Daňová kouzla s památkami

Nová kancelář v barokním paláci zvyšuje prestiž firmy a zároveň umožňuje i rychlejší daňové odpisy.

Podnikání v centrech měst má zajisté svůj půvab, zejména pokud společnost sídlí v historickému jádru. To si samozřejmě uvědomuje velké množství advokátních kanceláří, personálních agentur, bank či pojišťoven.

V mnoha případech je ale nutné nemovitost rekonstruovat. Daňově výhodnější je modernizace provozovny nebo kanceláře, které se nacházejí v nemovité kulturní památce. A je jedno, zda ji vlastníte, nebo si ji pronajímáte.

Technické zhodnocení vs. opravy Z daňového hlediska musíte správně posoudit, zda jde při rekonstrukci o technické zhodnocení, či opravu. Toto rozhodnutí bude mít zásadní dopad na daňové ošetření vynaložených nákladů. Zatímco oprava představuje okamžitý náklad v roce jejího provedení, technické zhodnocení zvyšuje cenu nemovitosti a promítne se do nákladů společnosti prostřednictvím odpisů.

Zákon o daních z příjmů definuje technické zhodnocení jako výdaje na nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, pokud v úhrnu převýší u jednotlivého majetku za dané zdaňovací období částku 40 000 korun.

Za rekonstrukci je považován takový zásah do majetku, na jehož konci je změna účelu nebo technických parametrů. Modernizací zákon o daních z příjmů rozumí rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti.

Typickým příkladem technického zhodnocení nemovitosti může být přestavba nevyužívaného podkroví na kancelářské prostory. Naopak technickým zhodnocením není výměna střešní krytiny nebo oken, a to ani v případě, že se mění použité materiály (například výměna dřevěných oken za plastové). Když ale vybudujete okna v prostorách, kde dříve nebyla, bude se jednat o technické zhodnocení nemovitosti.
Závazné posouzení Velmi často není ale vůbec jednoduché posoudit, zda se jedná o technické zhodnocení, či opravu. Od letošního roku je ale možné v případě pochybností požádat příslušného správce daně o závazné posouzení, zda zásah provedený na majetku je technickým zhodnocením, či nikoliv.

Velmi specifickým daňovým případem je technické zhodnocení provedené na nemovité kulturní památce. V první řadě si na internetových stránkách Národního památkového ústavu ověřte, je-li nemovitost uvedena na seznamu nemovitých kulturních památek.

Prověřeny by měly být především nemovitosti v historických centrech měst, památkových zónách a podobně.
Co není technickým zhodnocením Při posuzování, zda se jedná o technické zhodnocení běžné nemovitosti, bereme v úvahu výši nákladů vynaložených na rekonstrukci v úhrnu za zdaňovací období.

U technického zhodnocení objektu, který je uveden na seznamu nemovitých kulturních památek, se tyto výdaje posuzují samostatně za každou dokončenou rekonstrukci. Jak jsme již uvedli, rozhodnou výší je částka 40 000 korun.

To tedy znamená, že pokud během zdaňovacího období personální agentura v brněnské secesní vile zavede vodovodní potrubí do místnosti, kde dříve nebylo, v ceně 30 000 korun, a dále elektroinstalaci do jiné místnosti v ceně 20 000 korun, nebude se jednat o technické zhodnocení nemovité kulturní památky.

Tyto výdaje si agentura uplatní jako daňově účinný náklad ve zdaňovacím období, ve kterém je vynaloží.

Kdyby ale výše uvedené zásahy byly provedeny na nemovitosti, která není nemovitou kulturní památkou, během jednoho zdaňovacího období, pak by se jednalo o technické zhodnocení, které by zvyšovalo cenu nemovitosti. Náklady takto vynaložené by se promítly do daňově účinných nákladů prostřednictvím odpisů.

Jednoduchý výpočet odpisů Nemovitá kulturní památka je odpisována jako běžná nemovitost podle zařazení do odpisové skupiny 30 nebo 50 let, rovnoměrným nebo zrychleným způsobem.

Technické zhodnocení hypotetické brněnské secesní vily má speciální režim - každé je evidováno a odpisováno zcela samostatně. Doba odpisování technického zhodnocení je však u těchto historických staveb stanovena na patnáct let, to znamená 180 měsíců.

Odpisování musíte zahájit v měsíci následujícím po dni, v němž byly splněny podmínky pro odpisování, tedy po uvedení technického zhodnocení do stavu, kdy je možno prostory již využívat. Nelze jej přerušit. Roční odpis se stanoví s přesností na dny nebo celé měsíce podle rozhodnutí společnosti, přičemž roční odpis se zaokrouhluje na celé koruny nahoru.

Výdaje, které jste vynaložili při rekonstrukci podkroví secesní vily na kanceláře, se tedy promítnou do vašich daňově účinných nákladů mnohem rychleji. Zatímco u technického zhodnocení nemovité kulturní památky je tato doba patnáct nebo šestnáct zdaňovacích období, u běžných objektů to může být až 30 nebo 50 zdaňovacích období. Záleží na tom, v jaké v daňové odpisové skupině je dům zařazen, na způsobu odpisování, který zvolíte, a na roce, kdy jste technické zhodnocení provedli. Trable s barokními paláci Firmy si často vůbec neuvědomují, že domy, které vlastní nebo si pronajímají, jsou zařazeny do seznamu národních kulturních památek. U jejich technických zhodnocení postupují jako u technických zhodnocení provedených na normálních domech. Zvýší o něj vstupní či zůstatkovou cenu a odpisují jej spolu s nemovitostí.

Technické zhodnocení je pak nesprávně posuzováno a odpisy jsou uplatňovány v nižší výši. Jediným způsobem, jak se o neuplatněnou část odpisů nepřipravit, je podat dodatečné daňové přiznání.

Jenže tuto šanci dostanete jen na čtyři roky zpět. Promeškáte-li možnost podat dodatečné daňové přiznání, o právo uplatnit si své náklady se nenávratně připravíte. V případě, že společnost provede technické zhodnocení na nemovité kulturní památce v roce 2005 a až v únoru 2010 zjistí, že budova je zapsána na seznamu nemovitých kulturních památek, může provést opravu prostřednictvím dodatečných daňových přiznání za roky 2006 až 2008.

Nemá však již možnost podat dodatečné daňové přiznání za rok 2005 a o rozdíl mezi uplatněným a správným odpisem se připraví. Společnost musí v takovém případě začít evidovat dané technické zhodnocení samostatně a především zajistit, že rozdíl z roku 2005 nebude nikdy uplatněn jako daňově uznatelný náklad.

Několik vteřin ušetří miliony Částky, které firmy na rekonstrukce a modernizace starých budov v centrech měst vynaloží, mohou být v řádech desítek až set milionů korun. V mnoha případech však ani netuší, že vlastní nebo si pronajímají nemovitou kulturní památku. Nebo prostě nevědí o speciální úpravě v zákoně o daních z příjmů a do daňově účinných nákladů proto uplatňují nesprávné, většinou nižší odpisy.

Pokud vlastníte starší domy v centru měst, které rekonstruujete, určitě se vyplatí prověřit, zda se nejedná o nemovitou kulturní památku. Podívat se na internetu do registru nemovitých kulturních památek vám zabere pár vteřin.

***

16 let trvá odpisování vynaložených nákladů při technickém zhodnocení historických staveb.

Pokud vlastníte starší domy v centru měst, prověřte, zda nejde o národní kulturní památku. Oprava představuje okamžitý náklad v roce jejího provedení, technické zhodnocení zvyšuje cenu nemovitosti.