Pressemitteilung
06. April 2004


PwC Real Estate Österreich untersucht den Büro-Immobilienmarkt in Zentraleuropa am Vorabend der EU-Erweiterung
Die EU-Erweiterung zum 1. Mai 2004 rückt rasch näher. Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der Beitrittsländer haben sich nach den Turbu-lenzen der Vergangenheit stabilisiert. Wien, Prag und Budapest verbindet eine lange gemeinsame Geschichte. Heute sind sie einerseits Nachbarn innerhalb Europas, andererseits Konkurrenten im internationalen Standortwettbewerb.
PricewaterhouseCoopers Real Estate hat in einer aktuellen Studie die Büroimmobilienmärkte der drei Städte im direkten Vergleich der wesentli-chen Kenngrößen wie Renditen, Leerstand und Spitzenmieten sowie der steuerlichen und recht-lichen Rahmenbedingungen umfassend analy-siert und Fragen der Standortentscheidung untersucht.
Prag und Budapest gelten unverändert als Wachstumsmärkte und gewinnen aufgrund ihrer zentralen Lage zunehmend auch als Wirtschafts-zentren an Bedeutung. Die rasche Entwicklung der Immobilienmärkte in Ungarn und Tschechien führte aber auch zu einer deutlichen Überhitzung des Marktes, speziell in Ungarn. Werden Wien, Prag und Budapest im Wettbewerb um Investiti-onen, Know-how und "Köpfe" konkurrieren oder sich gar gegenseitig stärken?

Hygienefaktoren und Motivatoren beeinflussen Standortentscheidungen
"Hygienefaktoren" sind meist harte Standortfakto-ren, die bei Nichterfüllung einen Standort von vornherein ausschließen. Je vergleichbarer diese Faktoren sind, desto wichtiger werden zusätzli-che "Motivatoren". Unternehmerische Ziele im Zusammenhang mit einer Standortwahl erfordern eine individuelle Gewichtung; Hygienefaktoren können dabei durchaus zu Motivatoren werden und umgekehrt.
Von besonderer Wichtigkeit als Hygienefaktoren sind das gesamtwirtschaftliche Umfeld und die politische und rechtliche Stabilität. Bei Immobilien zählen für Nutzer und Investoren neben Ge-samtmiete bzw. Erwerbskosten die Nachhaltig-keit von Mieten und Renditen. Dies macht eine Einschätzung der zukünftigen Entwicklung von Angebot und Nachfrage so bedeutend.
Zu den Motivatoren zählen auch die harten Faktoren Steuerpolitik und Wirtschaftsförderung. Bedeutendster Motivator aber ist der weiche Standortfaktor „Image“. Hier überlagern emotio-nale Faktoren oder Klischees teilweise die tat-sächliche Situation. Eingefahrene Einschätzun-gen zu ändern ist ebenso langwierig wie aufwen-dig. Als Motivator bei Immobilienentscheidungen spielt die Drittverwendungsfähigkeit für andere Nutzer oder Nutzungen eine bedeutende Rolle. In einem zunehmend volatilen Markt müssen un-ter Umständen mit großem Aufwand Anpassun-gen an geänderte Marktverhältnisse vorgenom-men werden – im Extremfall vom Kino zum Büro und vom Büro zum Hotel.

Wirtschaftliche Rahmenbedin-gungen in Zentraleuropa deutlich verbessert
Die Verbesserung der wirtschaftlichen Rahmen-bedingungen der Beitrittsländer zeigt sich in der sinkenden Inflation (Tschechien: rund 9% 1995 und rund 2% 2003; Ungarn rund 28% 1995 und rund 5% 2003) und in der stabilisierten Arbeits-losenquote (Tschechien: rund 4% 1995 und rund 8% 2003; Ungarn: rund 10% 1995 und rund 6% 2003). Prag und Budapest weisen derzeit mit rund 4% sogar eine deutlich niedrigere Arbeitslo-sigkeit auf als Wien mit rund 7%. Das aktuelle Wirtschaftswachstum Tschechiens mit über 2% und Ungarns mit knapp 3% liegt deutlich über dem Österreichs mit rund 1%.

Renditen in den Beitrittsländen höher aber sinkend, in Wien nied-riger dafür konstant
Das Wachstumspotenzial gekoppelt mit den rela-tiv hohen - wenn auch sinkenden - Renditen von rund 9% machen die Beitrittsländer Tschechien, Ungarn, Polen und Slowakei für Investoren inte-ressant. Ein Vergleich der realisierbaren Rendi-ten zeigt für zentrale Lagen in Wien und anderen ausgewählten Städten der EU ein relativ konstantes Niveau um die 6%.

