עיקרי תיקון מס' 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן – "החוק")

10/9/2013  

 

1. מס רכישה בהקצאת זכויות באיגוד מקרקעין

החל מיום 1 לאוגוסט 2013
, הקצאת זכויות באיגוד מקרקעין תהיה חייבת במס רכישה בהתאם להוראות החוק ומי שהקצו לו זכויות כאמור יהיה חייב בדיווח ותשלום מס רכישה.

2. מכירה רעיונית בחלוקת רווחי שערוך

נוספה הוראה בחוק, המקבילה לזו שנקבעה בפקודת מס הכנסה, הקובעת מכירה ורכישה רעיוניות של זכות מקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין, שבגינן חולקו רווחי שיערוך.

משמעות הוראה זו:

● ההוראה תחול על חלוקת ריווחי שערוך בסכום העולה על 1 מליון ₪, שיחושב באופן מצטבר מיום רכישתו של הנכס.
● החברה המחלקת תהא חייבת בדיווח "שומה עצמית" בגין מכירה, תוך 40 יום, על מכירה ו/או על פעולה באיגוד מקרקעין ותשלום מס השבח הנגזר מכך.
● בעת המכירה הרעיונית כאמור, לא קמה חבות במס רכישה.
● הוראה זו נכנסה לתוקף החל מיום 1 באוגוסט 2013, אולם, למיטב הבנתנו, בהעדר קביעת שר האוצר מהן מהם העודפים שלא נתחייבו במס חברות, הוראה זו עדין לא אופרטיבית, אך יתכן וקביעת שר האוצר תהא למפרע.

3. פטור במכירת דירת מגורים

3.1. שינויים בהוראת הפטור לדירת מגורים יחידה:

הוראות החוק, קובעות כי, החל מיום 1 בינואר 2014, יינתן פטור למוכר דירת מגורים מזכה יחידה ובכפוף לכך כי:

 

● הפטור ממס מוגבל בתקרת פטור כאמור במבזק זה.
● המוכר לא השתמש בהוראת פטור זו ב - 18 חודשים שקדמו למכירה.
● על המוכר להחזיק בדירתו זו עד מכירתה בפטור, במשך 18 חודשים לפחות מהיום שהייתה לדירת מגורים.
● מי שביום 1 בינואר 2014 הייתה לו יותר מדירת מגורים אחת, תמשיך לחול עליו ההתניה, כי לא היו לו בעת ובעונה אחת, ב - 4 שנים שקדמו למכירה, יותר מדירת מגורים אחת.

3.2. קביעת תקרת פטור בעת מכירת דירת מגורים מזכה:

 

● החל מיום 1 בינואר 2014 תחול תקרה לפטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים מזכה וזאת כאשר שווי מכירת הדירה עלה על 4,500,000 ₪.
 

● לאור האמור, הפטור יינתן, בהתחשב בשווי מכירת הדירה, בעלות הדירה ובתקופה שעברה מאז ה - 1 לינואר 2014 (על בסיס לינארי, תוך כדי מיסוי השבח הריאלי שנצבר החל מ - 1 לינואר 2014).
 

● חלק השבח הריאלי החייב, בגין התמורה העודפת על 4,500,000 ₪, יחוייב במס בשיעור של 25%.

3.3. החל מיום 1 בינואר 2014, תושב חוץ לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח, אלא אם המציא אישור משלטונות המס במדינת המושב כי אין לו דירת מגורים במדינה בה הוא תושב, דהיינו, שהדירה בה הוא מחזיק בישראל הינה דירתו היחידה.

3.4. החל מיום 1 בינואר 2014, בוטל הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים כל 4 שנים (הוראה שהייתה רלוונטית למי שהחזיק 2 דירות ומעלה בו זמנית).

3.5.
 נוספו הוראות מעבר לחוק לשנים 2014 - 2017 במסגרתן, תינתן הקלה בצורת פטור יחסי (יחס תקופות), למכירת שתידירות מגורים מזכות בלבד.

3.6. החל משנת 2018 יינתן פטור יחסי ממס השבח בעת מכירת דירת מגורים מזכה, שאינה מכירה של דירת מגורים יחידה והדירה נרכשה לפני תום שנת 2013, כאשר החלק הפטור, יהיה זה שנצבר בצורה לינארית, עד תום שנת 2013.

3.7. לעניין מניין הדירות, החל מ - 1.1.2014, דירה יחידה תחשב לכזו גם אם יש לרוכש, נוסף עליה:

• דירת מגורים שרכש כתחליף לדירה הנמכרת ב – 18 חודשים שקדמו למכירת הדירה בגינה מבוקש פטור זה.
• דירת מגורים שחלקו בה אינו עולה על שליש (לעומת המצב כיום שדובר על 25%).
• בחזקת המוכר דירה נוספת שקיבל בירושה ואילו המוריש מכר דירה זו היה זכאי לפטור בגין דירת ירושה.

3.8. עודכנו התקרות לפטור חד פעמי ממס שבח למשפרי דיור (בעלי שתי דירות קטנות המחליפים לדירה אחת גדולה יותר).

3.9. תקופת הצינון לדירת מגורים שהמוכר קיבל אותה במתנה, תהיה 3 שנים, במידה והדירה שימשה דרך קבע למגורי המוכר ו-4 שנים בכל מקרה אחר.

שינויים נוספים:

4.
 החל מיום 1 באוגוסט 2013 בוטל הפטור ממס שבח במקרה של העברת זכויות במקרקעין במתנה בין אחים, מלבד מקרים בהם המתנה הינה זכות במקרקעין שקיבלו אח או אחות מהוריהם ו/או מהורי הוריהם, בלא תמורה או בירושה.

4.1. מיום 1 באוגוסט 2013 יונהג מנגנון שונה לחישוב השבח הפטור בעסקת קומבינציה.

4.2. נוספה הקלה בחישוב מס שבח במכירת דירת מגורים מזכה כאשר התמורה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת.


5. שינויים במס רכישה

5.1.
 תוקנה הגדרת "דירה יחידה" לעניין מס רכישה כך שהיא תיחשב לכזו גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש.

5.2. החל מיום 1 באוגוסט 2013 ועד ליום 31 בדצמבר 2014 ייווספו שתי מדרגות מס רכישה לדירות יוקרה:

 

● לחלק השווי שבין 4,500,001 ₪ ל - 15,000,000 ₪ יחוייב ב - 8% מס רכישה.
 

● לחלק השווי של 15,000,001 ₪ ומעלה יחוייב ב - 10% מס רכישה.

5.3. העלאת שיעור מס רכישה ברכישת זכות במקרקעין שאינה למגורים ל-6% ויצירת מנגנון השבה של 1% (שישית) בהתקיים תנאים שנקבעו.

6. כמו כן, נעשו שינויים לעניין קיזוז ניכוי במקור בעסקת מקרקעין, דיווח מקוון, וקנס גרעון.

כללי: לאור כך שבהוראות החוק נקבעו תנאים והתניות נוספות, מבזק זה אינו תחליף לייעוץ פרטני מתאים.

 

מחלקת המסים של PwC Israel עומדת לשירותכם במתן הסברים נוספים

ליצירת קשר

ורד קירשנר

שותפת מסים , PwC ישראל

טלפון: +972 3 7954849

עקבו אחרינו