Dr. Flaskay Károly: Ingatlanok értékbecslése válság idején

2009. július 23.

A minap a következő felvetéssel találkoztam: „Tarthatatlan, hogy az árfolyamváltozások miatt egy ingatlan egyik napról a másikra már csak a felét éri, ráadásul a jelenlegi illikvid piacon amúgy is nagyon nehéz ésszerű becsléseket kialakítani, így szükség lenne egy új értékbecslési rendszerre.”

A feladat valóban nehéz, de azért nem ennyire sanyarú a helyzet. Bevezetőként álljon itt egy rövid emlékeztető az ingatlanok nemzetközileg elfogadott értékelési módszereiről. Ezen módszerek külön-külön és együttesen is alkalmazhatóak, akár egyetlen ingatlan esetében is.

Az ún. végső érték megállapítása, mely több értékelési módszer egyidejű alkalmazásakor szükséges, az értékelő szakember kiemelt felelőssége. Figyelembe kell vennie ugyanis, hogy az alkalmazott módszerekhez milyen mértékben állnak rendelkezésére megbízható adatok.

A módszerek tehát igen kivonatosan:

1. A piaci összehasonlításon alapuló módszer összehasonlítható piaci adatokra épít. Az ingatlanok értékének becslésére a leginkább kézenfekvő eljárás a hozzá hasonló ingatlanok már ismert adás-vételi adataival való összehasonlítás. Az értékbecslés annál pontosabb lesz, minél több, és minél inkább hasonlító ingatlanokat tudunk számításba venni. Az összehasonlítás körébe vont ingatlanok és a vizsgált ingatlan azonosságai, illetve a közöttük lévő különbözőségek ismeretében kiigazításokat kell tenni olyan eltérésekre, mint pl. az esetleges értékesítés vagy ajánlat feltételei, a műszaki, gazdasági és más ingatlanpiaci jellemzők eltérései, stb.
2. A hozamszámításon alapuló módszer szintén a piaci adatokra épít. Az eljárás lényege az, hogy az értékelő az ingatlan hasznosításának a lehetőségeit vizsgálja, és a várható gazdasági eredményekből következtet az ingatlan értékére. A várható eredményeket (bevételeket, bérleti díjakat) a piac helyzetének elemzésével lehet előre jelezni, a ráfordításokat (beruházási, működtetési költségek) a piaci ismereteken túl a szakmai tapasztalatok alapján lehet meghatározni. Az ingatlan értéke nem más, mint a várható nettó eredmények jelenértékeinek összege, más szóval a tőkeérték. A számításánál a DCF elemzés (Discounted Cash Flow) vagy a közvetlen tőkésítés módszere jöhet szóba. A DCF módszer szerint a jövőbeni haszon jelenlegi értékét határozzuk meg egy, a hozamelvárást is kifejező diszkontráta segítségével, míg a közvetlen tőkésítés esetében egy év működési eredményét alakítjuk át értékké egy – a hozamelvárást ugyancsak magában foglaló – tőkésítési kamatláb segítségével.
3. Az újraelőállítási költség meghatározásán alapuló módszer alkalmazása során abból indulunk ki, hogy egy körültekintő vevő egy adott ingatlanért nem hajlandó nagyobb áldozatra, mint amennyi az adott ingatlannal azonos használati érték (használati értékű ingatlan) vásárlásának vagy létrehozásának az ára vagy költsége – természetesen szabad, kiegyensúlyozott piacot feltételezve. Ez a módszer alapvetően két lépésben határozza meg a piaci értéket. Első lépésben az azonos funkciót teljesítő új ingatlan létrehozásának a költségét (újjal való pótlás) kell meghatározni. Ez a telek értékének (a piaci összehasonlításon vagy a hozamszámításon alapuló módszerrel történő) meghatározásával, és az új építmény megvalósulási költségének (építési, tervezési, szervezési költségek, stb.) a meghatározásával történik. Az így kapott új értéket kell csökkenteni a vizsgált ingatlan (funkcionális, gazdasági és környezeti) avulásának és (erkölcsi, fizikai) elhasználódásának megfelelően.

Érdemes megjegyezni, hogy az egyes módszerek nem minden ingatlan fajta esetén alkalmazhatóak. Evidencia, hogy a költség alapú módszer építési telkek értékelésére nem alkalmas, de például egy völgyhíd értékelésénél talán az egyetlen célravezető módszer.
Témánk esetében talán fontosabb a száraz szakmai leírásnál, hogy rögzíteni szükséges mit is fejez ki az a számadat, amelyet az eljárásunk végén kapunk: árat, vagy értéket?

