Réczei Géza: Ingatlanadó, avagy a jövedelem-elvonás új útja

2009. június 11.

Az adócsomagküldő szolgálat nem tétlen, immáron a sokadikról téphettük le az egyszerűsítés, teher-csökkentés csomagolóanyagát, a magyar versenyképesség javításának szalagját, hogy a magas adó- és járulékterhek miatt a szürke- és feketegazdaságba húzódó jövedelmekből felhalmozott vagyon utólagos megadóztatásának valódi tervét megismerhessük.

A jogalkotó a vagyonarányos közteherviselés elvének fokozottabb érvényesülését tűzte ki célul, azonban azzal, hogy a fizetendő jövedelemadó nem csökkenthető az ingatlanadóval, a szabályozás egyértelműen nem kíván különbséget tenni az adót fizetők és adóelkerülők között, élve a feltételezéssel, a nagy értékű ingatlan tulajdonosának nincs fizetendő adója. Nem szabad elfelejteni, hazánkban az ingatlan tulajdon és annak mai értéke jellemzően nem jövedelem- felhalmozódás útján, sokkal inkább az idő múlásával, nem piaci körülmények között működő tulajdonszerkezet keretei között alakult ki, ezért is vitatható a vélekedés, mely szerint a minden nagy értékű ingatlan tulajdonosának a jövedelme magas, ami után nem fizetett jövedelemadót, de az ingatlan adóztatásával ez a jövedelem elérhető.

Mivel az ingatlanadó alapja – értékalapú ingatlan-nyilvántartás hiányában - egy számítási módszerrel vélelmezett 30 millió forintot meghaladó érték lenne, az ingatlan ténylegesen nem adótárgy, hanem az ingatlannal vagy annak hozadékával össze nem függő jövedelem-elvonás eszköze. A számítási módszer eredménye ugyanis nem tükrözi a piaci sajátosságokat, a négyzetméterre meghatározott összeg az illetékhivatalok adatainak átlagát veszi alapul, elfeledve azt, az illeték alapja mindig egy-egy konkrét adásvételi szerződéssel összefüggésben, egyediesítve kerül meghatározásra. A szabályozás az összértékben 30 milliót meghaladó ingatlanok tulajdonosait nem kívánja az adót fizetők közé sorolni, ezért is kétséges, valóban az ingatlan, a tulajdon megadóztatása a szabályozás célja.

Számos külföldi országban adót kell fizetni a vagyon részét képező ingatlanok után, jellemzően központi szabályozás határozza meg azokat a mértékeket, amelynek figyelembevételével az önkormányzatok állapíthatják meg az adókulcsot és a bevétellel is maguk rendelkeznek, a pénzügyi autonómia elvének megfelelően. Az adóalap megállapítás országonként eltérő, az egységes, államilag felértékelt ingatlan-nyilvántartás (kataszter) mellett – amely felülvizsgálatát meghatározott időszakonként a piaci értékkel figyelemmel végzik el -, a korrigált forgalmi (piaci) érték, az egységérték, a négyzetméter alapra vetített, illetőleg a használatot (bérlet) is adóztató szabályozás terjedt el. A korrekciós tételek (pl. az adóval csökkenthető a jövedelemadó, a fenntartási költség, lakáshitel levonható az adóalapból), az új építésű ingatlanokra vonatkozó időarányos adómentesség vagy kedvezmény, a sávosan progresszív adótábla pozitívan befolyásolja az adózók adómentalitását. Alkalmazható modell lenne tehát a hazai ingatlanadózás bevezetéséhez, azonban az értékalapú ingatlan-nyilvántartást nem pótolhatja az adózók önbevallása által elkészített ingatlan-értékelés.

A jövedelem-minimum ellenőrzések, vagyonosodási vizsgálatok, becslési eljárások, a jövedelemadó megállapítása, a társadalombiztosítás és illetékigazgatás integrációja során megedződött állami adóhatóság jogalkalmazása – a szabályozás hiányosságai miatt várható nagyszámú jogorvoslati eljárás miatt - nem lehet valós alternatíva az önkormányzati adóhatóságokkal szemben, az új adónem társadalmi elfogadottságának elősegítése érdekében. Ha az ingatlan utáni adófizetés megkerülhetetlen tényéből kell kiindulunk, egy 3-5 éves időtartamú előkészítés megadhatja a megértés és egyetértés esélyét az adózók számára és talán az adózás zéró összegű játszmájában is egyre kevesebbünknek kell majd azok helyett fizetnünk, akik az adóelkerülés útját választották.

A szerző a PricewaterhouseCoopers vezető menedzsere, és az ELTE ÁJTK Pénzügyi Jogi Tanszékének megbízott oktatója