Pronájem budov v účetnictví

V současné době mnoho hotelů pronajímá část svých prostor specializovaným společnostem či uzavírá nájemní smlouvy na kompletní pronájem budov od developerů. Vykazovat správně výnosy a náklady z pronájmů však vyžaduje minimálně odbornou radu.

V obou uvedených případech jsou nájemní vztahy často složité a správné vykázání nákladů a výnosů z uzavřených nájemních smluv nemusí být jednoduché ani pro zkušené finanční manažery. České účetní předpisy v této souvislosti neposkytují mnoho konkrétních návodů, jak tyto komplexní vztahy řešit. Mezi často řešené otázky patří účtování v souvislosti se sníženým nájemným v prvních měsících nájemního vztahu.

Mezinárodní návod

České účetní předpisy v zákoně o účetnictví a návazné legislativě jen obecně vymezují požadavek časové a věcné souvislosti a tzv. akruální princip, tj.vykázání veškerých výnosů a nákladů v období, se kterým souvisí, bez ohledu na okamžik jejich zaplacení nebo přijetí peněžní úhrady. Vedení společností proto hledá postupy, jak zajistit splnění těchto obecných požadavků české účetní legislativy v konkrétních situacích. Dobrým návodem mohou být mezinárodní účetní standardy a jejich interpretace. Cílem jak českých, tak i mezinárodních účetních standardů je věrné a poctivé zobrazení skutečnosti, a proto je vhodné přihlédnout k ustanovením mezinárodních účetních standardů za předpokladu, že nejsou v rozporu s českou účetní legislativou.

Věcná a časová souvislost

V případech, kdy společnosti uzavřou nájemní smlouvu na delší období, nemá často nájemce povinnost v prvních několika měsících platit nájem nebo je výše nájemného výrazně nižší než po zbývající dobu nájmu. Tato sleva v prvním období umožňuje nájemci ušetřit finanční prostředky a současně poskytuje pronajímateli smluvní jistotu dlouhodobého příjmu z nájmu. Nájemce však zpravidla využívá ekonomických benefitů spojených s užíváním dotčené nemovitosti již od počátku nájemního vztahu. Aby byly naplněny požadavky české účetní legislativy na dodržení věcné a časové souvislosti, je nutné slevu na nájmu stejně jako celkový výnos nebo náklad z pronájmu vykázat v obdobích, se kterými souvisejí, tj. po celou dobu, na niž je uzavřena nájemní smlouva.

Pronajímatel tedy vykazuje přepočtený rovnoměrný výnos již od prvního dne nájmu a po celou dobu smluvního vztahu. Pro nájemce tento postup platí obdobně pro vykazování nákladů za nájem. To znamená, že v prvních měsících jsou vykazovány náklady, i když povinnost platit plné nájemné má nájemce až později. Účtování pomocí časového rozlišení výnosů nebo nákladů se v těchto případech považuje za správný postup. Uvedený postup platí i pro situace, kdy u nově otevřených hotelů dochází k postupnému růstu obsazenosti a výnosů. Je vhodnější zohlednit plánovaný hospodářský výsledek již v podnikatelském záměru a nelze tuto situaci řešit vykázáním sníženého nákladu z nájmu hotelu v počátečním období.

Pozor na výjimky

Výše uvedený postup však neplatí v případech, kdy prvotní sleva na nájmu je kompenzací nájemci například za pozdní zpřístupnění nájemních prostor nebo za jiná omezení spojená s využíváním pronajatých prostor. Po dobu těchto omezení je snížené nájemné vykazováno v období, ke kterému se vztahuje omezení smluvních práv nájemce. Ve výpočtu časového rozlišení se nezohledňují očekávané budoucí změny nájmu v závislosti na inflaci nebo podobných cenových indexech. Díky tomuto vykázání výnosů a nákladů z uzavřených nebo plánovaných nájemních vztahů získá management přesnější a spolehlivější finanční informace pro své rozhodování a příprava statutárních účetních závěrek nebo skupinového reportingu pro potřeby zahraničních vlastníků bude snadnější.