Les marchés immobiliers canadiens ont échappé à l’effondrement américain : selon PwC et l’ULI

Le 11 novembre 2009 — La plupart des participants aux marchés immobiliers canadiens ont été protégés contre un surendettement excessif par les pratiques bancaires plus prudentes et un encadrement plus strict des prêts, mais ils craignent de nouveaux chocs économiques si les États-Unis ne remettent pas plus rapidement de l’ordre dans leur système financier. Telles sont les conclusions de l’enquête annuelle intitulée Emerging Trends in Real Estate 2010 réalisée par PricewaterhouseCoopers (PwC) et le Urban Land Institute (ULI).

L’enquête repose sur des entrevues et des sondages réalisés auprès de plus de 900 des plus grands spécialistes du secteur immobilier, dont des investisseurs, des promoteurs, des prêteurs, des courtiers et des experts-conseils du Canada et des États-Unis. D’autres versions de l’enquête sont aussi effectuées dans d’autres régions du monde, notamment la région Asie-Pacifique et en Europe.

Selon cette enquête, la valeur totale des pertes au Canada sera en moyenne 10 % à 20 % inférieure aux pertes records antérieures, mais les pertes de certains marchés et secteurs pourraient être plus considérables. Les marchés devraient amorcer un rétablissement lent d’ici la fin de 2010, mais les personnes consultées estiment que ce sont les plus grandes villes américaines et européennes qui offriront probablement les meilleures possibilités d’investissement, car après des baisses considérables, l’immobilier pourrait remonter plus fortement.

« La gestion prudente et rigoureuse des administrations publiques et des marchés commence à rapporter des dividendes aux acteurs des marchés immobiliers canadiens, dit Frank Magliocco, leader national du groupe de services au secteur immobilier au Canada. Épargnés par la crise américaine, ils n’ont souffert que d’une correction gérable du marché et non d’un effondrement total provoqué par une crise de crédit. »

L’indice de placement Emerging Trends pour 2010 indique que les opérations devraient être relativement stables, mais que le marché sera légèrement plus favorable aux acheteurs qu’aux vendeurs. Les taux de capitalisation moyens devraient augmenter modérément d’ici la fin 2010, de 7 % pour les immeubles de logements à revenu modéré à plus de 9,5 % pour les hôtels. Les hausses seront particulièrement marquées pour les immeubles de bureaux situés dans les grands centres de décision et les quartiers centraux. Elles seront nettement plus faibles pour les hôtels, les centres commerciaux et les centres commerciaux de quartier.

« Les perspectives de placement devraient être plutôt justes en 2010 pour la plupart des secteurs et les conditions devraient être généralement médiocres pour la promotion immobilière. La faiblesse de la demande risque de faire baisser les rentrées d’argent dans toutes les catégories d’immeubles et sur tous les marchés, explique Chris Potter, associé de PwC et leader des Services fiscaux pour le secteur immobilier du cabinet au Canada. »

Au Canada, les perspectives de placement dans des immeubles d’appartements obtiennent à peine plus que la note passable, avec 5,44 sur une échelle de 10; viennent ensuite les immeubles de bureaux (5,04) les immeubles commerciaux (5,00), les immeubles industriels et de commerce de détail (4,68) et les propriétés hôtelières (3,69). Les perspectives pour le développement ne dépassent jamais 3,74 sur 10 pour toutes les catégories (secteur logement). La situation est pire pour les hôtels, avec une appréciation de 2,68 seulement.

Selon Lori-Ann Beausoleil, associée de PwC et leader des Services-conseils pour le secteur immobilier, « les promoteurs doivent réduire leurs activités, car la demande recule, les banquiers resserrant leurs prêts à la construction. Les projets de construction d’appartements en copropriété vont probablement stagner, eux aussi, jusqu’à ce que les prix des propriétés résidentielles se raffermissent à Vancouver et à Toronto. Les marchés canadiens des bureaux se sont mieux comportés que prévu, ce qui est étonnant puisque les taux d’inoccupation dépassent 10 % dans la plupart des grandes villes canadiennes, alors que la moyenne n’est que de 8 %. La demande reste faible sur la plupart des marchés, mais cela était vraiment prévu. Les constructeurs de bureaux de Calgary suscitent de plus en plus d’inquiétude, car les locaux se sont multipliés sur le marché au moment où les producteurs d’énergie frappés par la chute des prix se retiraient. À Toronto, où des constructeurs plus petits se sont lancés dans des projets résidentiels au-dessus de leurs moyens, les promoteurs plus expérimentés et financièrement plus solides et les prêteurs s’uniront probablement pour reprendre ceux qui battent de l’aile. »

Perspectives pour les immeubles commerciaux/immeubles de logements collectifs en 2010

Échelle de 1 à 10, 1 étant désastreux et 10 excellent

Les marchés à surveiller

Le marché de Vancouver est considéré comme le plus rentable au Canada, mais ne dépasse que très légèrement la note passable pour les perspectives de placement et de développement dans les secteurs commercial/appartements (5,75 sur 10 pour les perspectives de placement et 4,68 pour les perspectives de développement). Beaucoup se demandent ce qui se passera après les Jeux olympiques.

Toronto se classe au troisième rang, avec des perspectives plus élevées pour les placements (5,63) que pour le développement (3,83). De nouveaux projets d’appartements en copropriété et de bureaux s’élèvent dans le ciel de Toronto, ce qui fait craindre un excès de construction dans une économie qui connaît encore des difficultés.

Les acheteurs de maisons individuelles et d’appartements en copropriété se hâtent d’acheter avant l’entrée en vigueur de la nouvelle taxe de vente harmonisée (TVH) le 1^er juillet, et les promoteurs craignent qu’une chute de la demande suive. Les marchés d’entreposage ont fléchi, et les loyers ont baissé de 25 % à 30 %.

Montréal occupe la cinquième place, alors que le marché immobilier sommeille ayant presque atteint l’équilibre – projets de développement modérés et croissance limitée de la demande. Les perspectives de placement obtiennent 5,05, la moyenne presque parfaite, tandis que les perspectives de développement ont baissé à 3,53.

C’est à Calgary, la plus grande ville de l’Alberta, que les évaluations ont le plus fortement baissé par rapport à toutes les régions en Amérique du Nord, dans les enquêtes Emerging Trends (4,75 pour les perspectives de placement et 3,58 pour les perspectives de développement). Quelque 6 millions de pieds carrés de bureaux sont arrivés sur le marché au pire moment. On a aussi construit trop de maisons et d’appartements en copropriété.

Perspectives de placement et de développement pour les immeubles commerciaux/immeubles de logements collectifs

Échelle de 1 à 10, 1 étant désastreux et 10 excellent

À propos des Services immobiliers de PricewaterhouseCoopers

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