Korekce na trhu realit by přišla i bez krize

Praha - Z dopadů krize na realitní trh těží dvě skupiny lidí – zájemci o byt, a právníci, kteří se na realitní trh specializují. „Období překotného růstu, kdy měl byznys náskok před právníky, ustoupilo krizi. Developeři pochopili, že mají-li uspět, je třeba otevřít šuplíky, podívat se do smluv a připravit se na všechny eventuality,“ říká advokát Petr Novotný z realitního týmu advokátní kanceláře Ambruz & Dark.

* E15: Co v současné době nejčastěji radíte svým klientům – developerským společnostem?

Aby identifikovali všechna rizika, která jim hrozí z existujících smluvních vztahů, a maximálně vylepšili svoje postavení vůči partnerům. A dodáváme, že s tímto krokem měli začít mnohem dříve.

* E15: Můžete být konkrétnější?

Stručně řečeno, kromě analýzy projektového portfolia a úspor musíte udělat „audit“ rizik vyplývajících z právních vztahů k vašim obchodním partnerům, tedy odběratelům, dodavatelům a zvláště bankám. Rovněž je třeba prověřit smluvní vztahy v rámci skupiny. Jakmile znáte rizika, lze navrhnout a provést opatření k odstranění nedostatků, k minimalizaci hrozících škod. Jinými slovy: děláme všechna nefinanční opatření, která mohou podpořit právní a ekonomické postavení našeho klienta.

* E15: O jakých rizicích hovoříte?

V době konjunktury se stává, že transakce se mnohdy realizují téměř na čestné slovo a nikdo si moc neláme hlavu s otázkami typu „co kdyby“. Setkáváme se pak se smluvními ujednáními, která vůbec nepamatují na případné finanční potíže té které smluvní strany a neřeší rizika s tím spojená, jako jsou prohlášení konkurzu, exekuce a podobně. V oblasti realit může být v sázce nejen nedodržení termínů výstavby, ale dokonce i samotná otázka vlastnictví zhotovovaného díla. Ve vztahu k bance je závažným rizikem vznik podmínek, které opravňují banku požadovat okamžité splacení úvěru. A zapomenout se nesmí ani na správné nastavení smluvních vztahů vůči klientům.

* E15: Mluvíte o realizaci „účinných opatření“, jak je ale aplikujete na již uzavřené dohody?

I v případě již uzavřených dohod lze nejrůznějšími opatřeními předejít či omezit vznik případné škody a odpovědnosti za ní.

* E15: Jaká jsou ta opatření?

Lze například využít právních institutů „dozajištění“, odmítnutí plnění v případě neobdržení záruky, že i protistrana dostojí svým závazkům, předběžného odstoupení od smlouvy či dojednání změny smluvních podmínek. Podobných opatření se nabízí celá řada.

* E15: U ekonomicky silných subjektů bude ale efekt takových opatření omezený...

I silný hráč se zdravým projektovým portfoliem a dostatečným množstvím vlastních financí musí být připraven na to, že se dnes pohybuje v prostředí, kde na jeho smluvního partnera může být zítra podán insolvenční návrh a kde se banky řídí především mírou rizika, navíc hodnocenou s větší přísností než dříve. Silný investor či developer je každopádně v jiné situaci a měl by naopak hledat cesty, jak současného vývoje na realitním trhu využít k výhodným akvizicím a posílení své pozice na trhu.

* E15: Co podnikatel riskuje, když vzniklou situaci podcení?

Jako jednotlivec minimálně riskuje neúspěch ve svém podnikání. Jiná situace je však u společností, kdy statutární orgány, respektive jejich členové, mohou být v krajních případech vlastníky hnáni k odpovědnosti a mohou čelit žalobám na náhradu škody způsobenou nesprávným manažerským rozhodnutím.

* E15: Setkali jste se s podobnými případy?

V zahraničí jsou žaloby na členy statutárních orgánů čím dál častější a je jen otázka času, kdy se s tímto jevem setkáme ve větší míře i v České republice.

* E15: Jak reagují na současnou situaci developeři?

Začali uplatňovat mnohem pečlivější a strategičtější přístup. Když naše kancelář loni v létě zveřejnila závěry analýzy, které říkaly, že smlouvy jsou tak nevyvážené v neprospěch spotřebitele, že ohrožují samotné developery, některé reakce byly i takové, že jsme „spadli z jiné planety“, protože jde o běžnou praxi. Neuplynul ani rok a právní otázky jsou jedním z klíčových témat, která developeři musejí řešit. Tím nechci říkat, že jsme geniální vizionáři, ale ilustruji, že i v tomto ohledu se situace dramaticky změnila. Období překotného růstu, kdy měl byznys náskok před právníky, ustoupilo krizi a risk managementu. Developeři pochopili, že mají-li uspět, je třeba otevřít šuplíky, podívat se do smluv a připravit se na všechny eventuality.

* E15: Pokud se developeři budou zachraňovat prodejem majetku, co to udělá s cenami bytů?

Myslím, že k dramatickému poklesu nedojde. Nehovoříme o prodeji jednotlivých bytů, ale celých projektů, navíc zpravidla mezi dvěma investory. Prodávající ani kupující nemají zájem na tom, aby ceny bytů v převáděném projektu klesaly. Je sice pravidlem, že kupující prověří stav kupovaného projektu a může částečně přehodnotit i prodejní ceny, ale pochybuji, že by sám od sebe přistoupil k významnému snížení prodejních cen v desítkách procent, aniž ho k tomu nutily aktuální podmínky na trhu. Takové snížení cen je myslitelné v případě, že by nový investor získal převáděný projekt od prodávajícího za velmi výhodných podmínek. To je však u nevynucených prodejů málo pravděpodobné.

* E15: Jaký dopad mohou mít nucené prodeje?

Nucené prodeje opravdu mohou mít vliv na pokles cen bytů, například v situaci, kdy dojde k prodeji jednotlivých aktiv společnosti. Otázkou ale je, jak často budou nucené prodeje uplatňovány. Z naší zkušenosti víme, že věřitelé preferují rychlejší a levnější řešení. Tedy dohodu, na základě které přejde obchodní podíl v projektové společnosti na věřitele, například banku či její investiční fond. V těchto případech je situace obdobná jako při prodeji části projektového portfolia mezi investory s tím rozdílem, že podmínky pro prodávajícího jsou obvykle méně příznivé. Ani zde ale není snižování ceny bytů v zájmu nabyvatele.

* E15: Kdy se situace na trhu realit zlomí a krize se překoná?

To si opravdu netroufám odhadnout. Jsem si však jistý, že se dlouho nevrátíme k takovému růstu, který jsme znali z posledních několika let. Jen velmi málo se totiž mluví o tom, že korekce na trhu realit by přišla i bez krize.

* E15: Proč?

Do září loňského roku bylo tolik práce, že stavební firmy odmítaly jít do tendrů. Vzpomínám si, že jeden z našich klientů zhruba před rokem v jednom z tendrů těžko sháněl alespoň dva zájemce. Finanční instituce masírovaly lidi reklamou na sen vlastního bydlení. Koupě bytu byla považována za velmi dobrou investici bez rizika a masa „Husákových dětí“ potřebovala vyřešit vlastní bydlení. Hypotéky rostly několik let meziročně v řádu desítek procent. Dosáhla na ně řada lidí, jejichž rozpočet je dnes klůli tomu velmi napjatý a sebemenší výkyv může znamenat těžkosti se splácením.

* E15: Dotkla se krize na realitním trhu už i vás jako poradců?

Ano, zlevnili jsme.