Le secteur de l’immobilier européen « se contracte »

A l’occasion d’une conférence dédiée aux investissements immobiliers en Europe, PricewaterhouseCoopers a détaillé les résultats d’une récente étude publiée conjointement avec l’Urban Land Institute (ULI). Constat majeur : le secteur s’apprête à faire face à une année difficile partout en Europe.

Selon la quatrième et dernière étude en date “Emerging Trends in Real Estate® Europe”, 2009 s’annonce "très difficile" pour les investisseurs, promoteurs, banquiers et agents immobiliers européens. La pénurie de liquidité qui les frappe actuellement devrait se confirmer en 2009 à la fois sur le marché des capitaux et sur le marché de l’emprunt, et l’incertitude règne quant à savoir à quel moment cette tendance s’inversera. Reste aussi à clarifier si le secteur attend simplement une remontée des prix et une amélioration de la conjoncture ou s’il s’agit de causes plus structurelles. Interrogés sur la disponibilité générale des capitaux, les quelques 500 participants à l’étude, faisant autorité en matière immobilière, confirment un large déclin de cette disponibilité avec un des niveaux les plus faibles enregistré depuis le lancement des études Emerging Trends in Real Estate® Europe.

Les sondés confirment qu’il est extrêmement difficile d’obtenir de nouveaux prêts et que le phénomène n’ira pas en s’améliorant en 2009. En conséquence, les acheteurs doivent pour pouvoir poursuivre leurs investissements se tourner vers des stratégies alternatives, comme le financement par le vendeur ou la négociation avec les prêteurs existants.

De plus, l’étude révèle que la crise actuelle pourrait se transformer en une crise des locataires alors que l’Europe s’enfonce dans la récession. Le ralentissement économique entamé en 2008 se poursuivra en 2009. Même les pays en pleine expansion devront faire face à une baisse de la production en 2009, ce qui limitera les demandes de location et conduira en parallèle à une augmentation des taux de vacance et une stabilisation ou une correction des loyers.

« L’année sera difficile pour bon nombre d’investisseurs. Pour ceux ayant investi au plus haut du marché, il s’agira même d’une question de survie, notamment si les banques se montrent de plus en plus agressives en cas de non respect des termes des contrats, note Amaury Evrard, Luxembourg Real Estate and Infrastructure Leader, PricewaterhouseCoopers. D’un autre côté, pour ceux qui disposent de capitaux à investir, des opportunités vont apparaître lorsque les banques commenceront à prendre des mesures de sauvegarde. Même si les prêts resteront denrées rares, les banques n’auront pas d’autre choix que d’y consentir, notamment en cas de restructuration après un défaut de paiement. Les taux d’intérêt sont bas, le marché n’est pas surdéveloppé, il y a donc des occasions intéressantes ».

Les perspectives d’investissement et de développement ont chuté pour toutes les villes classées dans l’étude, passant pour l’investissement d’un "rating" de 5,6 en 2008 à 4,7 en 2009. Les perspectives de développement sont quant à elles passées d’une note de 5,6 à 4,3 ; même constat pour l’évaluation des risques.

Munich a gagné 3 places par rapport à 2008 et se trouve maintenant à la première place du classement des meilleurs marchés d’investissement immobiliers en Europe. Bien qu’en position leader, notons toutefois que Munich présente, comme les autres villes citées dans l’étude, des perspectives d’investissements diminuées par rapport à l’année précédente. L’Allemagne est considérée comme un marché “moins volatile avec plus d’investisseurs sur le long-terme”. L’étude en veut pour preuve les classements de Hambourg à la deuxième place, ainsi que Francfort et Berlin dans le “top 10”.

Istanbul descend quant à elle en troisième place pour les perspectives d’investissement, deux places de moins que l’année dernière, mais les investisseurs y restent à l’affût d’opportunités. Si la ville a conservé sa première place pour les perspectives de développement, elle est en effet considérée comme risquée (au huitième rang) pour les investissements.

Comme le reste de l’Europe, Luxembourg a connu une année difficile en 2008 et les perspectives pour 2009 sont nécessairement affectées par la crise mondiale qui touche l’ensemble des secteurs d’activités et plus particulièrement le secteur financier. Même si les prises en location d’immeubles de bureaux on atteint en 2008 un nouveau record de 243,000 m2, après un précédent historique en 2007 (190,000 m2), on note un ralentissement sensible des investissements à des niveaux nettement inférieurs à ces deux dernières années record. Le marché luxembourgeois de l’immobilier de bureau devrait toutefois rester l’un des marchés les plus sain en Europe, caractérisé par le taux de vacance le plus faible dans l’Union Européenne. Le niveau des loyers devrait quant à lui rester stable ou en légère hausse en 2009 et l’offre de nouveaux bureaux en croissance mesurée.

En termes de types d’actifs immobiliers, c’est le secteur du “retail” qui termine cette année encore premier au classement des meilleures perspectives d’investissements, suivi de près par le secteur de l’hôtellerie. L’évolution économique sera toutefois déterminante pour le niveau de performance de ces investissements. Parmi les grandes villes européennes, Moscou est l’endroit préféré par les participants pour investir et près de la moitié d’entre eux considèrent la capitale russe comme une ville dans laquelle il faut investir. Munich, Varsovie, Hambourg et Istanbul ont également le soutien des investisseurs. Au contraire, des villes comme Dublin, Prague, Athènes et Madrid restent des marchés dans lesquels la tendance est à la vente et l’étude préconise la plus grande prudence aux investisseurs dans ces villes.

D’autre part, le choix de Luxembourg dans la structuration de produits immobiliers destinés aux investisseurs institutionnels et aux investisseurs avertis reste une tendance marquée. « De nombreux groupes sont convaincus par l’idée que Luxembourg est une bonne localisation pour structurer et coordonner leurs opérations immobilières en Europe. Les fonds luxembourgeois constituent des produits reconnus et appréciés des promoteurs et des investisseurs notamment pour leur grande adaptabilité aux divers besoins. Cela reste une opportunité réelle de croissance pour la place luxembourgeoise et ses professionnels » confirme Kees Hage, Global Real Estate Leader, PricewaterhouseCoopers Luxembourg.

L’étude “Emerging Trends in Real Estate® Europe 2009” est disponible sur www.pwc.com/lu ou sur demande auprès de pwc.publications@lu.pwc.com .


Notes à l’éditeur:
1. L’Urban Land Institute (www.uli.org) est un institut mondial à but non lucratif qui vise l’éducation et la recherche et qui est subventionné par ses membres. Sa mission est de proposer des bonnes conduites en matière d’utilisation responsable du sol et de création et de maintien de communautés florissantes et durables à l'échelle planétaire. Etabli en 1936, l’Institut compte 40 000 membres, représentants de toutes les disciplines liées au développement et de tous les aspects de l’utilisation du sol.
2. PricewaterhouseCoopers Luxembourg (www.pwc.com/lu) rassemble près de 1800 spécialistes originaires de 49 pays différents. PricewaterhouseCoopers (www.pwc.com) est un prestataire de services de révision, d’assistance fiscale et de conseil privilégiant une approche sectorielle. PricewaterhouseCoopers établit des rapports de confiance et contribue à la création de valeur ajoutée pour ses clients et leurs partenaires. Au sein de notre réseau, plus de 155 000 personnes dans 153 pays partagent leurs réflexions, expériences et solutions afin de participer à la mise au point d’options novatrices et de conseils pratiques.
"PricewaterhouseCoopers" désigne le réseau des sociétés membres de PricewaterhouseCoopers International Limited, chacune d’elles constituant une entité juridique autonome et indépendante.