Prodejna v nájmu a změny v účetnictví

Autor: Pavel Kulhavý
Publikace: Regal
Datum: 17.6.2010
Strana: 46

Pro všechny obchodní společnosti, které pro své finanční výkaznictví používají Mezinárodní standardy účetního výkaznictví (IFRS) nebo americké účetní standardy (US GAAP), se chystá revoluční změna.

Tato změna již v blízké budoucnosti zásadním způsobem ovlivní jak podobu finančních výkazů, tak i výsledky v nich obsažené. Tyto změny zasáhnou všechny společnosti, které podnikají v pronajatých prostorách.

Podstata této účetní změny spočívá v tom, že najaté prostory, například sklady, prodejní plochy, ale i jiný majetek, například zařízení, stroje či dopravní prostředky, budou muset být vykazovány v rozvaze jako součást majetku nájemce. Související budoucí závazky z nájmu (diskontované na tzv. současnou hodnotu) se zas zobrazí v jeho rozvaze jako součást závazků nájemce. Celková účetní hodnota takto nově vykazovaných nájemních závazků se nejspíš stanoví na základě odhadu nejpravděpodobnější zbývající doby nájmu, nikoliv tedy nutně na základě smluvně dohodnuté doby nájmu. V celkové hodnotě vykazovaných nájemních závazků se pravděpodobně bude muset zohlednit i očekávané budoucí obratové, případně jinak podmíněné nájemné během celé odhadované doby nájmu.


Účtování a vykazování nájmu

Zatím toto pravidlo platí v mezinárodním účetnictví pouze v případě finančního leasingu, kdy se najatý majetek a související celkové budoucí závazky (diskontované na současnou hodnotu) musí objevit v rozvaze nájemce. Dochází ale k tomu, že se některé společnosti snaží vyhnout zvyšování hodnoty závazků a/nebo dlouhodobého majetku ve svých finančních výkazech. Uzavírají proto nájemní smlouvy formálně tak, aby neodpovídaly kritériím pro finanční leasing, i když svojí ekonomickou podstatou se takováto ujednání často příliš neliší od finančního leasingu. Toto byl jeden z hlavních důvodů, proč se Rada pro mezinárodní účetní standardy (IASB) rozhodla provést tuto změnu, a tedy účtovat a vykazovat veškerý nájem stejným způsobem.


Dopady změny

Výše popsané účetní změny budou mít také významné dopady na podmínky odsouhlasené s financující bankou v úvěrových smlouvách. Očekává se, že u některých společností dojde z důvodu významného navýšení jejich závazků k tomu, že nebudou dále schopny plnit určité bankou požadované poměrové ukazatele své zadluženosti. Zároveň se předpokládá - v porovnání se současnou úpravou, kdy náklady na operativní leasing jsou vykazovány rovnoměrně v průběhu celé doby nájmu - zhoršení hospodářských výsledků v úvodních letech nájmu, kdy budou vyšší úrokové náklady z nájemních závazků. Na druhou stranu je pravděpodobné, že společnostem se naopak zlepší tzv. ukazatel EBITDA, který představuje jejich hrubý zisk před započtením úroků, daní a odpisů. Namísto současných nákladů na pronájem, které společnostem snižují jejich EBITDA, se v jejich celkových nákladech objeví odpisy aktivovaných hodnot pronájmu a úrokové náklady ze souvisejících závazků, což jsou obojí položky, které EBITDA nesnižují.

Doporučujeme také posoudit vliv této změny na případný motivační systém odměňování pracovníků společnosti, pokud je založen na odměňování například v závislosti na určitých finančních výsledcích a ukazatelích.


Změna v platnosti od 2012

Rada pro mezinárodní účetní standardy IASB a obdobná instituce v USA (FASB) již vydaly diskusní materiál (tzv. "Discussion Paper"), který shrnuje připravované změny v účtování o pronájmech. Tento materiál vzbudil velkou pozornost a vyvolal množství připomínek z celého světa. Očekáváme, že v nejbližších měsících bude vydán návrh vlastního standardu (tzv. "Exposure Draft"). Konečná verze standardu by měla spatřit světlo světa v příštím roce s tím, že aplikovatelná pro finanční výkaznictví jednotlivých společností bude pravděpodobně od roku 2012.

Účtování o nájmech již nyní představuje jeden z největších metodických rozdílů mezi českými a mezinárodními účetními předpisy. Pokud společnost využívá majetek v rámci finančního leasingu, v českém účetnictví se postupuje stejně jako doposud u operativního leasingu, tj. tento majetek se v rozvaze společnosti nevykazuje. V mezinárodním účetnictví je ale finanční leasing již nyní vykazován v rozvaze nájemce. Následně po výše popsané změně, kdy nejenom finanční, ale i operativní pronájem bude aktivován v rozvaze nájemce, se tento metodický rozdíl ještě prohloubí. Očekáváme, že dříve či později se i české účetní předpisy vydají stejným směrem a přijmou pravidlo, že ujednání a transakce, jejichž ekonomická podstata je obdobná, se finančně vykazují obdobným způsobem bez ohledu na to, zda mají, či nemají různou právní formu.