Ha a piaci összehasonlító vagy a jövedelemtermelő képesség vizsgálatán alapuló módszert úgy alkalmazzuk, hogy a szabadpiacon a recesszió idején kialakult napi, a kereslet-kínálat rendkívül gyakori változása miatti hektikus adatokat (forint/m2, hozamelvárás, stb.) használjuk, akkor eredményként a vizsgált ingatlan pillanatnyi piaci árát kapjuk, és semmiképpen nem az értékét.

Értéket csak olyan adatok felhasználásával tudunk megállapítani, amelyek hangsúlyozottan hosszabbtávú trendek vizsgálatával nyerhetőek. A szakmai módszertanok is hangsúlyozzák, hogy kiegyensúlyozott piaci viszonyokat kell feltételezni, továbbá, hogy az értékesítésre kellő idő álljon rendelkezésre, stb. Azaz, nem az idő szorításában hozott döntésünk tükrözi a valódi értéket. Ha ezt nem vesszük figyelembe, akkor nem értéket, hanem árat, esetleg még nem is szabadpiaci árat, hanem felszámolási árat fogunk kalkulálni.

Amennyiben az eredeti felvetésben említett intenzív árváltozásokat vesszük figyelembe, akkor recesszió idején nem lehetne sem megalapozott fejlesztési koncepciókat, sem üzleti terveket, sem projekt értéket meghatározni. Ez nyilvánvalóan képtelenség.
Igen is lehet, csak körültekintőbb elemzéssel és nem csak magyarországi piaci trendek alapos és hosszú távú vizsgálatával.

Magyarországon a piacgazdaság bevezetése óta ez az első recesszió. Az ingatlanértékelési módszerek nemzetköziek. Alkalmazásuk óta a nyugat-európai államok már sok-sok piaci válságot tudhatnak maguk mögött. A módszerek tehát kiállták az idő próbáját. A hangsúly tehát a körültekintő alkalmazásukon van.

Szabadjon kitekintenünk egy gondolat erejéig – és pusztán a fentiek könnyebb megértése végett – az értékpapírpiacra. A tőzsde részvény árfolyamokat jelez és mozgása több, mint hektikus. A pillanatnyi árfolyamokról nem szokás azt állítani, hogy az megegyezik az adott részvény értékével. A pillanatnyi árával azonban igen. A részvények értékelése nem elsősorban a napi árfolyamértékeken alapul, hanem az adott részvénytársaság működéséhez kötődik. Egy ilyen érték megállapítás közép- és hosszú távú piaci elemzéseken alapszik. Mellőzhetetlen a múltbéli folyamatok alapos elemzése.

Így kell ennek történnie az ingatlanpiacon is. Nem szükségszerű a veszteség realizálása. De közelítsünk innen: Van veszteségünk? Mennyi a veszteségünk?

Ha felvetünk ilyen és hasonló kérdéseket, akkor magunk is tudatában vagyunk annak, hogy az adott instrumentumot érték alatt, nyomott áron adtuk el. Piaci érték tehát ez esetben is van, csak esetleg nem tudtuk realizálni. Értékként részvények esetében, személyes használatra általában a vételi árfolyamot tekintjük. Ha ezen ár alatt adunk el, akkor veszteséget realizálunk, pedig ha a fenti gondolatmenetet figyelembe vesszük, akkor evidenciaként megállapítható, hogy a mi vételi árfolyamunk egyáltalán nem biztos, hogy az adott részvény értékével egyezne meg. Lehet tehát, hogy értéken adtuk el a részvényt, csak értéke felett vettük.

Az ingatlanok esetében az ún. „tánciskolai kályha” ahonnan szerencsés elindulni, értelemszerűen nem lehet azonos a pillanatnyi keresleti-kínálati adatokkal, mert akkor bizony könnyen realizálhatjuk a már sokat emlegetett veszteséget.
Megalapozott elemzéseken nyugvó, közép- és hosszú távú piaci trendet figyelembevevő értékelés eredményeként állhat elő tehát a vizsgált ingatlan valódi értéke.

Nehezen mondom ki, mert a téma igen összetett, de ha közel s távol hirtelenjében nem áll rendelkezésünkre más kapaszkodó, akkor vessünk egy pillantást az adott ingatlan előállítási, megvalósítási költségeire. Ez arra mindenképpen alkalmas lehet, hogy a kapott adat ismeretében legalábbis elgondolkozzunk és egy azonnali értékesítés helyett inkább szakemberhez forduljunk.

A szerző a PricewaterhouseCoopers Ingatlantanácsadási részlegének igazgatója, igazságügyi építészeti szakértő