nieruchomości. Dopracowania natomiast wymagają niektóre już istniejące regulacje prawne - nowelizacja ustawy o Gospodarce Nieruchomościami, ustawy Prawo Budowlane i ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, poprawki do ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym.
Więcej:
- Pobierz raport,
(546 KB). Tylko angielska wersja językowa