Hoher Leerstand in den Beitrittsländern, steigender Leerstand in Wien
Problematisch für den Markt in Prag und Budapest bleibt jedoch der hohe Leerstand, der teils aus Gebäuden geringer Qualität resultiert, die während derBoomphase errichtet wurden. Die aktuelle Leerstandsrate beträgt nach Aus-wertung verschiedener Marktberichte im Mittel rund 18% in Budapest und 10% in Prag. Auch in Wien vergrößerte sich der Leerstand in den letz-ten Jahren deutlich und wird 2004 voraussichtlich auf rund 7% anwachsen.

Wien behält Spitzenplatz bei Lebensqualität
Im direkten Städtevergleich liegen Prag und Bu-dapest bei den harten Standortfaktoren bereits annähernd gleichauf mit Wien, vor allem im Be-reich der Infrastruktur. Doch beim wichtigen weichen Standortfaktor Lebensqualität kann Wien auch 2004 mit Platz 3 seine herausragende Position behaupten. Prag und Budapest liegen unverändert weit abgeschlagen nicht unter den Top 50. Im Ländervergleich jedoch sind Tsche-chien und Ungarn gemeinsam mit Österreich un-ter den Top 10.

Wachstumschancen durch EU-Erweiterung
Im Gegensatz zu anderen europäischen Städten ist in Prag und Budapest Wachstum am Immobi-lienmarkt durchaus absehbar. Das Potenzial wird momentan weniger im Bürobereich als bei Handel, Logistik und Wohnen gesehen, wo noch erheblicher Nachholbedarf besteht. Am Wiener Immobilienmarkt hängen weitere Wachstums-chancen unter anderem davon ab, ob Wiens Ein-schätzung als "Brückenkopf" die Stadt von der EU-Erweiterung profitieren lässt und ob es zu einer Zunahme von Arbeitsplätzen kommt. Sonst scheint es sicher, dass Wien "Marktanteile" an Prag und Budapest verlieren wird. Nach Fläche und Transaktionsvolumen ist der Wiener Büro-markt zwar größer als Prag und Budapest zu-sammen, bezogen auf die Relation von Neubau-flächen zu Bestand wachsen diese jedoch deut-lich schneller. Für Wien sprechen - vereinfacht gesagt - die niedrigen Mietpreise des "Ostens" und die hohe Lebensqualität des "Westens".

Strukturellen Risiken durch überzeugende multifunktionale Konzepte begegnen
Neben den Chancen für den Immobilienmarkt werden strukturelle Risiken immer deutlicher. Das Szenario der "schrumpfenden Stadt" bleibt aktuell, ebenso wie die Zunahme des Verkehrs und der Wandel der Büroarbeitswelt. Die Ansprüche an Lebensqualität im umfassenden Sinn und damit an die komplexen Angebote und den öffentlichen Raum der Stadt wachsen weiter. Sie lassen sich zusammenfassen unter dem Stichwort "Konsum + X".
Daher scheinen großflächige monofunktionale Nutzungen kaum zukunftsfähig. Nutzungsvielfalt und Flexibilität rücken in den Fokus, verlangen allerdings auch komplexere Analysen und höhere Kompetenz bei Projektentwicklern und Investo-ren.
Doch nur wer für diese geänderten Anforderun-gen, die eher weiche Motivatoren als harte Standortfaktoren betreffen, die überzeugendsten Konzepte liefert, kann auch in Zukunft im Wett-bewerb der Standorte eine führende Position einnehmen.

Zu PricewaterhouseCoopers
PwC PricewaterhouseCoopers (www.pwc.at) ist die weltweit größte Organisation im Bereich professionelle Dienstleistungen. Gestützt auf das Wissen und die Fähigkeiten von mehr als 130.000 Mitarbeitern in 148 Ländern, schaffen wir Verbindungen, indem wir Dienstleistungen auf der Grundlage von Qualität und Integrität anbieten.

PwC PricewaterhouseCoopers steht für ein Netzwerk von Mitgliedsfirmen der PricewaterhouseCoopers International Limited, wobei jede Mitgliedsfirma eine separate Einheit mit eigener Rechtspersönlichkeit darstellt

Die Abbildungen zu dieser Pressemitteilung finden Sie im PDF-Dokument.

Download: (263 KB)